租房主导型城市增加

2006至2016年，美国租房主导型城市数量从20个增加至42个，涨幅达110%。我们耳熟能详的芝加哥(房价)(房产)(房产)(房产)(房价)(购房)(房产)、圣地亚哥、奥斯汀、火奴鲁鲁等22个城市也陆续跻身租房主流市场行列。

22个新晋租房主流城市

Top 10 租客增长最快的城市

上图共有三个城市位于亚利桑那州，其中吉尔伯特市(Gilbert)以53.4%的租客增幅遥遥领先。吉尔伯特地处凤凰城东南角，曾连续三次入选全美最安全城镇第二名。过去十年，该城市总人口增幅超过一倍，且大多数新移民偏好租房。

此外，达拉斯的卫星城布兰诺(Plano)、圣彼德斯堡(St. Petersburg) 、和北拉斯维加斯排名并驾齐驱，增速皆在40%左右。位于俄亥俄州的港口城市托莱多(Toledo) 虽只排名第五，但其租房者占有率已上升至50.3%，成功跻身新晋租房主流城市行列。

2006-2016这十年，全美人口增长2370万，租房者增加2300万，购房者下滑70万，97%的大城市出现租房者增幅高于购房者的现象。究其原因，主要是由于: 1) 08年次贷危机机爆发，上百万家庭由于无力还贷而使自住房沦为法拍屋，不得不选择租房生活。2) 随后的几年，美国经济处于复苏阶段，政府监管严格、贷款门槛上升，既有家庭还未走出危机阴影，新家庭一来对购房心生畏惧、二来荷包羞涩，于是选择租房观望。2016年第二季度，全美房屋所有率降至50年来新低－62.9%。

购房者数量悄然回升

2017年，全美购房人数在13年后首次回升，并于年底达到64.2%。由于千禧一代(1980-1998年出生，其中最年长的为38岁)已成为主流客群，全美新增购房者达150万。相比之下，去年租房人数下滑7.6万，连续两季度缩水。

全美房屋所有者比例(1995-2017)

虽然房屋所有者的比例上涨，但其数值仍低于全国长期平均值－65%。由于房价涨幅高于工资及通胀增幅，预计美国经济还将继续处于恢复期。2017年，“全国独立屋价格指数(National Home Price Index)”上升6.2%，约为通胀增速的3倍。

全国独立屋价格指数(2000-2017)

未来，较低的库存水平和新建速度将继续迫使房价上涨。根据美国房地产经纪人协会(NAR)上周公布的数据，截止至去年12月，全美房屋库存已连续下降第31个月，跌幅在去年年底达到11.4%，仅148万房屋可售。自2010年起至今，独立屋的建造速度放缓至年竣工房源632,000，不仅比2001-2006 经济向好时期少了150万，还低于金融危机时期6.6万。

此外，虽然近期的税改和今年计划中的3次利率上调会使购房需求有所下降，但长远来看，正是由于该动作刺激了美国经济、限制了部分购房者入场，才缓和房价过快的上涨速度。同时，增加的居民可支配收入将使那些渴望买房的租客们有望提前攒得首付，保证了房市和经济的健康有序发展。