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年末全美房市深度解析

来源:作者:商业地产部时间:2017/11/14

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1. 住宅

1)租金

根据房地产信息平台Zillow 9月的数据,美国租金指数(所有住宅类型)自2015年7月达到6.6%的年增长高峰后,一度陷入长达18个月的瓶颈,增速下降至今年4月的0.6%。好在随后租赁市场逐步回暖,最终在9月时回升至2.1%、中位租金$1435水平。

全美中位租金趋势(2011-2017)

全国范围内的公寓新建量增多是租赁市场疲软的主要原因。随着时间的推移,当新供应量被市场消化,租金增长才会重新回升。

今年第二季度的中位租金相当于一个全美平均收入者(年薪$59,039)月薪的29.2%,稍低于2015年同期水平(29.6%),但对租客来讲仍是一笔不小的开销。像纽约、旧金山这样的国际大都市,一般三口之家的租金能够占其总收入的40%,实在高得在让人乍舌。

全美租金最贵城市Top 10

虽然今年全美租金增速趋缓,但许多地区的租赁市场仍然炙手可热,分别是河滨市、西雅图(房价)(别墅)(公寓)(别墅)(公寓)(购房)(置业)、明尼阿波利斯、波特兰、和洛杉矶。

预计未来一年,以上地区的租赁市场将会持续向好,西雅图与河滨市有望达到6%和6.2%增速,均超过今年同期水平;而亚特兰大与丹佛则会稳坐租金前五宝座。

2)地产增值

今年9月,全美中位房价上涨6.9%至$202,700,继2012年8月后已连续增长第62个月(见下图)。

全美房价走势

 

在35个大型都会区中,西雅图与圣何塞的房屋升值最为明显,分别达到12.4% 和10.3%,拉斯维加斯(+10.2%)、夏洛特(+9%)和奥兰多(+8.9%)则紧随其后。

西雅图房价走势

供应量紧张与需求增加是拉高住宅价格的两大重要因素。与去年相比,全美住宅库存缩水12%,圣何塞、圣地亚哥、西雅图这样的大型都会区,供应量下降更是明显。

除了人口上涨与移民数量的增加,贷款利率较低也是推动住宅需求的一大外因。目前,美国30年定期贷款利率仅为3.67%,对于一栋总价$50万、首付60%的房屋来讲,其月供远低于租金所占投资者收入的比例。

2. 商业地产: 多单元住宅

注: 商业地产中的“多单元住宅”(Mutilfamily) 一般指四单元以上的出租公寓楼。

由于公寓竣工量增多,今年的多单元住宅租金增幅放缓,交易量不如去年火爆,特别是高层公寓项目。但对于大型都会区来讲,虽然增加的供应量使入住率稍有下滑,但市场需求依然强劲,吸收率稳中有升,整体投资环境良好。

1)租金

全美范围内的租金增速下降始于去年下半年,预计将延续到今年年底。究其原因,主要有如下两点:

  • 供需不匹配: 常见于旧金山、波士顿等高租金市场。这些都会区往往有着雄厚的经济实力、完善的基础建设、以及别具吸引力的生活方式,但由于租金超过了大部分住户所能承受的极限,最终导致了租金增速锐减。此外,大多数新建项目着眼于一、二级市场的高端租赁群体,而真正的需求大户又集中在中低端客群,这种供需错位导致了全国范围的租金增速下滑。
  • 新建量增多: 即便是像达拉斯、休斯顿、西雅图这种就业市场十分红火的城市,短时间公寓供应量过多也会阻碍租金增速。只有当市场将新单元吸收过后,租金涨幅才会回复至原有水平。

主要城市公寓租金增幅变化

 

从上表中我们可以看到,虽然全美租金增幅稍有下降,但西雅图、波特兰、奥斯汀、旧金山、圣何塞等城市,今年的租金增幅都有不同程度的上升。租金增长反应了人口的增加,预示着地产升值的潜力,是投资者需要关注的数据。

2) 现金流收益(Cap Rate)

今年多单元住宅的Cap Rate 趋于平稳,二级市场略有上升。

需要注意的是,投资者在购买地产时,切勿单一追求高Cap Rate 项目,忘记与其正相关的风险因素。一个成功的房地产投资,不仅要有稳定的现金流回报,更要依靠地产强大的升值潜力提升其整体的投资回报率(ROI)。

 

注: NOI (净运营收入)=年租金总收入-除贷款外的所有开销(如: 水电费、税费、保险等)

上图公式中,影响Cap Rate 数值的有NOI(净运营收入) 和地产市值(Market Value)两个相互作用的变量。在一个经济繁荣、人口增长、且风险较低的市场中,如果只是短期持有(一年以内)地产,净运营收入的变化百分比可能会大于地产价值变化的百分比,因为租金会迅速随需求上涨而增加,且库存无法及时跟进(房地产的建设滞后性)。然而,如果是长期持有,地产升值就会大于租金变化,因此不会出现很高的Cap Rate。

3) 投资前景

多单元住宅的需求将会持续近十年。作为主要的租房群体,美国的千禧一代(Millennials) 将会在2024年达到7000万。年轻员工群体的增加、失业率的持续走低(目前为4.1%,5%以下则为全民就业) 、以及高于去年同期2.8%的工资涨幅,都让租房群体越发庞大(见下图)。

另外,根据美国人口普查局的数据,2005-2015这十年中,租房家庭增加了930万,而购房家庭数量却下降210万,且新建量不能完全满足租房群体的需求。

总的来讲,今年全美多单元住宅的租金增长将维持在3.9%左右,高于2.3%的长线平均值,对于大多数投资者来讲,仍是未来十分稳健的商业地产投资类型。

 

 

 

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标签:美国房地产, 住宅, 商业地产, 公寓, multifamily

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