1. 什么是养老地产?

养老地产是一种介于多单元住宅 (Multi-family) 与酒店之间的一种商业地产类型。在过去的五年中，美国的养老地产的发展迅猛，在资本不断涌入的同时，其资产回报率(Cap Rate)屡创历史新低。养老，这个曾经的“小众”地产市场，正随着美国人口老龄化的加剧而吸引着越来越多的机构投资者、房地产基金公司以及私募股权投资者。

2. 市场需求

养老地产需求的攀升主要源于美国第二次世界大战后的“婴儿潮(Baby Boomer)”。在1946至1964年中，美国共有7590万名婴儿出生。在2011-2029年间，这些人会相继满65岁，并占美国总人口的20%之多。预计在2025年，65岁以上人口将达到8800 万，几乎是当前人数的两倍。而在2056年时，这一族群将超过18岁以下群体。

除了人口老龄化，美国人口的平均寿命也在逐年上升。1972年时，65岁以上人口的平均预期寿命为15.2年，而这一数字在2015年时攀升至20.4岁。据统计，25%的65岁以上人口寿命将达到90岁，10% 的寿命将超过95岁。在为来的几十年中，美国的老年人口对专业护工的需求将会逐年增加。虽然美国所有州都面临老龄化危机，但California, Florida 和New York三个州的问题将最为集中 。

3. 市场供给

当前市场上共有22,100个专业型养老社区，共计285万个单元/床位。根据Senior Housing & Care 的统计，2015年养老社区的总交易额达$3926亿($392.6 billion)。虽然去年第二季度该类型地产的新建速度已创历史新高，但老年人口的增长仍快于当前市场供应(见下图)。

2016年，养老地产库存的总体增长为1.8%，低于其30年3.9%的年增长率(见下图)。

4. 入住率

1）下图为2011-2016年稳定的养老社区(营业24个月以上) 的入住率情况。

2）养老地产vs其它商业地产入住率对比

养老地产的总体入住率一直以来都相当稳定，即便在2008年经济危机时，其数值都维持在90%左右。 

5. 四大类型

养老地产类型主要根据住户的身体状况和所需医疗服务的级别来划分。

1）老年公寓 (Senior Apartment)

传统意义上的老年公寓一般针对低收入或有经济适用房需求的个人，但新兴的老年公寓更着眼于那些个人出资、不需要捆绑服务(例如: 饮食，打扫) 、年龄较低、身体也比较健康的老人。这样的公寓虽然提供很多公共设施，但其服务程度却不会像“自主生活型”那样高。

2）自主生活型 (Independent Living)

在所有类型的养老地产中，“自主生活型”的发展最佳，平均入住率在2015年第四季度达到91.5%。如今，“自主生活型”已经取代“看辅助护型”成为抗经济危机最强的地产，吸引着大量开发资本。2016年第四季度，约7,600个单元投入建造，数量达到了09年后的最高水平。

为了吸引更多“婴儿潮”时期出生的老人，许多“自主生活型”养老社区的设计更加现代，在扩大室内面积的同时配以高级装潢(如大理石台面、高档家用电器、实木地板等)。除此以外，很多养老社区还建在了市中心重新开发的地块，便捷的地理位置使老人可以步行到达附近的餐厅、商店和文化景点。

3）辅助看护型 (Assisted Living)

经营此类地产需要相关医疗牌照。由于住户不能完全独立生活，需要不同程度的个人服务及医疗帮助，失忆老人看护(Memory Care) 就常被归于此类。2015年第四季度，共有30,000间看护型单元投入建设，占已有库存的8.3%。由于看护型地产的抗经济衰退的能力强、项目规模小、开发成本低，因此吸引了大量投资者。

4）医疗康复型 (Nursing)

此类养老地产包括由公费医保支付的长期看护(Long-term care)和由公费医保、保险公司或个人支付的短期复原看护(Short-term habitation care)。虽然康复型社区的市场份额很大，但其新建速度缓慢，许多新开发项目仅为替代淘汰的老旧设施。另外，下降的入住率无疑也影响了开发商对这一类地产的兴趣。

6. 交易量及趋势

从下图中我们可以看到，美国公开的养老地产的年交易量在08年金融危机之后持续快速增长，并在2014年达到$256亿 ($25.6billion)。

7. 租金

养老地产在2016年的总体租金增长为2.25%-3%。在过去的两年内，其租金增长一直高于通货膨胀，其中“自主生活型“养老的租金增长更是达到了金融危机后的最高水平。

8. Cap Rate

虽然养老地产在2016年上半年的Cap Rate 较去年同期变化不大，但其回报持续高于其它商业地类型。由于当前投资者倾向保守型投资，核心地区的A级地产的售价仍具竞争性，而B级和C级地产市场则趋于平缓。

9. 养老地产的优缺点

1）优势

＊  需求强劲：基于美国复苏的经济、工作机会的逐年增长、稳定的消费者信心指数、蓬勃发展的房地产市场、及以每年50万增长的老年人口，养老地产将会成为美国未来10年人们最关注的投资话题。

＊  回报率高：在过去的7年内，养老地产在总回报(Total Return)，增值回报 (Appreciation Return)，以及收入回报(Income Return) 三方面均超过全美楼市指数(NPI) 及多单元住宅。 

＊  现金流稳定，抗经济衰退的能力强：即便是在2008金融危机时期，养老地产的租金及入住率都比其地产类型稳定。

2）注意事项

＊  投资金额高：由于现代养老地产的公共设施和服务要求的提升，其造价成本往往较高，因此售价一般在$1000万以上，常常使得预算较低的投资者望尘莫及。

＊  需要雇佣专业团队管理：基于该类地产的特殊性，很多养老地产需要有相关经验的管理者和专业护理人员参与，对于在美国没有投资团队支持的投资者来说无疑是一个挑战。 除此之外，人员成本的提高也成为投资者需要考虑的问题。

＊ 入住率略低于普通公寓：不得不承认，养老地产的总体需求要低于普通公寓。2016年全美出租公寓的占有率为95.3%左右，高于养老地产约4%。

总结

养老地产，这个过去从未走近过主流市场的投资类型近些年来吸引着无数中外投资者的关注。作为一种适合长期持有、抗经济衰退能力最强的资产配置，养老地产的整体规模和服务品质正在进行着质的改变。如果您也看到了养老业蕴藏的巨大潜力，如果您也在专业投资团队的帮助下驰骋美国商业地产，那就赶快联系我们吧！