近年来，中国内地房地产开发商掀起一波波“集体出海”热潮：2012年，海外总投资额约700亿元；2013年，突破1000亿元；2014年至4月份，投资额已达600亿元。

中国房企的“疯狂出海热”引发业内人士担忧：这究竟是机遇还是冒险？

海外置业潮日渐疯狂

“在塞浦路斯购买30万欧元的房产，两个月就可以获得永久居留权。”一家房地产代理商卖力吆喝着，以“最优惠的条件”招徕中国买家。

被誉为珠三角房地产市场风向标的“2014珠三角房博会”25日在广州落下帷幕，来自20多个国家的300多个项目吸引来了大批中国消费者。

“2007年公司刚成立的时候，一年10套房都卖不了，现在一次展会一天就卖15至20套。”家叶海外投资集团执行董事黄弼唯说，“预计未来的十多年内，海外置业潮会更加疯狂。”

“现在很多内地房地产企业在海外的投资项目中，30%到40%的买家都是中国投资者。”宝桥融资有限公司董事总经理林慧欣认为，海外房地产投资的利润及边际利润超过国内投资。

据第一太平戴维斯数据显示，中国客户2013年为海外房地产市场投入135亿美元，比2012年的63亿美元翻了一倍。

海外购房需求有转变

相关资料显示，中国人购屋量在美国50个州中的44个州都排名前五位。在美国纽约，中国人是仅次于多明尼加富翁的第二大买家群体；在加州，中国人是房地产市场上第三大外国购买者群体。

“随着海外投资热潮日渐升温，国人对海外房产的购房需求亦有所改变，近年以纯投资为首要目的的海外置业者比例持续上升。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌说，当前移民、教育、投资的比重约为50%、25%、25%。

数据显示，截至2013年底，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%，从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出国。

“2013年与2012年同比，大部分国家的房价都在上涨，海外市场房地产价格上升趋势更加明显。”戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司总经理黎庆文说，中国人的海外投资一定程度上拉动了当地的房地产市场价格。

中国房企眼光瞄准海外

敏锐的国内龙头开发企业开始把眼光瞄准海外。

2013年3月，绿地集团首度落户海外，宣布投资4.8亿澳元，打造悉尼最高公寓楼——逾240米的“悉尼绿地中心”；2013年全年，绿地集团投资澳大利亚总计10亿澳元。2014年初，绿地又在悉尼获得两个地块。

2014年，碧桂园首次进军澳大利亚市场，斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。

2014年初，中国富华国际集团以1.3亿澳元买下墨尔本地标建筑柏悦酒店。

而自2012年以来，碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑、中国铁建等十多家大型房企，早已在海外大规模布局房地产项目或确定投资计划，涉及金额数以千亿元人民币。

今年1月18日，新华联宣布在韩国济州岛以约3.4亿元获取110万平方米永久产权土地，用于开发旅游度假项目；1月20日，雅居乐宣布以约3.43亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地；1月24日，万达宣布将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目；而绿地今年的海外投资额已经接近350亿元，项目遍及四大洲。

“今年一季度以来，中国的大型房地产企业尤其是千亿级企业，陆续公布了对外投资计划，至4月份投资总额已达到600亿元人民币，预计全年超过100亿美元。”黄弼唯说。

投资海外市场伴随风险

“对于海外市场业务，颐和列入单独板块运作，主要采取第三方合作模式，而不是股权合作模式。”颐和集团副总裁赵永爽说，颐和目前在美国纽约、波士顿、洛杉矶和非洲毛里求斯均有房地产项目，在海外开发房地产最大的好处是金融体系健全，信用体系完善，“但尽管如此，中国企业仍需采取有效措施来规避潜在风险。”

“投资海外市场风险很大，政治的不确定性是最大的风险。”龙斌说，中坤集团“冰岛买地”的失败案例就给准备进军海外市场的国内开发商提供了经验。

“海外房地产市场看似前途一片光明，但其实要考虑很多因素，如当地的房地产制度、市场需求、税费制度、汇率变化、开发风险、政治外交因素等，稍有不慎就可能导致项目的失败。”地产业内人士张勇认为，在投资决策时应充分考虑项目成本，尤其注意当地法律制度对土地开发的限制，防止在高位取得土地或因土地无法开发导致未来项目盈利不足。

“海外市场虽然充满诱惑力，但也是一场华丽的冒险。”越秀地产研发中心的朱菲认为，“中国房企应做好深入调研与风险把控，避免盲目投资。”