2015年美国房市展望：美国房价涨幅更慢 购房狂潮减弱

2014年美国房地产市场怪相丛生，全国房地产经纪人协会预计二手房销售不及2013年，而10月新房月度销售量仅比去年同期增长1.8%。与此同时，二手房的价格上涨趋势已显著放缓。不过，新建市场上建筑商对独立屋的信心却连续6个月居高不下。美国

1.价格上涨将更慢

2014年房屋价格涨势放缓显著，预计将持续到2015年。2014年1月至9月，二手房价格上涨减速。S&P/凯斯-席勒数据显示，2013年12月比上年同期价格增长10.8%，而2014年9月同上年同期相比仅增长4.8%。

可以说，放缓的住房库存水平和投资者从房市中退出压制了住房价格的升级。更深层次的解释是，这种变化代表了市场上的根本性转变：房市已走出了快速恢复阶段，进入一个新的常态。

在全国范围内，房价格已接近2005年春季水平。Zillow预计2015年房价将仅上涨2.5%，Realtor.com预测房价年度涨幅为4%-5%。

2.承受能力将进一步恶化

不幸的是，价格上涨放缓并不意味着购房市场会更加实惠。事实上，Trulia首席经济学家科尔科（Jed Kolko）的预测与此完全相反。他表示，即使今年房价上涨不会太快，但明年的上涨幅度会高于收入的增长。他说：“在同一时间，更高的抵押贷款利率也会消弱（人们的住房）承受能力。”

Realtor.com预测，2015年住房负担将增加5%-10%。

3.购买狂潮将减弱

这对普通人是个好消息：由于库存量、贷款以及投资者三方面的变化，2015年在购房过程中不会过于紧张。

由于美国房价上涨，2014年，越来越多的人出售住房，10月，现有住房月供应量为5.1，高于去年同期的5.2%。价格上涨意味着市场上的交易减少，对投资者的吸引力也减少，事实证明，他们正退出这一市场。来自美国全国房地产经纪人协会的最新数据显示，10月份个人投资者所购买的房屋占15%，低于去年同期的19%。

Zillow首席经济学家汉弗莱斯（Stan Humphries）表示，自2012年底房市恢复以来，购房者面对的是库存偏低、信贷紧缩、拍卖战以及来自投资者和全款购房者的激烈竞争。

不过明年的情况会有所转机，房屋库存量将会上升，竞争压力将转移到卖家。汉弗莱斯表示，这个更平衡的市场将对每一个人都变得更为通畅，无论是买家还是卖家。

4.抵押贷款利率将上升

美国抵押贷款银行家协会预计，2014年年底利率将上升到5%；房地美（Freddie Mac）首席经济学家诺莎福特（Frank Nothaft）预计为4.5%。随着美联储发出QE3即将结束的信息，美国抵押贷款银行家协会表示，有充足的理由相信2015年中期短期利率将升息，并推动抵押贷款利率的上调。

不过，去年经济学家预计，2014年底抵押贷款利率将达到5%，但根据房地美的数据，30年期固定利率抵押贷款截止上周仅为3.93%，低于去年同期的4.42%，2014年其他类的利率也分别持平或下降。

5.千禧人将反超X一代成购房者

到2015年年底，新千禧代（35岁以下）将取代X一代（35-50岁）成为美国购房者的最大群体。汉弗莱斯说， 大约42%千禧人表示在未来一至五年内有购房的打算，高于X一代的31％。 这意味着年轻人并非对购房不感兴趣，而是他们推迟了结婚和生儿育女。随着这一代人的成长，他们将成为住房市场不可忽视的力量。

6.租金涨幅将超过房屋价格增长

科尔科预计，2015年，许多25-34岁的年轻人会建立自己的家庭，但他们会选择租房取代购房。在某种程度上，这种预测基于人口因素（如婚姻、孩子等），另一方面这些年轻人需要为首付存款，这些因素将继续推动多户家庭住房的需求和租金的继续上涨。

最后，这些众多的因素造成美国房产的现状。