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2015年上半年全美酒店市场分析报告

来源:北美房产投资集团商业地产部作者:北美购房网时间:2015/10/6

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Source: US Hotels Investment Outlook Q2 2015 JLL | Marcus & Millichap Research Service | NAREIG CRE | U.S. Federal Highway Administration | Bureau of Transportation Statistics

 

 

 

RevPAR:每间可销售房收入,作为衡量酒店表现的三大指标之一(其它两大指标为入住率和平均房价),在酒店收益管理中起着非常重要的作用。其计算方式为:客房收入除以可售客房数,它的另一种计算方法是入住率乘以平均房价。

 

 

 

 

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2015年上半年全美酒店行业重要数据一览

 

2015年上半年,全球酒店市场总成交额达到419亿美元,与去年同期相比增长55%。在全球三大主要区域中,亚太地区出现-6%的负增长;而美洲地区酒店地产交易达236亿,同比增长73%。美国本土酒店成交金额230亿美元,年化增长93.8%,成绩惊人。

 

美国经济稳步发展为酒店业提供了助推力;另一方面,由于新建酒店数量有限,这种供不应求的局面也使得酒店入住率节节攀升。根据JJL数据显示,2015年上半年,全美酒店行业平均RevPAR同比增长7.3%。

如果酒店供求市场不出现巨变,那么RevPAR仍会继续走强。目前在建酒店数量一直低于往年平均,而全美经济升温导致商务、旅游外出人士增多。供求的不平衡也令行业专家一致看好酒店行业未来发展。

 

我们在上文提到全美酒店交易在2015年上半年高达230亿美元,该数字与去年同期相比几乎翻倍。早前已经在酒店市场投资的客户寻求资产重置,而私募等基金公司则寻求配置酒店类商业地产以提高收益。


上图为美国联邦航空管理局和交通运输局的数据对比,我们可以看到2008年-2010年受金融危机影响,全美航空出行量明显降低。经过2011-2013年的恢复,全美飞机、汽车出行量已经有上扬趋势。商务出差、旅行人数的增多也为全美酒店行业带来了消费者。

 

下表为全美酒店产业2014-2017年的关键数据,北美房产投资集团(NAREIG)商业地产部认为,酒店入住率在未来2年保持稳定,而需求增长率上升趋势则会渐缓。受经济利好以及供给较少等因素综合作用,酒店平均每日房价仍会继续上升。

 

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酒店类商业地产回报率分析

 

根据数据显示,酒店类商业地产的回报率正在持续走低。目前平均回报率6.8%,而今年年初平均回报率为7.0%,去年年中则为7.1%。一级市场、二级市场的酒店回报率已降到2000年以来最低水平。

 

近年来,海外投资者尤其是中国投资者,已经成为美国酒店类商业地产的生力军。中国开放对外投资以及人民币贬值使得中国境内资本大量流向海外。根据数据显示,2015年上半年,全美酒店交易额中66亿美元来自境外投资者,占总金额的28.7%。其中,安邦保险19.5亿美元收购纽约核心地标华尔道夫酒店成为海外投资者在美国酒店行业的标志性交易。鉴于中国国内的经济泡沫、以及股市动荡,更多的保险公司、资产管理公司将他们的资产配置转向美国,以求资产稳定。

 

中国投资者对“黄金资产”、地标建筑的追求往往以“天价购买”为结果:极高的成交价格也使得回报率明显下降。最近几宗大型酒店交易,譬如纽约华尔道夫,纽约巴克莱,芝加哥华尔道夫酒店,其回报率仅为2%,2%,以及3%。私募投资者寻求的是短期高回报,而中国投资者则更看重长期资产稳定性。这两股不同目标的投资者也为酒店市场带来了多元化发展。

 

下图为全美几大主要市场的酒店回报率,一级市场主要分布在东、西海岸,芝加哥以及夏威夷;其回报率在7%左右;二级市场如休斯顿、达拉斯、亚特兰大、丹佛等城市回报率在8%左右。北美房产投资集团(NAREIG)商业地产部建议投资者,如果偏好高收益,可以进军二级市场。以达拉斯、休斯顿为例,能源、高科技、医药、农业等在当地发展乐观,创造大量就业机会,在市场还没在最高点时进入是十分明智的。而对于追求稳定的机构、大型投资者,我们建议其投资一级市场资产。

 

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2015年大宗酒店交易排行榜

 

 

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07-17年全美酒店供求关系分析

 

 

 

 

 

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