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住宅VS商业地产, 你该如何选择?

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2016/11/1

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对于已经在美国拥有一套房产的投资者来说,接下来是继续购买住宅出租还是涉足商业地产是一个难以抉择的问题。事实上, 没有任何一种投资类型具有着绝对的优势,它在不同的时间、地点适合于不同投资理念、目的和预算的人。今天,我们就来通过以下六大方面解析住宅和商业地产的特点,让您在了解的情况下作出选择。

住宅地

所有独立屋类型的房产(Single-family homes) 和1-4单元的家庭住宅都属于住宅地产。此外,以 投资为目的购买的出租公寓(Condo) 和Cooperative Units 也属于此类。有些人购买后用于出租,有些则在低点买入后翻新、再以较高价格卖出赚取差价。由于住宅投资门槛低,几乎人人都可以一试身手。

商业地产一般指用于获利的土地或建筑,包含办公楼、公寓(5单元以上)、零售店铺、工业用楼等等。与短期买卖的“投机”行为不同,购买商业地产被视作真正的“投资”-获得长期稳定的现金流。通常,这类投资者多为资金雄厚、商业经验/知识丰富、人脉广、且承担风险能力强的个人或公司。

1. 资金额

住宅

毫无疑问,您“口袋的深浅”是决定投资何种地产的先决条件。一般来说,住宅地产的投入和日后花费少、选择多。只要客户的资金到位,且预算和房屋要求符合当前市场现状,就能很快在专业经纪人的帮助下挑得满意的房产。即便以外国人的身份购房,您也可以轻松从银行获得40-50% 比例的贷款。

优质的商业地产售价和经营费用高、可供挑选的项目少,但长期回报相当可观。无论在美国哪一个城市,购买一处拥有良好租户的商业地产至少需要120万美元。当然,您完全可以通过贷款来增加自己的购买力和选择的广度。当前商业地产的贷款比例为50%左右,利率约4%。

2. 周期

住宅

美国的住宅租约一般只有一年,出售时可以很快找到买家,适合做短线的投资者。以西雅图为例,2016年住宅平均上市20天就被售出,同比增长20%。

商业地产的租约一般为5年,如果是像麦当劳、星巴克这样的知名企业,租约至少有10年,著名的Walgreens药店的租约甚至能达到40年。除此以外,租约中会规定租金涨幅为每5年约10%。这样一来,投资者既不需要为找不到新租客而发愁,又可以拥有持续上涨的现金流,非常适合做长期稳定投资和家族资产传承的客户。

3. 购买的难易程度

住宅

目前,西雅图都会区房屋竞价的激烈程度已经超越了湾区以外的所有美国地区,且上升趋势不减。根据当地房屋管理局的统计,今年为止约75%的房屋有3个以上的买家竞价,比四年前增长55%。买家取消房屋检查,甚至不亲自看房就决定购买的情况屡见不鲜。

根据非营利数据调查机构Urban Land Institute 和著名会计师行PwC(普华永道)共同发布的 “美国房地产趋势报告” 数据显示,西雅图已从2015年的第八位一跃成为美国第四大房地产热门城市。位于俄勒冈州的波特兰第一次挤进10强,而纽约市仅排名第15。西雅图的商业地产市场持续升温主要原因是其多元化的经济根基,快速发展的科技、市场营销、广告及信息等产业。在当前的情况下,真正困难的不是找不到资金,不是找不到好项目,而是找到好项目后投资者面临的激烈竞争。

4. 经济下滑时的风险能力

住宅

不论经济的好坏,住房都是人们的刚性需求。如果不巧碰到经济危机,居民的租房需求并不会受到影响,不过投资者需要通过降低租金来吸引租客。

毫无疑问,商业地产较住宅波动更大,且周期更明显。在美国大萧条以前的100年中,住宅市场从未经历过全国范围的下跌,然而商业地产却存在每8年一次的下降周期,其波动性是住宅的10倍。除此之外,每种商业地产类型也存在自己独特的周期。例如,当前的公寓楼地产正处于其周期的晚期阶段,而工业地产则处在早期阶段。当然,每个地区的房地产周期与美国整体的周期也会有所差异。不过,对于经济基础稳定、高科技公司云集、就业需求逐年增长、供小于求的西雅图地产市场来讲,投资者无需过度担心。

5. 租金风险

住宅

住宅的租约短,即便是核心地理位置,其租金也会随着市场供需关系的改变而浮动。目前,西雅图市中心大部分的开发项目都是高层公寓住宅,供应量的上升势必会影响租金上涨的空间。

由于商业地产的租约长,且租金必须按照合同中的要求增长,所以核心地段地产的租金很有保障。即便您购买的星巴克咖啡附近建起了家新的咖啡厅,也无须担心自己的租金在合同期内下降。

6. 投机会

住宅

美国有严格的土地规划限制,可用于住宅的地产远远大于商业地产。以西雅图为例(见下图),其城市规划图中大片的黄色和深黄色区域为住宅用地,占城市总面积80%以上,其他颜色则为商业用地。这也就是为什么,住宅远比比商业地产容易找到好项目。

由于可用于建造商业地产的土地少,加之其对地理位置的特殊要求(需要在高速公路的出口、街角的十字路口等),好的投资项目自然也变得稀缺,同时也增加了经纪人为投资者寻找项目的难度。但正是因为这点,商业地产拥有更好的保值能力。

总结

事实上,到底该投资住宅还是商业地产并没有一个绝对的答案。它取决于您的投资目的,预算,风险承受能力,和某地产类型在当下处在的市场周期。住宅地产风险小,无须您具有非常专业的知识和背景,但是回报率较低。商业地产回报率高,但市场波动性大,需要您与真正了解当地市场的投资团队配合作出明智的选择。如果您也渴望在美国商业地产市场上开拓新的人生巅峰,那就赶快联系我们吧! 

 

 

 

 

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