越来越多的中国客户在问：到底来美国买房子是否可行? 如果可行，那么如何去买? 由于对美国的不熟悉，你肯定会犹豫，会有太多的问题不能确定， 比如：去美国买房有何限制? 买房流程及步骤如何? 该准备什么文件? 购房过户中到底有那些费用? 该在那里买房等等。其实，在买房出价之前，确实有一些关于房子很重要问题需要买主亲自确认。其中一些问题的答案可能会让你感到踏实，觉得买了正确的房子，做出了正确的选择。而其中相当多的问题，则通过当地优秀的经纪人可以帮你解答。相反，有的回答也许会让你重新思考是否还要买此房，有些答案甚至会把你吓跑从而退出竞价。我们在咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，成薇房地产公司根据大家的实际问题，准备了如下一些问题的解答，希望对对您想在美国买房产有一些帮助。
首先需要明白为什么在美国买房子？
a. 美国房屋产权为私有制，永久产权
中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永久产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。
b. 美国房子价格不高，甚至低于中国
现今，美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元，也就是说，有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格，在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说，用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。
c. 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障
美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息， 包括实际价格，税额， 交易日期， 交易情况， 都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。美国房产问答延伸阅读：美国法律如何保障外国买房人的权益？
d. 美国房产可以获得较高的租金回报率
以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。
e. 美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择
美国房产类型分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。
1. 外国人可以在美国购置房产吗？
回答是肯定的。美国是比较成熟的市场经济，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过在美国的经纪人完成交易。具体问题可以参考 ”专家答疑”栏目或与我们直接联系。
2. 我在美国买房以后可以移民美国吗？
就目前而言，买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。 买房可以被视为一种投资行为,但不能视为就此就一定可以获得绿卡。
3. 外国人买房可以贷款吗?
回答是肯定的。在美国办理贷款手续，首付款大约在40%以上，贷款利率大约为4%-5%（银行利率随时都在调整，具体以银行公布的为准）。
具体的贷款要求如下:
1． 购房者需要持有有效护照.
2. 购房贷款者需要提供最近一年的收入证明， 还需要在一些美国指定的银行 (如想了解详细的银行情况,可和我们联络) 存有10万美金以上的存款证明.
3． 若是持有H-L和L-1的外国人， 首期支付头款25-30%。
4． 若是购买房用来投资， 首期支付款必须要50%。美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲，需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多，手续更复杂，成交时间大约在30天到2个月的时间。如果是全现金购房则快的很多, 最快可以几天, 甚至更短的时间内即可办完所有的手续.1_14776263501183.png
4.在美国买房需要支付多少佣金给经纪人？
在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。
5. 买新房还是二手房？
在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的大约85%, 新建的房子相对较少，仅占15%左右, 这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。
在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。如果你想买到一套新房要注意到, 你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建翻建成新房，这样的新房再加上好学区, 一般卖主要价会较高。
6、美国的房子是不是越老越不值钱？
回答是不一定：这要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备， 房龄超过45年可以算是相当老旧的房子, 但是如果业主对房屋保持着适当的保养、翻新，房屋价值可能仍然很高的。另一方面， 美国买的房子是由房子和土地两部分组成，所以尽管相当老旧的房子也仍然保留房子的土地部分，这块土地会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。
总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的。
7、是选择买联体别墅还是买独立屋？
联体别墅和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：联体别墅一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到上百万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有。我们的经验是，如果购房用于出租，联体别墅的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小。但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。如果作为自住，那么两者的选择不同决定了未来的生活品质不同。1_14776263594190.png
8. 为什么我在网上看好的房子很快就标记为已售出了？
在美国买房和中国买房有一点不一样的是，美国的房源是公开透明的, 是所有人共享的，所以，在你看的同时，别人也在看，因此， 往往在发布后，如果是性价比很好的房屋很快就卖出了。
9. 去美国买房容易被骗吗？
回答是机会实在是太小了。为什么? 因为美国房地产的买卖是被法律严格控制的,规范的经纪人模式。尤其是有公正公司的全过程的监督和签署文件，一般而言，很难产生骗局。 经纪人在合同确认之后就会提供一个律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购买者只要把款打入到监管账户就行了。需要提示的是，买房者一定要让你的经济人提供监管帐户 (Escrow Account) 用来汇款， 而不是汇到任何人的私人或个人帐户上。
10. 我无法经常去美国，我的房子如何看管？
北美购房网将为您提供优质的一条龙服务，叫您足不出户就能在美国买房。 我们拥有专业的房屋管理人员，如果您需要出租房子，我们可以帮助您出租房屋并处理所有相关的问题，包括每月巡查以及房屋维修。如果您不想出租，我们也可以帮你定期清洁、剪草及正常维护, 让您买的放心，住得舒心，卖的开心。具体事宜，请通过电话、邮件、微信平台等我们联系。
11. 现阶段，此房在整个市场中的价值是多少？
出于道德原因，一般的中介不会告诉买家要花多少钱来竞价买房。但是买家可以间接的寻找或者询问同等的房屋售价。一个合格的中介应该给买家提供相对较多同等的房屋信息，例如近期出售相近的周边房屋有哪些，每个房屋的价位区间。如果找成薇公司，她将提供房屋周边相关信息供你参考。
大部分中介可以告诉你房屋被销售的时长和被询价的比例。这类信息可以分辨买家所看中房屋的受欢迎度。如果一个房屋出售很长时间却无人问津或者无人竞价，说明此房的价位过高或者市场不愠不火。
12. 卖家在房屋的定价上是否灵活?
如果买家报价太低，有可能被视为对卖家的侮辱，从而丢失你对房屋的购买机会。为了避免冒犯卖家，可以询问卖家的中介，卖家是否十分坚持原始售价。此类问题可以由买家直接询问卖家的中介，也可由自己的中介去询问这类问题。
相对于开口说道“他们可以便宜多少钱？”不如换成“ 他们是否可以在价格上稍作调整？”。后者可以让卖家了解你的目的却没有冒犯之意。
另外，不是所有的卖家都愿意去讨价还价。所以，如果你的策略是竞低价，那么你需要广撒网。在最终找到一个妥协的卖家之前，需竞价多个房屋。
还有一个老生常谈的问题：卖家是否愿意帮助分担结算费用？
如果涉及到没收的抵押房屋时，卖家愿意分担是十分正常的，因为他们想要尽快卖掉自己的所有权。同样想要帮忙的卖家也自然会分担。
13. 房子有什么问题？
通常卖家都会说，“房子什么问题都没有，完美！” 如果卖家想彻底摆脱这个房子，他们不会告诉你房子的任何毛病。所以，不如采取直接手段，问：“这个房子问题在哪？”
专家建议：买家可以坦诚不公的提醒卖家，通过相关检查，一定会找出房屋的问题，不如开始就坦诚告之，这样可以节省双方的时间。
一些卖家的中介建议一个房屋在被放到市场上销售以前，需要做一个房屋检查。如果你要买的房屋已经做过此类检查，一定要看一下检查结果和相关报告。
14. 卖家可保留关于房屋内部机械系统的图纸文件？
买家应该主动索要关于购买房屋的内部机械系统的图纸文件或者购买收据。但是这一项也是买家所不能完全掌控的。大部分原屋主会提供房屋的相关文件，主要系统如：中央空调、热水器等的原始文件。
卖家在把房子挂到市场上出售以前一般都会先更换空调系统，但是却不保留相关的纸质文书。没有这些文件，当某个零件发生故障时，买家也无从下手。买家不知道空调从哪里购买，也不知道是否还在保修期之内。
当卖家把全部相关文件交接给买家后，例如，买家如果想安装相同的地板，他便可以找到一模一样的地板进行安装或者更换。
15. 中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同？
没什么不同，都是永久产权，产权文件上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，土地占地面积和建筑物的面积等等。
16. 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？
在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必担忧了。
17. 来美国买房的基本流程是怎样的？
在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。
下面是来美买房的基本步骤：
1）须有中国或台湾护照和合法来美的签证；
2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）；
3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；
4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序；
5）一旦出价合约书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；
7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿；
8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求售方维修，则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方；
9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险；
10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），售方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料；
11）过户（Closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。
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18. 我的购房资金如何汇到美国？
如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔一次汇出，而需要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候，顺便开设一个帐户，会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有，你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关于具体的汇款手续，你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。
19.到美国买房需要准备哪些文件？
现金买主需要准备的文件：
1)有效的护照和签证
2)准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
3)在美国当地银行开设的帐号
如果是现金购房，准备以上三项就可以了。
贷款买主需要准备的文件：
1)有效的护照和签证
2)工作证明、工作收入（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）
3) 自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）
4) 在美国当地银行开设的帐号
20. 在美国养房每年需要支付哪些费用？
房产税: 房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。
房屋保险：在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。
物业费：如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（HO A fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。
维护费：如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年），剪草及其他维修费用。
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