美国的税收系统健全, 法律监管严格, 且税费贯穿整个房地产投资周期。由于州政府的税收政策不一, 复杂多变的税率常使得许多国内投资者摸不着头绪, 不知从何下手。为了帮助您弄清这个左右资产配置的重要因素, 今天我们就来来聊聊房地产税那些事。

商业地产税收种类

无论您是美国公民、绿卡持有者还是中国公民, 只要在美国购买了商业地产, 都会涉及以下三个房地产税种:

* 地税(Property Tax)

* 收入所得税(Income Tax) – 联邦, 州

* 资产增值税(Capital Gain Tax) – 联邦, 州, 县

1. 地税 (Property Tax)

与住宅相似, 商业地产所在的县政府(County) 会征收地税。虽然每个州征收的比例不尽相同,但位于同一州内各个县的税率一般浮动不大。

购买商业地产的方式有很多，最常见的要数以有限责任公司(LLC) 的形式持有。这时，地税不因有限责任公司(LLC) 的所有者人数或其婚姻状况的改变而改变, 每年税率的调整完全取决于政府。由于地税是一项重要的开支, 投资者需要在确定租金的时候将其考虑进去。

这里的政府估价 (Assessed Vaue) 既不是买入价, 也不是市价(Appraised Value), 而是由当地税务评估员(Tax Assessor) 确定的价值。一般政府股价会低于买入价和市价, 这也就是为什么购买商业地产时不能参考其作为出价标准。

2. 收入所得税 (Income Tax)

1）联邦税 (Federal Income Tax)

联邦税只征收收入的净利润(Net Profit)部分, 而非总收入(Gross Income), 因此投资者需要减去所有花费。需要注意的是, 租户上交的押金并不属于收入, 因此不需要缴所得税。

如果您的地产是以LLC 的形式持有，则需要将公司的收入下放到所有者名下，再以个人名义保税。如果所有者为两个以上，则按成员股份比例分摊收入，再以个人名义保税。从以下例子可以看出，持有者为两个以上的LLC需缴纳的总税费要明显少于独资企业。

例子: 假设西雅图某地产一年净收益为 $10万

2）州税 (State Income Tax)

有些州政府会要求投资者就净利润再次缴纳州税, 除税率不同外, 计算方法与联邦税异曲同工。

3. 资产增值税 (Capital Gain Tax)

在出售时, 商业地产的净增值需缴纳增值税。其中, 总开销包括拥有成本, 杂费, 修缮费, 产权费(Title Costs), 中介费, 律师费, 会计师费等等。

1）联邦 (Federal)

资产增殖税是个人所得税的一个条目。一般来讲, 长期持有地产需缴纳联邦税15%, 短期持有(一年以内)则需缴纳20%。但如果您的净收入属于15%的税收档, 则无需交纳联邦增值税。

2）州 (State) & 县(County)

除了联邦税以外, 投资者还需缴纳所在州及县征收的0-13.3%不等的资产增殖税。将三级税汇总起来，投资者需缴纳增值税率的平均值高达28.6%。以下为美国各州总增值税率(含联邦, 州及县)情况。

1031 延税政策

虽然增值税的费用繁重, 但投资者也并不是“无路可走”。您完全可以通过美国国税局的 “1031同类资产交换法案 (Section 1031 Like-kind Exchanges)” 来延迟缴纳增值税。该法案允许投资类地产的持有者以旧地产置换新地产, 达到转换投资方向或优化投资组合的目的。投资者可以把它看作是政府提供的无利息贷款, 使您能够不断投资, 做大做强。

主要注意事项

* 符合要求的地产: 主要支持美国境内的商业地产置换, 且新地产价值需大于或等于旧地产,否则差值将被征收增值税。法案中指的“同类地产” 是指同种性质、特征, 但质量和级别可以不同, 且置换次数和频率无任何限制。例如, 办公大楼可以同零售商铺交换。

* 考虑贷款因素: 假设您旧地产的贷款有$100万, 而新地产的贷款只有$90万, 那么其中相差的$10万则需缴纳资产增值税。

* 时间要求: 在第三方中间人的监管下, 投资者在45天内书面确认变更地产, 并在随后的135天内完成交割手续。

* 折旧重新计税(Depreciation Recapture): 如果您想用“有建筑的熟地”来更换“无建筑的生地”, 之前建筑折旧省去的税费将重新被征收。

* 专家把关: 考虑到1031 法案流程的复杂性, 时效性以及每个投资者情况的特殊性, 您需要咨询有相关经验的律师、房产经纪人和会计师后作出决定。

总结

美国的房地产税看似复杂, 实则系统清晰且信息公开透明。投资者可以通过与美国当地投资顾问团队的律师及会计师咨询，明确投资策略、正当延税、同时优化资产组合。如果您也对美国商业地产跃跃欲试，如果您也想在精英智囊团的帮助下完成您的投资梦想，那就赶快联系我们吧!