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美国房地产房源共享系统-MLS

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/10/26

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转自高云堂博客

房源共享一直是中国晴朗的房地产代理中介天空中驱之不去一朵乌云。在这里我们把历经百年沧桑,早已修成正果的美国房地产的房源共享-MLS系统介绍给大家。
本文分成以下五部分:
一 名称和来源
二 组成结构
三 商业模式和运作过程
四 收益情况
五 目前的状况

一 名称和来源
MLS是Multiple Listing Service 的缩写,国内目前直译成-多重上市系统(类似于把二手房直译成Second House 一样,二手房的英文应该是Preowned or Existing House).Multiple的意思是说这些房源是有多个,数十个,数百个经纪人公司提供的,并不是上市的多重性(好几个市场等)。而且只有一个上市的地方-就是MLS。所以MLS的意译应该是房源共享系统。
MLS的概念也是市场发展的产物。举例说明,早在1900年,达拉斯人口很少,只有一个房地产中介(那时德州还没有房地产执照),买房,卖房都找他。后来人口多了,有了五个房地产中介,A,B,C,D,E,每个人都有自己的客户圈子,地盘和房源(Listing). 但问题来了,经纪人A的买主看中了经纪人B的房源,这时就有两种情况:一是A的买主直接去找经纪人B去买,把经纪人A甩掉,二是经纪人A打电话(可能那时还没电话,就去找B)说自己的买主想买B的房源,同时经纪人B的房源已经在市场上好长时间了,正急着脱手。经纪人B就同意了,经纪人A说我把买主给你带来了,是不是要分给我一些你的佣金,经纪人B说那当然了,一人一半(3%)。之后,两个人就这样合作了,互相卖对方的房源,共享佣金。其他的经纪人C,D, E也知道了,后来他们就开了一个会,大家把房源都汇在一起,定了规则(MLS的规则),大家团结起来,加快了销售速度,卖主很高兴,很快就卖了出去,价格也很理想,
买主也很满意,从很多个房子中,挑了一个满意的,同时也不用和每个经纪人联系看房,只跟一个经纪人就行了。经纪人的声誉也好了起来。所以当时用的是 MUltiple-几个经纪人公司的房源。而现在达拉斯的MLS一共有16000个经纪人,1500家经纪人公司,是全美十大MLS之一。
二 组成结构
(一) 美国并没有统一的,全国性的MLS系统
从以上的例子,可以知道,MLS是美国各地的房地产经纪人自发形成的,与政府几乎没有任何关系。目前全美各地一共有800多家MLS,一个大城市可以有好几个MLS(不同区域),十几年前,达拉斯也是好几家MLS,分别服务不同的地区(达拉斯地区方圆100英里),后来为了方便,合为一个。但由于经纪人的业务范围不是很大,大约在半个小时车程(30英里),所以跨市,跨州的MLS并无实际意义。
(二)MLS的组成
以达拉斯为例,我们的MLS全称是:North Texas Real Estate Information System 简称NTREIS,网址是:www.ntreis.net 只有我们这的房地产经纪人可以进去。
这个系统是由大约五家当地的MLS,这五家MLS所在地的房地产经纪人协会,一家提供MLS软件的计术公司(现在是一家网络公司)组成。2000年本人加入MLS时还是要用软件,安装到自己的电脑中,是用局域网(LAN)的方式运作,而到2003年则改成互联网(Internet). 所以说MLS的控制权是在经纪人手中,从这么多年来MLS的会费一直没变过就可以得到解释。MLS的月费非常低,每月40美元,这相比经纪人每月平均收入 4500美元几乎是微不足道。
(三)MLS的效果
目前全美由经纪人代理的房源大约在130万上下。在www.Realtor.com上的房源即是全美各地的MLS汇集而来的。 www.Realtor.com 是全美房地产协会建立的一个B2C的网站,在此网站上查找房源只是它的一个功能,是为全美的房地产经纪人建立的一个互联网广告平台。
以达拉斯为例,在我们的MLS上,有70000套房源,每年销售大约90000套,平均销售价20万美元,房价中位数是14万美元。平均上市时间是60- 70天。成交价是要价的97%。每年每个经纪人平均销售5套房子共10个交易(代表买方或卖方),佣金约是42000美元上下,同时大约又有30000多套新房,而70%的新房是由经纪人卖掉的,差不多20000套,新房均价是20万美元,一面佣金3%,平均每个经纪人新房佣金是9000到12000美元。
在全美由经纪人所代理的房源占总共售出房子的85%左右,也就是说大约有15%的房子是由屋主自己卖掉的,这个比例也是随着市场在变化的。而在MLS中由房源经纪人卖掉自己的房源占5%左右,其他95%的房源是由其他经纪人带来的买主买去的,从中我们可以看到MLS的强大威力。

三 商业模式和运作过程
(一) MLS的商业模式
MLS的商业模式是B2B即Business to Business 的商业推广方式,也就是房地产经纪人不是直接把自己的房源向消费者(买主)而是向其他的房地产经纪人推销。这就类似于在股市中证券商不是向广大股民而是向股票经纪公司推销一个新上市的股票一样。同样,在MLS中,买主的经纪人不是直接寻找卖主去买房子,而是在所有的经纪人中寻找房源。就像你买Google 公司的股票不是到Google公司而是从他的经纪公司去买一样。
这种市场方法的原理很简单,就是在很短的时间把市场爆光程度达到了最大化。比如,在达拉斯,一栋房子,刚上市,如果靠传统的方式,要在报纸上,作广告,看到这个广告的人数有限,这些人中想买房子的又很少不一定是真正的买主,可能只能接触到市场的一小部份。而在MLS上,一旦上市,数百位经纪人立即看到这个与自己的买主相关的房源,也就是说这些潜在的买主是真正的买主,经纪人先研究一下这个房源是不是自己的买主想要的,如果是,就可以登门来看这个房子,很可能在一个月中会有20-30位经纪人登门来看这个房源。这时卖主卖出的价格就是市场价。如果一上市就被人买走,说明要价低了,如果迟迟还没有人买,说明要价高了,就要降价。
(二)建立起房地产交易的市场价格的数据库系统
首先,要知道什么是房地产交易的市场价格(Market price) ,市场价格要具备三个条件,一是在市场上要有足够的时间。二是在这足够的时间里,有相当的买主看过这栋房子。三是卖主和买主都是在正常的状态下(即不是在突发意外事件情况下) 达成的交易。比如说,房子一上市,几个买主就争着买,或者是上市了很久都没有人买,或者是卖主犯了法要坐牢急着卖,或者是买主中了六合彩,在这种情况下成交的房子就不是真正的市场价格。
但在MLS中,就有效的杜绝了这种现象,一个房子的成交价与市场价非常接近,这也就使在MLS中的销售数据非常科学和可靠。所以,在MLS中销售价格的数据库,已成为全美房地产交易的核心。从卖主定价,买主给价,税收估价,贷款估价,房屋保险估价,都是以这个数据库为标准的。这个数据库的作用远远的超出了当时房地产经纪人成立MLS时的想象。

四 收益情况
在这里我们来估算一下全美MLS系统的总收益和市场价值。以达拉斯的MLS为例:
MLS的月费40美元,一年就是480美元,一共15000个会员,所以年总收入是:720万美元(480X15000) 再加上地产评估师等其他会员,大约占10%(72万美元) 所以一共是800万美元上下。
如果按全美150万经纪人,年费按500美元计算,MLS的总收入是:7.5亿美元(150万X500)。
假如这是一个总的MLS的话,按照目前美国互联网上市公司的利润比计算,其净利润会在2亿美元上下(30%),如果按P/E比为40计算,其市场价值会在 80亿美元。可惜的是,MLS比互联网早就有了,要不就会有一个这样的互联网上市公司了。同时MLS一旦建成,就具有一定的垄断性,后来者很难模仿。

五 目前状况
(一)MLS的规模越来越大
在50年代后期,MLS才真正的在美国各地发展起来,目前在全国大约有800余家,但是越来越多的中小型MLS通过合并的方式使规模越来越大。目前大约有 100家属于区域性的水平,由于多种原因,诸如,降低MLS的运营成本和经纪人业务范围的扩大,以及网络技术的迅速普及,都促使了这一趋势的发展。比如,达拉斯地区MLS会员有15000人,而十几年前,达拉斯地区有数家人数在千人左右的MLS。全美房地产经纪人大约150万,有800家MLS,平均每个 MLS的人数在1800左右(150000/800),由此可以看出相当一部分MLS的规模很小,人数在数百人左右。
(二)MLS中新科技含量越来越高
从最原始的MLS中的房源是印刷品,要想查房源就要手工从厚厚的MLS汇集中翻阅记录,八十年代后期有了电脑以后,MLS的房源信息就储存在电脑里,经纪人要把MLS的软件安装到自己的电脑中就可以非常方便的输入和查找房源,到了九十年代后期,互联网技术的发展可以使MLS建立在互联网的平台上,经纪人可以在有互联网服务的任何计算机上登陆MLS。目前,最新科技,诸如,Google Earth,YouTube(网络视频),随着宽带的普及,将会慢慢地渗入到MLS当中。
(三)MLS对消费者越来越开放
互联网技术在美国的广泛普及,以及消费者对于房源信息的需求,各地的MLS系统都允许消费者在一定程度上进入MLS系统查询房源信息,这是在有互联网之前几乎是不能的。这种现象对于房地产经纪人是利大于弊的,因为消费者对房子的各种信息有了较深入的了解,减轻了房地产经纪人工作量,有助于经纪人的销售。目前看来,消费者之间买卖现象并没有因此而大量增加,也就是说,网络并不可能取代经纪人的服务。
(四)MLS将不会构成行业垄断
2006年夏天在美国国会有关MLS被控构成行业垄断的听证会上,国会议员们对房地产经纪人的工作给予高度评价,并对MLS目前的运行方式持肯定态度,认为MLS并没有构成行业垄断。理由是:一,美国没有统一的MLS系统,都是由各地的房地产经纪人拥有的,这跟早年的AT&T电话公司截然不同,二,MLS中佣金并没有统一规定,更没有所谓的6%佣金的规定,佣金都是有卖主和经纪人协商制定的。三,MLS目前已经非常开放,谈不上封锁信息。虽然有关指控MLS构成垄断的案例在某个城市的法院里胜诉,比如在德州的首府奥斯丁(Austin),但是这个案例在全美各地并不具有代表性。
以上有关美国房地产房源共享系统-MLS的简单介绍,从中我们可以得到一些对中国房地产代理中介有价值的地方,希望中国房地产房源共享系统早日发展起来。

 

 

 

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