中国人在美国做房东

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税法除了区分公民和非公民外，还将公民分为有居住权的外国人(ResidentAlien)和无居住权的外国人(Non-residentAlien)，即居民和非居民。这点在报税时尤为重要，美国税法对居民和非居民实行两套不同法规则，各个条例对居民和非居民也各有利弊。

美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民：

绿卡鉴定法则

持有绿卡极即为美国居民。不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意，不在美国居住、工作，收入来源亦并非来自美国，仍须向美国如实报税。

居留时间法则

假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。居留日计算公式：居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）。

按照美国现行的税务体系，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为"非居民外籍人士"。非居民的应纳税收入一般分为两类：

1，与美国贸易或业务无关的投资收益--通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。

2，与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入--减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

因此，美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用于以上第二类--"与美国贸易或业务有关的收入"。海外投资者的这部分美国租金收入，可根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而非30%的固定税率。

房屋租金收入如何纳税

Reportingrentalincome

美国居民一般都是全球收入征税，和美国公民一样。他们需要每年申报一次，并申报租金收入。租金费用可抵租金收入，而租金净收入则按累计税率纳税。

非居民收到来自美国的房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。它是对承租人或房地产管理公司（如果有涉及）的负有扣缴义务，即将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主，则非居民收到的租金收入不需再申报年度所得税申报表。报税并不等于交税，而是净收入得到一定金额的时候，才需要交税的，但是投资收益还可以用一些折旧、其它的费用来抵扣收入，减少净收入，从而达到尽量少交税的目的，这个需要找专业的CPA咨询。

美国税法允许非居民申报年度所得税申报表，下面文会做进一步解释。

美国税法第871(d)条例规定，如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便需要向美国政府申报其个人所得税1040NR。

申报1040NR时，什么类型的房地产相关费用可以扣除？

以下费用可以在税前扣除

DeductibleExpenses1

前期租金支出纳税申报费折旧修理

管理费用清洗和保养保险翻新

房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。

因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。

租金如何计算征税

Howtocalculateyourtaxableincome

美国租金收入税率。现行的"美国公民和居民的常规个税税率"，采用分级所得税征收办法，最低为10%，最高为39.6%。

如何征收。可分两步，计算缴税数额，按照个人所得分级税率计算税费，为便于大家理解，现在以一套50万美元房产为例，计算如何纳税。

例：你在美国买了一栋价值50万美金的房子，一年的租金收入有3万6千美金，扣除物业费，管理费，房产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，符合15%等级税率，以2017年为例单身税率需缴纳2400美元的联邦个人所得税。