热线电话:400-668-9628

2018美国房市全面预测

来源:作者:北美购房网时间:2017/12/19

北美购房网信二维码
扫一扫,随时看

1. 供应量为房市关键字

与今年情况类似,供应量将成为2018年市场走势的重要指标。虽然年底全国库存有望小幅回调,但连续三年的供应量短缺将继续迫使房屋销量下降、价格上涨。

图: 全美供应量走势(2006-2016)

图: 全美独立屋销量

自2011年起,美国入门价房源就一直处于缓慢增长,预计未来不会出现明显波动。此外,由于租金上涨与度假屋平台的繁荣使投资者们看到了商机,不断上涨的需求在供应量短缺的情况下,进一步加剧了市场供小于求的局面。

图: 租金情况(公寓vs. 独立屋)

从上图可以看到,多单元住宅的租金上涨明显高于独立屋。该现象不仅反映了公寓租赁市场的繁荣,也折射了该类房源可负担程度的下降。

2. 高税州面临税改挑战,卖房者数量恐下降

近日,众议院和参议院正在就“SALT Deduction (州税及地方税减免)”新政进行协商。无论最终方案如何,都会对购房者产生一定影响。

SALT Deduction (州税及地方税减免)主要包含两方面:

- 地产税

- 州&地方级收入税和消费税

目前,纳税人的自住房/度假屋/土地可享受“州&地方级地税”的减免优惠。而未来的改革中,众议院提出限制地产税的最高抵税额,参议院则希望彻底取消该项利好。虽然两院还未就此达成一致,但势必会对房屋所有者和潜在投资者产生影响。

一旦加州、纽约(置业)(购房)、新泽西州、马塞诸塞、伊利诺伊这样的高税州取消SALT Deductions,可能会造成居民和投资者流失。在一项针对900名屋主的调查中,三分之一的人表示如果当地政府取消SALT Deductions,自己会考虑搬到房价和生活成本较低的城市生活。据统计,今年有近25%的房屋销量受到了税改的影响。未来,具有经济和科技发展潜力的二线城市,如: 萨克拉门托、凤凰城、亚特兰大、纳什维尔将会是人们关注的热点。

此外,税费改革还将牵扯地产出售后的“所得税减免”优惠。目前,只要屋主满足“过去5年中住满两年” 的条件,便可享受个人$250,000,夫妻$500,000的免税额度。而新政将期限调高至 “过去8年中住满5年”,使屋主不得不推迟卖房计划。

3. 城市近郊小区变新宠

根据2016年美国人口普查局公布的数据,千禧一代(1981-1998年出生,目前19-36岁) 约有7540万人,占全美总人口的24.7%,位居第一。照目前的速度增长,该群体将在2036年迎来人口高峰,总数达8110万。与他们的父辈不同,千禧一代中的高收入阶层并不偏爱有着大片草坪的郊区豪宅,转而看重城市的步行指数和物业便利,愿意住在面积较为宽敞、人文气息浓厚的都市外围小区。

4. 住宅销售速度会更快

事实上,今年全美的房屋销售速度已经让人十分意外了。高峰时期,25%的房子两周内就能售出,约19%的非公开交易一周之内就能敲定。可想而知,基于供应减少和需求增加的双重压力,明年的房屋竞价大战将会更加激烈。

5. 贷款利率将提高

目前,住宅的30年固定贷款利率在3.6%-4.2%之间,预计明年将会上升至4.3%-4.5%。过去十年,美联储共对政府证劵、抵押贷款债卷和其它类型资产进行过3次大额收购,力求通过宽松的货币政策刺激美国经济,使其迅速走出 08年金融危机阴影。鉴于国内经济已全面复苏,美联储今年10月表示将着手降低其$4.5万亿资产包 (其中$1.78万亿为贷款抵押债卷),逐渐缩紧货币政策。由于该动作将使借贷市场的流动资金变少,因此贷款利率也会水涨船高。对投资者来讲,房价和贷款的双高会是不小的压力。与2016年相比,今年的月供上涨13%,预计明年涨幅会在15%-20%。

6. 房价泡沫不会出现

即使今年美国房市的销售速度、竞价程度和需求增速屡创历史记录,房价攀升的脚步却丝毫未曾停歇。这种市场的持续繁荣不仅让投资者们蠢蠢欲动,也让人不禁担忧,害怕遭遇房市的滑铁卢。那么,2018年真的会出现房价泡沫吗?

答案是否定的。

首先,美国大环境良好,经济稳中有升。美联储在本周三表示,明年美国经济的发展速度将会更快,失业率会继续维持在较低水平。基于稳定的就业、持续上升的居民可支配收入和活跃的商业投资,美联储才将货币政策收紧,使利率提高至1.25-1.5%区间。

自08年金融危机以来,这已是中央银行第5次上调利率。政策制定者表示,美联储计划在2018年和2019年分别加息3次和2次。虽然月供上涨对投资者们来说是件“坏事”,但从大局来看,正由于该动作限制了部分购房者入场,才缓和了房价上涨幅度,使市场能够健康稳定发展。

其次,房贷审核严格,贷款比例下降。贷款价值比(Loan-to Value) 是贷款所占房屋价值的比值,它反映了借贷市场的规范性,目前80%较为常见。2008年美国房市之所以受到重创,主要源于政府鼓励购房而导致的银行及其它贷款机构借贷要求放宽,为原本不符合规定的“次贷者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮动型贷款。随着股市的复苏和利率的升高,次贷者的房贷压力越滚越大,最后不得不通过房产拍卖退出。法拍屋的大量增多不仅拉高了供应量,也冷却了房价上涨热度。由于无法从房市中谋取暴利,投机者们纷纷离场,进一步促使供应量上升,最后导致房价暴跌。

此外,需求实际存在,房价上升有理。十年前的房市需求源于人为政策造成的房贷垂手可得,而如今的需求则主要来自人口和移民的自然增长。当前的价格升高并不像过去那样一边倒的依靠需求助燃,而是供应量短缺而导致的供小于求。在展望未来趋势时,投资者既不要单凭价格判定泡沫存在与否,也不要盲目依赖经济周期,而要从经济、政策等多方面考量,理性作出决策。

 

 

 

本网注明“来源:北美购房网”的所有作品,版权均属于北美购房网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非北美购房网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

标签:美国, 房地产, 住宅

上一篇:2018美国房市全面预测... 下一篇:市值破470亿!“共享办公地产”背后...

推荐阅读

最新资讯