近年来，位于南加州橙县的尔湾市以其富有生机的商业环境，优良的学区和良好的治安环境，颇受华人置业者的追捧，以至不少远在中国的投资者和准移民，还未到美国就已经锁定尔湾学区房。

那么真正的尔湾究竟好在哪里？闻名遐迩的尔湾学区为何颇受青睐？如何才能在尔湾学区购得满意的学区房？

上周六，北美购房网资深房产经纪人Amber Zhu做客纳瑞财富直播间，详细介绍了美国尔湾房产概况！

 

 

 

以下是NAREIG对此次讲座为大家做的文字整理：

 

尔湾近几年来受新移民欢迎的原因

 

尔湾的魅力来源于它的地理位置、气候、经济、以及教育资源 

 

 地理位置优厚 

又名欧文，洛杉矶(别墅)国际机场往南行驶50分钟即可到尔湾，距离新港滩10分钟车程，去迪士尼也只要20分钟，很多人会在周末闲暇时间自驾旅行，比如1个小时车程可以到圣地亚哥，4个小时即可到拉斯维加斯。除了南北两端之外尔湾大部地势平坦。

 

 尔湾的气候及人口 

尔湾整年很少降雨，常年气候温和阳光，冬季最冷的时候也只要穿一件薄外套。

占地180平方公里，人口27万左右，其中白人占比45.7%，亚裔占比38.2%，人均年收入9.4万美金，65%的人受过大学或大学以上教育。

 

 尔湾是经过整体规划过城市 

开发的同时保留了大规模的开放空间和保护区，也是水资源使用先行者。图中绿色区域为保护区。

 

 

 经济支柱 

尔湾商业主要涉及教育、医药、汽车设计和电脑晶片制造等方面。另外购物方面，尔湾几乎每个社区都有配套的购物中心、银行、药房、餐馆等生活所需设施。包括许多大型的亚洲超市、购物商场、奢侈品中心等，可以很好的满足人们各种需求。

 

 教育资源 

尔湾联合学区一共有24所小学，8所初中，5所高中。全美蓝丝带学校14所，加州金丝带学校5所，加州杰出学校30所。2013年加州教育厅公布的API指数925分。尔湾学校的分布非常人性化，孩子上学基本上步行10分钟之内，最远的学校10分钟车程以内都能覆盖到。

 

尔湾今年房势 

目前的房价已经超过金融危机之前的水平，市场预计2018年仍然处于上升的趋势。

 

尔湾的社区介绍及特色

 

Turtle Rock 龟岩山 

 

 

Woodbridge 木桥

 

 

 

Westpark 西公园 

 

Northwood 北木小区

 

 

Cypress 赛普拉斯小区

 

 

 Woodbury 木莓小区

 

 

 

 

Stonegate 石门小区

 

 

Orchard Hill 花果山

 

 

 

Beacon Park 明灯公园

 

 

大公园的未来开发

 

尔湾最大在建项目，前身是建于上个世纪40年代的海军陆战队航空基地Marine Corps Air Station El Toro。

作为21世纪全球最大的城市公园系统和尔湾最受瞩目的开发项目之一，橙县公园的占地面积是纽约中央公园的两倍。公园的总体规划是由著名的纽约景观规划师Ken Smith 领导的由几十名建筑师，规划师和工程师组成的团队经过三年时间完成。由于出色的设计，这个规划已经赢得了十几个加州及全美多项设计大奖。

 

总投资超过两亿美元，目前大公园的西段第一期已经竣工，超过230英亩的面积已经对民众开放。

  

 

新社区Altair介绍

 

社区内配套7000英尺的大型会所，5000英尺的大型泳池。理疗中心、网球场、户外厨房等公共设施，配套的学校有一所新建从幼儿园到初中的Cadence Park School，明年8月正式启用，与Altair一街之隔。高中Portola High School也在小区对面。 

 

 

Q&A

 

Property Tax是怎么收的呢？除了与房子价格的多少有关，还有哪些原因影响它？尔湾地区的房产税率都是统一的吗？

 

 

Property Tax跟房子的价位有关。分为两部分，一部分是基础税，另一部分是特别税。特别税包括1915 Act，及Mello-Roos 。如果房子年限较高，比如1960s-1970s左右的房子，税点会在1%出头，直接乘以房价。1990s-2000s左右的房子和新房都是除了基础税之外还需要缴纳特别税，一般来说会征收30-40年的时间，征收完之后就只剩下基础税。

 

注：在加州，除了地产税,还有额外的地产附加税Mello Roos和1915 Act，一般来说Mello Roos tax为房产价值的1%左右,资金主要是用来建造社区的新学校、公园等公共设施，所以高质量的教育实际上是由学区居民自己买单的。这是美国学区房最大的特色。而1915 Act是建道路和社区设施产生的。

 

Eastwood小区怎么样？

 

 

 

还不错，是在Northwood的东边，在新房中税点不高不低。位置在成熟的社区当中，较其他新校区来说生活方面会更便利一些。

 

尔湾独立屋数量多还是公寓数量多？如果哪个更好出租？两种房子如果出租哪个更好出租？

 

 

公寓都是尔湾公司的，只租不卖。只有Condo、独立别墅、Townhouse三种房型在售。

 

在建的房子100万美金左右都是以Condo为主，独立别墅都是在140万美金以上，出租的话建议是Condo，因为持有成本更低，同时Condo有物业公司打理，包括公共区域、房子的外墙、屋顶、保险等等。

 

Condo平均租金大概在多少？

 

 

2卧从2000-3000左右，3卧2800-4000之间

 

3-4卧是比较受租客欢迎的。因为尔湾公司的公寓有1-3卧出租，建议投资Condo选3-4卧。

出租后委托经纪公司出租并代管的费用是多少？

 

 

出租费用在年房租收益的4-5%，代管费用在7-10%之间。

 

尔湾周边城市适合投资吗？比如森林湖等

 

 

森林湖是很好的选择，税点低，没有特别税。同时有很多企业搬到了森林湖，包括周边房价还算低的Aliso Viejo、Mission Viejo等城市也是值得关注的。