中国人喜欢买房，也热衷于将房产作为一种投资方式，这点在海外投资上也同样有所体现。并且华人还“发明创造”了一种更加聪明的海外房产投资方式——以租养贷，以房养房。但由于在美国买房，同样是贷款，自住房的贷款和投资房的贷款还是有区别的，所以要做好区分。

一般来说，投资房的贷款利率比自住房贷款利率要高出0.25%-0.375%，相应地，申请条件也较高。

那么如何区分投资房和自住房呢？我的投资房如何能达到自住房的要求，从而减少贷款利率呢？

• 如何鉴别投资房

银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。

　　1、银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；

　　2、过户以後，60天内买房人要入住，且一年住满180 天就算自住房；

　　3、一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

二、怎么以自住房的利息来购买投资房？

如果你想要以自住房的利息来购买投资房，小编建议采用付点数利率的方式。所谓一个点数，就是贷款金额的1%。

举例来说，对于40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是一次性付8000元。

是选择一次性购买点数，还是较高的利率？

这要看民众保持投资房多久。例如一个贷款40万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100 元，如果选择付点数，大约7年就把8000元赚回；但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那麽就没必要购买点数了。

 三、自住房和投资房首付差别

投资房贷款最多只能申请到75%，也就是说购房者至少要付25%的首付；若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款，申请人的信用要求也更高，通常要在660分以上。

自住房贷款有时可以达到90%之多，但银行对其首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予， 申请人的信用要求为620分。

四、投资房贷款和自住房贷款

　　1、申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%。

　　例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元，负债和收入比例刚好50%，他可以申请到这个贷款。 但如果本人还有汽车贷款200元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。

　　2、民众选择不同的房屋类型，如合作公寓（Co-op）、独立产权公寓（Condo）等，对申请贷款都会有影响。

合作公寓用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大；

独立产权公寓能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo预售率没有达到50%，商业面积超过大楼面积的20%，里面个人投资比例过高，那麽银行也不会贷款给买家。

　　3、一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的。 四家庭以上的在纽约就算是商业贷款。 商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难：贷款一般是五到七年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。