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谈一谈留学移民家庭在美国购置房产的策略

不论是孩子上学自住还是投资，中国人投资房产都会选择技术人才集中或优质学校密集的城市，主要考虑是孩子读书，高中毕业后的大学，或者研究生院可能会去不同的地方，如果单纯为了孩子读书购置房产，使用的年限通常不超过四年(小龄子女家庭除外)，那么从投资的角度讲，当然是投资回报率高的城市优先选择了，即使将来孩子不用了，房屋出租也可以有不错的回报。因此在自住和投资两个维度上，一般中国人考虑投资的比例会高一些。

     对于中国人买房来说，不管投资还是自用，都有一个N多年后退出的问题。只有把进入和退出路径都了解清楚了，您才会明白白地下决心。

     以往看到的文章大多是讲美国房产近些年增值了多少多少，投资收益有多么好，很少有人跟你说外国人在美国置业，等你卖出的时候，要缴哪些税和费，这些成本都算进去之后，投资回报有多少，就没人跟你说清楚了。

     一般来说，美国政府不鼓励外国人在美国投资房产，卖房要缴房产增值部分所得税，与本国人是有很大区别的，本国人可以有夫妇二人50万美元增值部分的免征额，外国人不论增值多少都要交大约30%的所得税，并且，美国税局为了保证这笔税按时清缴，是在房屋过户时即按房屋总售价的10%预收的，等你交易结束后，如果没有达到10%的税额，可以再去找税局办理退税。所以说，美国大叔收税是绝不含糊的。那么也就等于房屋增值的10%部分先要交给美国政府，再有的增值部分才会落入你的口袋。

     其次，房屋买卖的中介费5%是由卖方人全部承担的，购房人不承担中介费，这点和我们国内完全不一样的，美国是非常便利于购房人，只管出报价就可以了，后面买卖双方的中介费用都由卖房人出，所以正应了那句话：买房容易，卖房难。说到这里，总房款的5%又要扣除了，加上所得税，拿到手的房款的15%都交出去了。

    说完了卖出阶段遇到的税与费，再说持有阶段。

     一个就是房产税，一般是总房款的1.5 %，几乎是一房一价，年年评估房产价值，按季度缴纳。通常每年的8月，11月，2月，5月是缴纳房产税的日子，各州也可能略有不同，到时间就会收到市政府的通知单，通知你去缴费。

     另外一个就是物业费，如果你买的是公寓的话需要按月交纳，独栋别墅不需要物业费，一般会有垃圾清运费。物业费大约从200-1000美元一月不等吧。

     说了这么多的购置成本，那为什么还有那么多中国人去美国买房？一个原因是资产配置，需要跨境配置一些外币资产，如果自己的孩子恰好在美国读书的话，还可以自用，可谓一举两得。另外一个原因，就是美国房地产近些年的投资回报还是不错的，年化租金回报5-6%的房子还比较好找，持有五年以上退出时，房产增值50%的情形也时有发生，因为美国这个市场，是全球市场，不仅中国人在买，全世界各个地区的人都会考虑投资美国，从原来的亚洲四小龙和日本，到今天的中国、中东、俄罗斯、印度、印尼、墨西哥、巴西等等，总是一拨一拨的投资潮，这个市场似乎从来不缺钱，不缺吸引力，这是值得我们的政府深思的地方，如何形成一个持续稳定的投资环境，不要一会一个外汇政策，或总是出台限购、限售令，把外国投资人吓跑。