为什么房贷越来越难？首付不断提高，利率不断上浮。调控是一个因素，但更深层的原因是，中国的金融制度还稍显落后，尤其是房贷模式，差不多还停留在美国八十年前的水平。
几年前读陈志武写美国次贷危机，在《金融的逻辑》一书，读到美国的房贷演变史，当时的感受是，如果中国的房贷模式不改革推进，那么老百姓就更加买不起房子了。现在，房贷不仅没改革，反而倒退了。
此刻重读《金融的逻辑》，或许更有意义吧。
刘德科PM11:00,May.3rd,2017
*本文节选自陈志武《金融的逻辑1：金融何以富民强国》第12章《从美国次贷危机中学到什么》，该章是在2008年写的。为了便于在手机上阅读，我们做了一些删节，现标题为德科地产频道所加。
中国的房贷模式落后美国80年
（原标题：从美国次贷危机中学到什么）
文︱陈志武
1st
次贷危机的起因到底是什么？
我们先回顾一下次贷危机的背景。
1938年之前，美国的住房按揭贷款、消费信贷市场跟今天中国的情况类似，商业银行、储蓄信贷银行等金融机构，基本都是自己吸收存款资金、自己放贷、自己收账，当然也自己承担坏账风险，也就是，放贷者和风险承担者是同一家银行。
那么，银行对放贷行为自然不会随意，而是会对借款方的还贷能力严格审查，只要银行是真正自负盈亏、只要其内部激励机制合理，坏账概率一般会很低。
可是，这样做的不足是，银行愿意提供的按揭贷款资金会很有限，因为如果提供的按揭贷款期限是15年、30年，那么，贷出去的资金要30年后才回笼，这种贷款对银行来讲流动性太差，万一银行急需资金，这些贷出去的资金可能难以召回，这即为银行的流动性风险。
面对这种流动性风险，金融机构的贷款供应量只会有限，这当然对美国社会非常不利，因为这意味许多老百姓家庭买不起房子。为了让更多美国家庭能买到自己的房子，这些按揭贷款的流动性问题必须解决。
这就有了1938年推出的半政府机构——联邦住房按揭贷款协会(Federal National Mortgage Association，简称Fannie Mae)，它的作用是专门买那些银行想转手的按揭贷款。也就是，任何时候任何银行需要资金时，他们可以把已放出去的按揭贷款合同卖给Fannie Mae，后者付给前者现金。
于是，这些15年、30年期限的按揭贷款就被变成“活钱”了，具有了充分的流动性，大大减轻银行为放贷所要承担的流动性风险，这也当然增加银行放贷的倾向性。总体效果是，银行的风险小了，社会能得到的住房按揭贷款资金多了，所要支付的贷款利息也低了。何乐不为呢？
接下来的挑战是，毕竟Fannie Mae的资金供应不是无限的，它不可能无止境地从银行手中买下按揭贷款。为了进一步增加按揭贷款资金的供应量，也为了分摊Fannie Mae的贷款风险，1970年成立另一个叫Ginnie Mae（Government National Mortgage Association）的半政府机构，专门将从美国各地买过来的各种住房按揭贷款打成包，然后将贷款包分成股份，以可交易证券的形式向资本市场投资者出售。
这种按揭贷款证券（mortgage backed securities）的好处很多，包括进一步增加住房按揭贷款的流动性、使按揭贷款资金的供应量几乎是无限的，等等。更大的差别在于，按揭贷款风险不再只由银行和Fannie Mae承担，而是通过证券化细化、分摊到成千上万个资本市场投资者的手中，分摊到全球各地的投资者手中，造就了前所未有的全球证券金融市场体系。
围绕住房按揭贷款的金融创新层出不穷。90年代开始，特别是最近几年，许多华尔街公司也加入这个创新领域，与Fannie Mae、Ginnie Mae竞争。
过去七十年，围绕住房按揭贷款的多种金融创新为美国社会提供了巨大的购房资金，其贡献自不必多说。但是，也带来了严重的结构性问题，尤其是这一长条的按揭贷款衍生证券链，使资金的最终提供方与最终使用方之间的距离太远。
由于每一环金融交易包含着新一环的委托代理关系，在资金的最终提供方与最终使用方之间的距离太远之后，多环节的委托代理关系必然导致道德风险、不负责任的程度严重上升。
2nd
今后往哪里走？
对个人和家庭而言，放弃住房按揭贷款、汽车贷款、学生贷款、甚至偶尔用到的信用卡贷款以及其它金融工具，是既不现实，也不应该，这是由一般人一生中的收入周期所决定的。
也就是，年轻时最能花钱、最需要花钱时，往往是一生中收入为负或最低的时候；而等到过了中年，最不需要花钱、也不能花钱的时候，又偏偏是收入最高的时候。正因为这点，才有必要用住房按揭贷款、汽车贷款、学生贷款等金融产品，它们的作用是帮助我们尽可能把一辈子的收入在不同年龄段之间拉平，让个人一辈子的消费更趋合理，以免有时钱少得要饿死、另外年龄段中钱多得无处花。
由此看到，美国靠金融推动的发展模式不仅会继续，而且也应该被更多的社会所吸收、推广，因为它既促进消费内需的增长，又增加个人一辈子的总体福利。既然如此，为什么这种模式要终结呢？
因此，像美国历次金融危机一样，这次不会改变美国的经济模式，也没有人要终止金融证券业在美国经济中的地位，面对的挑战仍然是一个如何改良的问题。如果说“借债消费”过头了，那是量的问题，属于改良的范畴。
更确切地讲，是如何找到一种新的制度安排，以减少多环节委托代理关系链所带来的道德风险，使每个环节的交易方都能勤勉负责，保证“花别人的钱也心疼”？这等于把我们又带回到社会组织、经济组织、市场交易设计中的经典问题，是委托代理关系和激励机制设计问题。
这次次贷危机带来的教训是，在最前面直接与借款方打交道的中介商必须要分担一定的坏账风险，证券评级公司、审计公司也必须承担后果，而不能像现在这样，他们做好做坏照样收固定的服务费。
另一方面，随着资金的最终使用方与最初提供方之间的委托代理链不断增长，整个交易链中涉及到的金融中介公司越来越多，就像这次次贷危机所表现出的那样，其中有按揭贷款公司、商业银行、华尔街券商、证券评级公司、信用保险公司、基金管理公司、投资咨询公司、机构和个人投资者，这些金融中介大家一环扣一环，如果一环崩溃，整个金融市场体系可能被托下水，演变成系统风险。
因此，金融交易链被拉长之后，市场中所隐含的公共利益也大大上升，为适应新局面，政府监管架构也必须做相应调整。这些也正是美国各界正在探讨的问题。但是，最终的改革会像历次金融危机之后的改革一样，让美国金融化、资本化的能力更上一层楼。
3rd
给中国的启示
不发展金融自然不会有金融危机，只要发展，就必然时常碰到问题。今天中国因为没有那些五花八门的按揭衍生证券，所以没有金融危机，而美国有了这些才时常出现金融危机，这本身并不说明中国的金融欠发展是正确、是对中国社会更有利的事。
而如果中国或任何国家从此限制金融创新、过度强化金融管制，那会像因噎废食一样地错。只有进一步鼓励自发的金融创新、放开金融市场的手脚，中国的金融市场才能深化。
说到底，中国无法回避金融发展这一挑战。
第一，中国人均GDP已超过2000美元，标志中国已解决好现时的温饱需要，接下来发展的重点是解决好未来生活安全问题，这包括养老、医疗、意外风险需要等，这些都涉及到收入、价值在不同时空之间的配置，而这又是金融交易的核心，只能通过金融市场来实现。
也只有发展好金融证券市场、深化各类金融产品，中国家庭才能安排好未来方方面面的生活需要、规避好未来的生活风险，人们今天也才敢增加消费，促进内需增长。随着人们收入的增加，对金融市场的需求必然上升，金融交易链必然越来越复杂。
第二，以住房按揭贷款、学生贷款等为基础的衍生证券，虽然美国因为按揭贷款证券化的交易链结构性问题而出现危机，但这些证券化技术本身是极好的金融创新，非常值得继续推广。
目前在中国，住房按揭等贷款完全由银行提供，这不仅不利于风险在更广泛的范围内“各尽所能”地分摊，而且按揭贷款、学生贷款、信用卡贷款的流动性太低，增加银行的风险，制约资金的供应量，从而抑制国内消费需求的增长。
没有这些“把未来收入往今天的消费转移”的金融工具，就无法改变中国人“年轻时最能花钱却是一生中最没钱的时候，年长时最不想花钱却现金最多”的局面，也不利于内需的增长。
第三，中国资本化、金融化的能力还有限，也就是说，自造金融资本的能力还有限，这也呼唤着金融证券市场的深化和多元化发展。
中国历来就有很多土地、资源、企业未来收入流、个人未来收入流，但这些“死”财富、不能动的未来收入却很难被资本化，不能变成今天能消费、也能用于再投资的“活”资本。好在最近十几年，随着海外资本市场通道的打开、国内资本市场对民企的开放，至少部分行业已经尝到将资产和未来收入流资本化的甜头。金融资本化发展给中国社会带来了创新的活力。
熟悉美国经济史、英国经济史的学者知道，不应该因一次金融危机就放弃金融化、资本化的发展。实际上，在1720年，因为南海公司股票泡沫的破灭给英国带来金融危机，英国议会“因噎废食”地通过着名的《反泡沫法案》，基本上使任何英国公司都从此不再能向公众发行股票。他们害怕股票类证券继续成为一些人骗钱、制造金融危机的工具。那次法案的实际效果是使英国停止股票市场发展130年，等到1860年英国重新允许私人公司发行股票、恢复股市发展时，美国已领先了，就这样，英国把股市这一人类至今为止最好的激发创新、加速实现未来收入的机器让给了美国，使美国成为全球的创新中心。
这次美国次贷危机给我们提供一次极好的学习机会，如果是建设性地去跟踪、研究，对中国经济的进一步崛起会帮助无穷；而如果是浮于表面“大手笔”地否定美国式金融经济，那就是另一回事了。
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