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租金回报率最全计算方法，美国买房收藏贴

购买美国房产后出租，是目前比较好的投资思路。如果是准备以后移民自住和度假自住那也是可行的。但是如果是选择投资购买后出租，怎么计算租金回报率？

一般美国投资型房产可分为两种：一种是贷款买房，第二种是现金买房。下面就两种投资方式对租金回报率进行了分析。

一、贷款买房的租金回报率

美国贷款买房租金回报率与每年净收入和自付额百分比有关，假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率= 每年净收入 / 自付额%
每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 – 年固定还款额。
其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。

年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。

例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。

二、现金买房的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价%

首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。然后计算每年净房租收入。

每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出

你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期, 但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。

通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。

我们上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。

设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。所以选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。

租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。

“物业管理费”是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等…所支付的管理费，一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。

根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到3%不等, 加州地产税大多为1.2-2% , 所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。

持有一套房产，就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红，而且还拥有了未来资产增值的机会。根据長期统计美国房地产每年平均升值约为6%, 所以如果从这个角度来考虑问题，投资并持有房产，相对于银行存款，是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例, 但你听过因存銀行利息而发的吗?