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按揭买房|美国买房怎样更省钱?

来源:作者:北美购房网时间:2016/5/13

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如今 在美国现金买房的中国人出手之阔绰惊呆了美中小伙伴。对于在美国大部分较长的贷款期会使得每月月供较低,还可以腾出更加多的流动现金作为其他投资。然而, 30 年房屋贷款使购房者需要付出更多的利息。前天北美小编在向大家介绍了工银美国贷款买房的详细情况,那今天就来分析下如何在美国用贷款买房更划算实惠吧。

一、美国房贷有几种?

如果符合贷款购房条件,那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年,您也可以根据您自身偿还能力,也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右,贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。

(1)浮动利率贷款(ARM)。通常分为:3/1,5/1,7/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指标进行浮动。例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请5/1ARM贷款,前五年贷款利率为4。132%,从第六年起浮动。

(2)固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率固定。

短期(3-5年内)来看,浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0.5-1%左右,但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此,对于中短期投资者来说,浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势,买家可根据自己的资金状况进行。

二、哪两个方法更早的付清房贷与节省利息支出:

(1)提前偿还或者一次付清贷款本金。另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。贷款买房,从提早付本金来说,如果可以提早把贷款付清,可以节省利息开支,剩余的钱可以作其他用途,比如度假,投资等。最普遍的房贷付款方法是 Amortization Schedule (分摊还款),贷款者每个月需要付固定的月供,但每个月的利率与本金的比例会不断地改变,刚开始,每个月的月费大部分是用来付利息,而随着利息的比例减少,本金的比例则慢慢增加。如果需要,可以在网上免费计算 Amortization loan payment ,或者要求房贷专员提供相关表格作为参考。

如果想提前偿还本金最好在头五年付

(2)对购房者来说,分摊还款时提前偿还本金,每月月费是不变,但可以有助于缩短供款期。贷款买房,由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分,越早付本金,往后的利息就越少。举例来讲,如果每年多付一个月的月费,这一个月的额外付款将会有助于更快付清房贷。以房贷 50 万美元计算, 30 年的房贷利率为 4.53% ,每月月供为 $2542 ,如果每年年头多付一个月的月供,就可以把 30 年的供款期缩短为 26 年,因为缩短了 4 年供款期,就节省了 $67,582 的利息。

三、什么情况比较适合提前偿还本金?

贷款买房,可以部分偿还本金。举例来讲,如果购房者房贷 22 万美金,利息为 4% ,房贷期限 30 年。有如下偿还本金方式:

1 每个季度多付一个月的费用,可以节省$65,000 利息及提早 11 年把房贷付清。

2 把月费除以 12 ,再把这个数加到每个月的月费上。这样的还款方式可以为你节省 $24,000 及把供款期缩短 4 年。

3 增加每月付款额,比如说,你的月供为$2,000 ,现在突然你的工资有了大幅度提升,你可以把每月付款额从 $2,000 改为 $2,500 。

4 多付每个月的付款额,比如把尾数的零钱付整, 长期来说也可以节省一定数目的利息。

另外,在大部分情况下,额外的付款会直接付到本金,但是,有某些情况银行会把付款算到下个月的金额,比如说,一个客人在每个月的 1 号有自动付款,他在月底提前付款,银行会以为他是在付下个月的月费,系统会自动跳过下个月的月费。

四、外国人在美国申请房贷的条件

作为海外人士,在美国银行取得房贷的要求比较高,除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来,比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民,也就是绿卡持有人,也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求,银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。如果您考虑洛杉矶和橙县购房贷款,请务必提前让您的北美购房网地产的专业房产经纪知道,以便提前联系贷款银行并掌握好购房时间。

五、外国人如何接洽美国贷款机构

(1)贷款经纪人

美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用,可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人,找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

(2)商业银行

商业银行等提供的贷款利率非常具有竞争性,如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户,还可以享受到贷款优惠。

(3)抵押贷款银行家

抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款。

在接洽美国抵押贷款放贷机构时,一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时,搞清楚适用于外国人的利率,资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

如果您正在与各贷款机构办理贷款额度,请您务必提前通知北美购房网的专业房产经纪人,以便协调购房时间和流程等事宜。

六、提早偿还本金是否适合所有人?

关于尽早偿还房贷,有一些需要注意的地方,贷款买房,比如购房人的财务状况与资金流动状况,对此,建议保留一定的资金储备来应付这种风险。除此之外,另外有一天当购房者需要使用之前投入房贷里面的资金,则可能需要申请 Home Equity Line of Credit (房屋抵押信用额),如果银行拒绝贷款申请,那购房者就不能够使用那笔财产,除非财物状况得到改善。

然而,一些理财顾问也并不推崇这一方式,反而认为提早还清房贷并不是明智之举。面对这个问题,购房者需要考虑自己的房贷息率,如果你的房贷利率比较低,那你应该考虑先付清你的卡债或者其它息率比较高的债务。另外,购房者也可以把钱用作其他的投资,比如加大退休计划,或者其他投资产品。另外,美国买房,房产的用途也在需要的考虑因素之内。

七、另一个更节省利息开支的方法:重新贷款

如果把长期贷款重贷为一个比较短的贷款,比如说,贷款买房,把一个 30 年的房贷重贷为 15 年, 15 年贷款的息率通常比 30 年贷款的息率低,较短的贷款期意味着更短的时间把贷款付清,但同时,较短期的贷款也意味着较高的月供。举个例子,把一个剩下 25 年的 30 年 6% 息率的贷款,重贷为 15 年 3.5% 息率的贷款。原本的贷款额是 $350,000 ,我们把剩下的 $331,500 重贷。原本的贷款额是 $350,000 ,按照息率 6% , 30 年期算,月供是 $2,098.44 。剩下 25 年( 300 个月) =$2,098.44 x 300 = $629,532 ( 25 年的本金加利息)。重贷后的额度是 $331,500 ,息率 3.25% , 15 年期,月供是 $2,329.36 , 15 年( 180 个月) = $2,329.36 x 180 = $419,284.80 ( 15 年的本金加利息),因此。这个例子里 面,如果我们把 30 年贷款重贷为 15 年,我们会省了$210,247.20 利息开支。

当考虑去做重新贷款时,则需要考虑现有的息率,每个月省下的利息开支是否可以抵消重贷的费用,费用大概是贷款额的 2% 。比如说,美国买房,如果你的房贷只剩下几年,你的月供大概是更加多地在付本金,那么你不会考虑再延长你的房贷多 15 或 30 年了。另外,做重新贷款时,意味着你是用新的贷款去付旧的贷款,美国买房,贷款银行会调查你的财物状况,例如信用分数,收入,负债与收入的比例,等等。

若您想要了解更多的美国贷款买房,您也可以咨询拨打我们联系电话400 668 9628,我们的顾问会为您详细解答更多关于美国贷款买房注意事项!

 

 

 

 

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