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纽约房价冰火两重天:写字楼房价VS住宅楼房价

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/12/29

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纽约房价随着美国房产趋势上涨而普遍增幅,但看纽约写字楼房价却是冷清,惨淡!
 
纽约的住宅市场也随美国整个大趋势普遍看涨。去年纽约平均房价就已在55万美元左右,年涨幅8%;2015年第一季度平均房价同步上涨2.6%;在今年上市的6000个单元中,已经有一半被人买走,而标价在100万以下的房产因性价比高,基本在上市两周内就被一扫而空。纽约曼哈顿唐人街2012年--2015年房地产交易数据也显示,四年间共进行的12602单位房产交易中,90%是住宅类房产。
 
 
与纽约住宅类房产市场大热相反,纽约写字楼市场表现却颇为黯淡。根据第一太平戴维斯与迪肯大学的调查结果,香港和纽约的写字楼收益率在全球主要城市中排名垫底,两个城市的中央商务区甲级写字楼在扣除了租金减免因素后的收益率,分别仅为2.85%和3.29%。这是一种非常低的回报率,相比于项目的融资成本,这种回报率可能会使项目产生亏损。
 
除了收益率低,纽约中央商务区的甲级写字楼也面临着出租率过低的挑战。以已经开业的世贸中心一号楼为例,在开业半年出租率仅为55%。尽管为提高出租率,世贸中心的租金曾在2014年5月从75美元/平方英尺降为69美元/平方英尺,但与曼哈顿其他高端写字楼50美元/平方英尺的价格相比,仍不具备竞争优势。到2015年4月,世贸中心出租率为58%,在一年间仅增长3%。而根据报道,时代华纳和纽约梅陇银行正因为更低廉的租金而搬去了附近的世界金融中心大厦;万通控股旗下的纽约“中国中心”也在近期大幅减少在新世贸中心一号楼的承租面积,由此前的19.081万平方英尺缩减至3.5万平方英尺,缩减幅度达80%。
 
有房产分析认为,纽约的写字楼市场不如住宅市场那样火爆的原因在于,写字楼主要是靠出租收入支撑,因此一旦出租率不高,会导致写字楼回报率受影响。而由于越来越多投资人既有移民需求又有定居需求,因此他们投资房产更关注的是为家人建立一个稳定的未来,因此出售型的住宅类市场需求更为紧俏。
 
 
 
推荐阅读:经验Tips:纽约房产投资5大"雷区" 不做冤大头!
 
从历史上来看,纽约房产是稳定安全、保值、增值强的市场。并且这是一个非常国际化的市场,它不完全依赖美国本土的经济,全世界各地的有钱人都会到纽约来购置房产,所以纽约的房产是一直稳步上升的。但是如果不了解纽约房产规律和特点的话,就易误入投资陷阱,有钱也别做冤大头!特别指出了海外客户,在纽约购置房产时,容易犯的错误!
 
一 不用本地专业房产团队
购买房产,要一批专业人士为您服务,除了地产经纪以外,还要有地产律师,贷款专员、会计师等,这些专业人士最好都是本地的,他们对纽约地产非常熟悉。有些海外买家在中国是大老板或是公司高管,有的在外州有自己的公司,他们都有自己常用的律师、会计师等,因此在购买纽约房产时,也打算用自己的人。但是纽约房产和别的州很不一样,如果没有一个本地团队对纽约房产非常熟悉的话,交易有时就很难做成功。很多时候,律师对纽约地产不了解,合同写的不完善,客户的利益就会受很大的损失。还有贷款,银行一定要对纽约的公寓很熟悉,否则贷款就很容易出问题。
 
二 购买房产的目的不明确
不清楚购买房子的目的是什么,投资和自住常常把两者混在一起考虑。
自住:你会有很多个人的感情因素,要在预算范围内满足个人需求。比如有些客人认为离上班公司近很重要,有人认为一定要有健身房或是有游泳池,有的人是为了小孩子读书,上好的学区,每个人买房的目的因人而异。
 
投资:那就要排除个人感性的因素,用理性,数字来做判断了。你不应该被华丽的表面打动,应该更多考虑,作为出租用途,是否很容易出租或租金更高,这时候就要计算投资的收益。
 
首先要看长期效益,也就是打算长期持有,期待房产升值。这种情况应该选择一些正在处于房产上升的区域。
其次要看每年的现金回报率,也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。还有一个是:Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用贷款的话,cash on cash return 更说明问题。每个人的cash on cash return 会很不一样,因为你贷款时用的现金数目,你能拿到的贷款利息,都因人而异。
 
三 以为纽约的投资回报率很高
有很多人都知道纽约是投资房地产的好地方,所以期望值很高。但是当他们看到具体的每年的投资回报率的话,很多人很吃惊,因为cap rate比起别的州,别的城市来说算低的。
 
在曼哈顿,住宅房产的cap rate大约在2-3%, 商业房产大概是3%到4%。纽约房产安全,稳定,房价一直稳定上升,在纽约购置房产更多的是为了长期资产的升值潜力。从短期来讲,投资回报率在纽约并不高,但从长期资产增值的角度来讲是明显的。比如在1980 年,中央公园西81街的Townhouse才$65,000, 现在最便宜的也要4、5百万。
 
四 将纽约当作炒房的天堂
纽约的房地产市场非常成熟,也很规范。如果你打算短期炒作,将得不偿失。因为在买卖的过程中,都要付出不少费用,这些都算购房成本。作为买家来说,费用有保险费,贷款费用,律师费等closing cost,一般是3% 到 4%。作为卖方来说,要付经纪人费用,以及纽约州市的交易税等, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。
 
五合作公寓并不适宜海外人投资
如果是买投资房的话,Condo更合适,Coop不适合做投资房。coop的买家要经过大楼的资格审查,一些楼比较喜欢有工作的成年人,因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家,如果是买了当度假房的,买方将会被拒绝。一些楼更喜欢“一般的”居民(无名人士),因为居民不希望名人入住后被狗仔队骚扰。(查看更多纽约房价资讯)
 
 
 
 
 

 

 

 

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