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在美国买房子必备的法律锦囊

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2017/2/14

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2017年,房地产大亨特朗普上任美国总统,大部分业内人士对本年度美国房地产的发展前景普遍看好。因此,越来越多的朋友想要在美国买房子。在去美国买房子之前,提前做一些“功课”尤为必要,小编为大家准备了三个必备的“法律锦囊”。
 
 
到美国购房前需要关注的事项诸多,法律问题是其中至关重要的一项。具体来看,第一,大家应当确认所要购买不动产的财产范围。在确认财产范围时,如果你要购买的是商场,那么财产范围不限于相关土地和地上建筑,建筑内的设备设施、营业执照、客户名单等商业秘密、测绘图纸以及其他大量的无形资产也包括在内。
 
第二,大家应对所要购买不动产物业作一定的产权调查,检查其产权是否存在瑕疵。这一调查可以委托产权调查公司,通过当地政府备案的房地产公开信息,对该房产的历次产权变更记录、抵押权、地役权或其他产权瑕疵,是否附有相关债务、欠税等作出详尽的调查报告。另外,购买一份不动产物业产权的相关保险也尤为重要,一旦发现产权瑕疵,可以向保险公司主张理赔。
 
第三,大家应聘请专业人员对不动产物业作全面检查,比如房内建筑结构、管道、供冷供热供气供水供热、是否存在环境风险等(例如石棉、白蚁)。
在今天的介绍中,小编给各位朋友提供了三个美国买房子的实用“法律锦囊”,分别是确认财产范围、做好产权调查以及物业检查。希望你们看了这些介绍之后,能够在美国买房子前有所准备,合理规避风险。
 
 
推荐专题:美国买房如何合法合理避税?
 
美国买房,不仅要缴纳房产税,如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产,需要缴纳的个人所得税更多,因为租金更高。
 
美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的,一般美国房产公司都需要请职业会计师,这样的会计师都是很牛的。因为每一个会计师需要管理很多房主的房子的避税,所以每套房子额费用并不高,每年200~1000美元之间。那种超大型的沃尔玛例外。那麽怎样合法合理避税呢?又怎样利用美国税法第1031条款? 
 
初级避税
初级避税就是我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。以前很多客户问我,怎样合理避税?因为投资美国房产,需要交纳所得税的。具体交纳多少,需要专业会计师做账,合理避税。记住,他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资,集中起来都非常大,不牛的早滚蛋了。通过我们的研究,得出:对於以个人名字买投资房产的,可以通过如下方法抵税:
 
1. 房子的地税(房产税),保险费
2. 房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费
3. 房子的维修费
4. 房东到美国来往的机票,餐旅费
5. 房地产公司的管理费
6. 房地产经纪的中介费
7. 寻找租客的广告费
8. 自己未成年孩子的抚养费
 
中级避税
对於用公司名义投资房地产的,在有所有初级避税法则的同时,还有如下更优惠法则:
 
1. 您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用
2. 美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税。(就算是您请的清洁工,保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)
3. 为美国员工发奖金,礼品,也可以抵税
4. 以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税。
5. 您所有招待客户,请客吃饭,飞机费用,汽油费,旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用。
6. 您可以用公司的名义购买电脑,家具,电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税
7. 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税。
8. 您甚至可以用公司的名义购买豪宅,度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。
 
以公司的名义合法避税,这里面有很多窍门,只有您想不到的,没有做不到的。只要您发挥您的想像力,同时通过当地专业会计师的协助,您可以达到最大限度的避税。所有费用,请务必保留原始发票,收据,或是邮件确认信,或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家,只要您能出示合理的凭据,都可以作为理由合法避税。
 
高级避税
这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效:
为了能解释的最通俗易懂,我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,同时为了让解释明了,我省略您买的房产的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大於我的举例数字。
 
举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择:
 
A. 您就这麽一直收租,比如20年,租金收入160万,20年後将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。
 
B.您可以用这100万的房产去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以後每年利息会因本金降低而下降,所以您以後的每年净收入将大於2万。你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。
 
同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年後您的收益情况。虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。4栋 投资25万* 4 年租金8万*4 本息6万*4 年净收入是2万*4=8万同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万, 这可是不小的一笔数字啊。
 
更可怕的是,20年後,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!这20年,您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金您要知道,房产价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以後每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大於方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了,不去计较房产升值,租金增加,利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍!
 
终极避税
美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢?现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的:1031交易法则。
 
大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方,您通过100万买了个商业地产,某一年房产价为200万,您卖出後收益100万,这个时候您可不要高兴的太早,山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢!对於这100万的收益,首先需要交30%的财产增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急,剩下的70万,您还需要交收入税,又是几十万没了,最後年终,如果您有一半剩下,那就是万幸拉。如果您不懂避税,这钱可是硬当当的交出去的。但是如果您懂得使用1031 交易法则,您就可以1分钱税不用交!
 
所谓1031 交易法则,就是美国政府鼓励再投资的一项税发。只要您投资等於或是大与所得收益的地产,您就可以不交税。同样那个例子,在卖房後得到200万後,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值等於或是超过200万的房产,您就可以不交税!一年,您的净资产增加了100万,但不要叫1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。
美国玩转避税法则暂时告一段落。避税是为了资产更好的翻倍。所以美国人一般手头没什麽现金,但是资产惊人。
 
避税必须要有法律依据,票据是必须的,即使是商业地产的NNN租约,也要租客提供维修等票据。避税不是偷漏税,不是造假。在美国如果造假,处罚很严重。
 
 

 

 

 

 

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