如今利率虽然仍保持低位，但市场首次购房以及中低收入阶层仍然有限，不过监管者信心满满地认为新政策将为更大规模的借贷提供舞台。

两房“新花样”

自2008年金融危机以来按揭政策就已收紧，银行方面认为此次政策调整有助于阻止政策朝着过度调控的方向发展。

Mayopoulos表示比起同类型的政府计划，房利美的低首付按揭贷款对于借贷者来说花费更低。房利美的贷款项目除首付之外还需要私营抵押贷款保险，而理论上这一规定将限制整个项目的规模。

房利美和房地美均受到美国联邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的监管，在负责人MelvinL.Watt的领导下，FHFA正采取措施以放松住房信贷流。自2008年金融危机以来，大约80%的按揭贷款都得到了不同形式的纳税人担保，也就是说，银行依然发放按揭贷款，这些贷款往往出售给有政府支持的房利美、房地美(两房)，然后两房将贷款打包成房屋贷款债券在金融市场上出售。然而现实情况是有大量的潜在借贷者，因为达不到一定首付的门槛而被银行贷款部门拒之门外。

为了举各方之力增加住房信贷流，Watt敦促两房以低至3%的首付比例收购银行的房屋贷款。

其实早在1934年美国联邦政府就推出了一款联邦住宅管理局(theFederalHousingAdministration，FHA)支持的低首付贷款且沿用至今，其首付比例仅为3.5%，该项目主要针对中低收入群体。

该项目与两房的项目差别在于FHA的贷款条件更为宽松。美国房产经济专家分析道，“首先FHA的首付可以是赠款，其次可以有多名共同借贷人同时购买，再次对借贷人信用指数的要求较低，所以FHA的违约率一直较高”。

在美国按揭贷款市场，凡低于20%首付的贷款均需要连带购买按揭保险，而两房本身此前也推出过低至5%的贷款项目，该项目曾因金融危机于2008年暂停，而后再度恢复，然而与两房的勃勃雄心形成鲜明对比的，是该项目迅速悄无声息的沉没。

“首先是银行部门出于风险等多方面考虑，并未大力推介这些项目”该专家说道，“其次，在高增长的城市房价上涨较快，买方市场面临竞争，低首付的贷款即使发放也无力与大财团和高首付购房者抢夺房源”。

这位专家进一步指出，虽然两房此项目的细节还未最终明确，单从雏形看来，与先前5%首付项目差别不会很大，最大的差别在于利息。“5%首付项目中借贷者可选择浮动利率，这也是可能导致高违约率的因素之一，而新推出的项目则会遵循固定利率，从一定程度上剔除了部分风险因素”。

“祸起”违约率

尽管政府部门正在牵头积极地进行改变，但各界担忧的声音颇多，认为这一项目的推出将大幅提高违约率。

其中不乏业内人士大叹失望，他们认为随着时间推移，按揭贷款首付低门槛的设置将会在银行部门埋下隐患，最终再次引入风险，而当危机降临，银行依然可以毫发无损全身而退。

最近几年，借贷者利用低利率实现再融资，按揭贷款对于银行来说变得相当有利可图。同时，由于多数住宅都有政府的付款作为担保，按揭贷款一跃成为了一笔低风险的买卖。而这一切的结果就是，一旦借贷者违约，最终是纳税人承担损失。

美国联邦存款保险公司前董事长Bair极力赞成风险自留措施，他曾对媒体点评两房此政策“非常不幸”，他认为一旦贷款沉淀为坏账，零首付比起20%首付的损失要来的惨重得多。

这一次政策修正的根源还要追溯到2008年的金融危机。

银行和华尔街将数十亿美元劣质抵押贷款打包出售给债券投资人，而正是这些投资人在随后的坏账风潮中遭受了巨大的损失。也就是为了防止此类惨剧的再度发生，2010美国推出弗兰克金融改革法案(DoddFrankAct)，要求银行必须承担其所售贷款的一部分风险。

最初银行须承担贷款风险的5%，然而根据风险自留原则，部分情况下可以少于5%，甚至完全“豁免”。

在2011年颁布的第一稿法案中，监管者制定了严格的首付比例，并将低位的违约风险归功于此。大量数据也似乎可以作证这一论调，监管者也更加坚定地宣称抵押贷款的门槛应该维持在至少20%首付的水平。

然而仅仅数月之后，处于链条这一端的抵押银行甚至债券投资人等开始呼吁监管者放松20%的首付标准。他们倡导的是另一套监管评价体系——“合格房贷”——在这套体系下首付的比例不再有硬性要求，但贷款人的资质将受到更加严格的审查。

在这套法案下，投机者已经被最大可能地排除在外。

值得注意的是，风险自留原则的初衷并非阻止银行以低首付借贷，而是要求银行必须按照一定比例自行承担风险。

但仍有担心的声音称强迫银行“趟浑水”最终会导致银行干脆不发放借贷。关于首付考察形式的争论虽然热火朝天，不过监管部门明确表示，变革评价体系和标准目前还仅仅停留在专业讨论上，要落地恐怕还需等上相当一段时间。

市场“强心剂”

目前银行发放的低首付抵押贷款都来源于政府的支持，这一次两房新动作背后到底折射出联邦政府怎样的动机?

来看两组数据。其一，美国拥有住房的人口比例(homeownershiprate)是64%，达到了二十年来最低。其二，美国已经步入27年来首次购房人数最低点，约30%左右。从让人失望的数据看来，政府提振特定群体进入房地产市场的目的可谓相当明显。

根据相关专家分析，联邦政府此举有刺激借贷、放松银根的考量，但更首要的目的恐怕还是帮助中低收入群体，鼓励首次买房者入市购房。

美国房价在2010年触底后的几年内出现了大幅回升，然而活跃在市场上的主要是机构投资者，个人购房者并未占有很大比重，首次购房者比例更是偏低。

虽然业界不乏对于破天荒的3%低首付的恐惧言论，甚至有观点认为这是又一轮次贷危机的前兆，但联邦政府却显得相当淡定，为什么对于政府来说下调首付比例如此稀松平常?

官方数据显示，借贷者信用是违约风险强有力的风向标，甚至比首付规模更具指示作用。政府赞助企业(governmentsponsoredenterprises，GSE)基于风险的标价体系意味着只有一小部分低风险的借贷者才能成功拿到贷款。

这一逻辑下低首付对于违约率的影响将微乎其微，因为即便是低首付的GSE借贷也会倾向于信用记录较好的借贷者。GSE贷款是基于风险标价的(包括负债水平价格调整以及抵押贷款保险成本)，然而FHA的贷款却不是。所以两房调整后的项目原则上可以规避FHA的高违约风险。

两房这一新项目究竟会对美国按揭贷款市场产生何种影响?根据美联储的一项调研结果来看，美国有45%的租房者因首付款不足而推迟了买房计划，有专家认为，在市场上升期，两房此举最直接的效果就是首次购房人数会有所攀升。

“美国相当一部分地区新建房屋市场因待售房屋数量有限，目前以大中户型为主，中期看来，此轮政策的调整将会间接地影响到开发商的开发策略，针对首次购房者承担能力范围内的建造可能会有增加。长期看来，首付比例可以成为政府的一种调节手段，根据市场表现适度收放政策以达到调节目的”专家分析道。

虽说联邦政府“上有政策”，保险及银行部门也“下有对策”。

现在最大的问题就是私营按揭贷款保险是否有人愿意接手这单“生意”，理论上来说，一旦借贷者违约，3%的首付会陷保险公司于相当的风险之中，不过就保险行业目前的市场氛围来看，随着大量资金的积累，保险公司的风险偏好似乎有进一步上升的迹象。

而政府出招，银行未必接招。美国银行负责人就曾公开表示无力支付首付10%的人就“应该最好租房”，相关专家评论道，最大的疑问在于明年几大主流银行是否仍然都“不起劲”。

两房此轮门槛新低究竟能否按照预期实现定向刺激，还是如以往的低首付贷款项目一样石沉大海，面对动真格的联邦政府，银行是否也会“玩真的”，恐怕还需打上一个大大的问号。