摩根博士拥有在康奈尔大学和基线在波特兰的角落里长达20年的10000平方英尺的带中心。他的父亲帮他买，多年来过户其利害关系的好医生。他的孩子们都已经长大，并与大学进行。他把自己的工作，直到他是65。现在，在60岁的医生需要做出决定：卖还是不卖？

他的电话被打爆了。房地产经纪人每天都打电话给他报价的销售价格是被关闭的图表，近$ 240英尺或$ 2,400,000美元。他和他的父亲买了财产$ 400,000，并且他挣扎着他的决定。

只有有限的时候要注意自己的投资，他一直依靠一个称职的物业管理公司，以帮助他管理的财产。该酒店有很大的现金流。租户都是绝对NNN租约。抵押贷款是全部还清。扣除所得税前，他带回家接近$ 12,000一个月，或每年$十四万四千人。凭借50％的税率，他网每年约$ 72,000

他去看看巴里，他的注册会计师，以讨论他的选择。他的注册会计师告诉他，他的股票有$ 2,400,000，和他有一些不同的选择。首先，他可以什么也不做，继续收集租金收入和生活这一点。其次，他可以直接把它卖掉，纳税，住在什么剩下的兴趣。第三，他可以再融资，并使用贷款资金收购第二个属性。第四，他可以出售使用1031延税交换和再投资收益进入一个新的属性。

现在，让我们来看看在一个小更详细的最后三个选项：

他可以卖掉自己的财产，并支付资本利得税和折旧夺回。他将净赚约$ 1,750,000的现金。他可以存放这笔钱在银行工作，生活过的兴趣。假设5％的回报，他将获得每年约$ 88,000，这将在30％左右（联邦，州和地方税）普通收入的税率，留给他每年约$ 62,000实际收入。如果他挖掘到的资金，他可以提高他的税前​​现金流为每年$ 113,000，假设他打算活到90岁巴里指出，利息收入每年将萎缩，而一旦他卖的财产，就不会有更多的欣赏，也没有任何办法，使更多的真金白银。

他可以继续他的财产，再融资和使用所得款项再融资收购其他属性。作为一个例子，他可以借$ 1,440,000购买另一个属性为$ 3,600,000。他将获得一定的现金流以及利息和折旧的住房，他目前的收入。他可以再融资和购买使用了70％的杠杆作用，但更安全，更保守的水平将在60％的杠杆作用。此选项将产生他一个很好的现金流为他的70年代，并提供两倍多为他的继承人或他的财产以后的生活中的资产价值。

他可以完成1031延税交流和贸易为另一个属性。他的注册会计师为了提醒摩根博士认为，“对于投资者的1031交换机被完全延税，更换财产的价值和权益应该等于或高于该放弃财产。如果你兑现或去倒在你的重置价值，那么你会在这部分交易的纳税“。

他可以把他的$ 2,400,000和贸易为一体的特性保守三倍的金额或$ 7,200,000。这会增加他的资产基础，但可能不会产生短期内的现金流相同数量的，因为他目前正经历。

最好的好处是，Morgan博士将不必支付山姆大叔的任何资本利得税。我们面临的挑战，在这种情况下，会找到一个好的房地产交易成抛出了同样多或更多的现金流。

1031年交易所提供了许多医生的投资选择：

另一种条纹中心

酒店式公寓

工业产权

写字楼物业

NNN投资

租客在共同的投资

土地开发

Morgan博士的最终目标是最大限度地从自己的房地产资产，他的收入在安全的投资，将不需要大量的时间来管理。他知道，当他打65，他将退休，想用他的房地产投资的现金流来支持他和他的妻子。他也知道，他的孩子在房地产没有兴趣，并计划卖掉一切，并用现金为自己的目的时，他们继承他的房地产资产。

巴里强调，它是运行方案为每一个退出战略，以决定如何继续进行的最佳方式是多么的重要。他建议，一个知识渊博的房地产经纪人的工作，以帮助他的铅笔了他的决定，因为这些选项的任何一个可以工作。

最后，巴里告诉他不要使用1031交换机卖任何东西，除非他已经排到了他的三个选项（或200 ％的他目前财产的现有价值）兑换为作为计税命中将显著，没有理由放弃政府免费$ 500,000。

当他会见了CPA的结果， Morgan博士接触房地产经纪人，他相信和他们一起执行一些退出策略方案，以集中他们在正确的方向搜索。

我们鼓励你，你打算为你的房地产投资的成功做同样的。