一般来说，美国投资房的贷款利率比自住房贷款利率会高出0.25%-0.375%，申请条件也较高。那么如何在美国房产中区分投资房和自住房?投资房如何能达到自住房的要求，从而减少贷款利率呢?

1、鉴别投资房

银行会依据一些条件来判定客户购买的房产是用自住还是投资。

(1)银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房;

(2)过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房;

(3)一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

2、以自住房的利息购买投资房

可以采用“付点数利率”的方式，以自住房的利息来购买投资房。所谓一个点数，就是贷款金额的1%。

对于40万的投资房贷款，根据房利美(联邦国民抵押贷款协会)的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是一次性付8000元。

是选择一次性购买点数，还是较高的利率?这要看客户保持投资房多久。例如一个贷款40万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100元，如果选择付点数，大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

3、自住房和投资房首付差别

投资房贷款只能申请到75%，购房者至少要付25%的首付;购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款，申请人的信用要求也更高，通常要在660分以上。

自住房贷款有时可以达到90%之多，但银行对其首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予，申请人的信用要求为620分。

4、投资房贷款和自住房贷款

(1)申请投资房贷款曾经做过房东会更好。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%。

(2)购房者选择不同的房屋类型，如合作公寓(Co-op)、独立产权公寓(Condo)等，对申请贷款都会有影响。

合作公寓用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大。

独立产权公寓能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo预售率没有达到50%，商业面积超过大楼面积的20%，里面个人投资比例过高，那银行也不会贷款给买家。

(3)一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的。四家庭以上的在纽约就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难：贷款一般是五到七年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。