美国的新房销售在出现回升,。从历史规律看,销售量领先于库存量一年时间,但由于房地产活动的长周期性,去化率也并不会表现出非常大的波动性,。但是2013年之后美国房地产市场的去化率波动显著加大,并在2015年2月以后持续回升,这表明新屋销售的增速低于库存的增长,而这一般是加息之后出现的特征。历次加息周期开始后房屋去化率都会出现比较明显的上升,随后在维持相对较短的一段时期的高平息后,利率通常都会再次下调,进而伴随着去化率的再次下滑。这说明,2013年QE退出对房地产市场的影响相当于升息周期,目前去化率的回升可能是促使货币政策在不远的未来重回宽松的信号。

成屋销售量价增速齐跌

成屋签约销售指数在2013年年中至当年底出现了快速的下滑,但在2014年又出现了接近一年半的回升,2015年4月份开始重新出现下滑。同样的变化也出现在了成屋销售价格的增速上,价格增速自2013年6月下降到2014年6月份,此后出现增速出现一年的小幅回升,并在5月份开始重新出现下滑。成屋销售量价增速的回落是房地产市场放缓的重要信号,2005年年底开始的成屋销售量价增速下滑促成了“次贷危机”的出现,而2010年5月份的下滑则伴随着美国次贷危机后复苏第一次重要调整的出现。目前美国三季度GDP增速同比降至2.2%,相对二季度下滑0.5个百分点,这与美国成屋的销售放缓同步。

获批新建住宅数下滑

从历史上来看,房屋建造的历史周期大概五年或十年左右,一半时间上升、一半时间下降,且与经济周期运行关系密切。但是,上一轮房地产建造的繁荣期自1991年开始持续长达14年,严重透支了房地产市场的需求,因此这也是导致本轮房地产市场复苏极为缓慢的原因。

不断降低的利率是促使上一轮房地产市场繁荣的主要刺激因素,而这一有利条件在利率降到零后就已经失去了,QE虽然也可以降低长期贷款利率,但其效果缓慢且难持续,也不像利率那样灵活。QE退出后,长期按揭贷款利率大幅攀升,货币政策对此也难有应对之策。因此,房地产市场可能难现上一轮的繁荣。

从新获批私人住宅的建造同比增速来看,第三轮QE对房地产建造的影响就已经较前两轮QE显著弱化,增速逐渐下降,并在2015年5、6月份异常上升之前出现负增长,目前这一增速又降至5%左右。这种增速的异常波动在历次经济危机之前也经常出现,因为这预示着房屋建造市场的市场预期已非常不稳定。

OFHEO房屋价格指数增速放缓

美国联邦住宅供给机构监察办公室(OFHEO)房屋价格指数同比增速放缓,而单独购房价格指数则早在2013年4季度就出现了快速的回落。在过去的历史中,经济增长对OFHEO房屋价格指数非常敏感,OFHEO房屋价格指数增速回落一般都会伴随着经济增长的放缓,而实际上GDP同比增速已经在3季度出现显著回落。