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Uber效应 拉抬奥克兰房市

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/11/22

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市值高达500亿美元的智能手机召车服务公司“优步(Uber)”,正野心勃勃的朝全球扩展。今年9月,Uber在旧金山奥克兰市(Oakland)斥资1亿2,350万美元,买下38万平方英尺的旧Sears百货大楼,作为未来的总部之一。
 

Uber效应 拉抬奥克兰房市

奥克兰房市

历史悠久的Sears大楼位于奥克兰的Broadway和Telegraph大道之间,19街Bart车站之上,旧大楼原有33万平方英尺的办公空间,以及5万平方英尺的店面空间。

Uber进驻奥克兰 先缴影响费

按照目前奥克兰的“就业与住房影响费(Jobs/Housing Impact Fee)法规”,新的商用楼或工厂开发,超过2万5千平方英尺以上,每平方英尺需缴纳5.46美元的影响费,并专款专用于可负担房信托基金。

信托基金和影响费法规当初设置的目地,就是希望能弥补商业开发案对当地造成的影响,例如许多人担心的房价上涨、可负担房不足和社区文化改变等问题。

目前估计Uber将缴纳至少100万美元的影响费给奥克兰市政府,然而确切金额尚未决定,单看Uber将如何规划未来的办公空间。因为影响费征收仅适用于新开发的商用空间、闲置一年以上的建设、或拥有建筑使用变更计划许可的建案。功用不同,缴纳的金额也不一样。

当然,这100万对Uber公司不算大钱,更不足以填补奥克兰当地房价升高、可负担房短缺等问题的大洞,但至少能和其他住房基金和政府补助整合起来,汇集成大额的资金,支援更大的住房建设项目。

不落人后 商用楼市场升温

随着“Uber效应”升温,知名的地产公司高纬环球(Cushman & Wakefield)也早已看准商机,将出售离Uber未来总部仅二个街区之遥、0.59英亩(25,700.4平方英尺)的开发用地。

该地的用地规划(Zoning)有“高度无上限”和“住商均可”的优势,不仅适合商业大楼开发,也可以建设成住宅,或整合做为住商混合,开发上相当弹性。

高纬环球并未设立明确定价,甚至没有估价范围,因为用地规划十分弹性,让该地机会多元,地价也跟着不设限,让许多已经心动手痒的建设公司,更加跃跃欲试。然而,各种可能都比不上良好的计划和慎选合作对象,毕竟一个开发案的成功与否,不全然决定于地点的热门。

身为旧金山湾区开发巨头的TMG建设公司(TMG Partners)也不落人后,趁Uber风潮吹得正盛,传出他们正计划购买奥克兰的办公大楼。大楼位于1330 Broadway,靠近12街的Bart车站,占地32万8,427平方英尺,具体是否定案,时间及售价还待进一步消息。

影响费远低于旧金山

目前奥克兰的影响费只要每平方英尺5.46美元,相较旧金山市每平方英尺24.03美元便宜许多,不少公司正重新考虑进驻奥克兰,让该市逐渐成为投资项目和地产开发的新兴地点,进一步炒热奥克兰的住商房地产市场。这也预告从08年就没有商业大楼建设的奥克兰,已经开始复苏。

过去几年来,不只没有商业开发,奥克兰地区的住宅开发数量也是寥寥无几,但随着商用房地产水涨船高,住宅市场急速攀升,奥克兰地区各类型的住房已经远远不够。

抢建住宅 新开发案跟进

身为奥克兰住房建设先锋的Madison Park Financial 公司,是2014年当地唯一的市价住房(Market-Rate Housing)开发商。除了现有的3项建案外,决定再另外新增3项,预算总额达8,800万美元,估计所有开发案价值超过2亿美元。其中在西奥克兰的3项建案共有230个单元,希望能有效利用当地尚未充分使用或闲置的空间,趁势赶上奥克兰的住房涨势。

抢建住房开发大饼的还有Holland Partner Group和Alliance Residential二家开发公司,他们分别准备购买Broadway-Valdez车行区(Auto Row)的现代车行及讴歌车行所有地。

车行区属于奥克兰政府2014年通过的都市开发特别计划(Broadway-Valdez Specific Plan),沿着Broadway在Grand Ave和I-580高速公路之间,开展112万平方英尺的商店区和1,800个住房单元。

如果买卖敲定,将替奥克兰上城(Uptown)及丸山(Pill Hill)这二个现正蓬勃发展的社区新增400个住宅单元。

唯一错过上次Tech Boom,发展迟缓、停滞不前的东弯最大城市奥克兰,今次随着商用楼及住宅区的开发运转加速,未来房市或将不可同日而语。

 

 

 

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