美国拉斯维加斯购房指南

来源：http://www.meifang8.com/homenews/1574.html作者：北美购房网时间：2015/11/17

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拉斯维加斯人口结构

据北美世界日报报道，大赌城地区人口将近200万，半数居民都是近5年之内才由外地迁移来的，每年人口的增长率为4%，平均每个月有5000人移居到此地居住生活，拉斯维加斯是全美国发展最快的城市，市区道路以及公共设施已经跟不上人口的增长速度。这次在普查局统计中，人口17.6万多人的北拉斯维加斯市在全美人口增加城市中排名第二。

拉斯维加斯平均人口密度为每平方公里1604人，其中白人74.7%，黑人12.1%，亚洲人4.3%，印第安人和阿拉斯加当地人0.8%，除了在唐人街经商的黄种人外，在赌场中的发牌员有很多亚洲人

中国人天性爱买房子。美国房价从2006年峰顶滑落至今，多数地方已经跌去三分之一。再加上美国没有限购政策。中国的一些精明的富人开始瞄准美国房地产市场，赴美购房。

拉斯维加斯的主要经济支柱是博彩业，由于赌场是个淘金碗，美国各地的大亨纷纷向拉斯维加斯投资兴建赌场，甚至日本的富豪、阿拉伯的王子、着名演员均来投资。

中国人喜爱在美国哪儿买房呢？

除华人集中城市纽约、旧金山和洛杉矶以外，美国房产重灾区内华达州内拉斯维加斯是首选。十来万美元就可以买到一栋相当漂亮的别墅。中国富人在那儿买房子，目的在于投资，等待升值。

由于受到美国次贷危机影响，商业地产现已成为华人投资热点，例如肥沃的农地、办公写字楼、购物中心、零售以及之前华人最喜欢投资的汽车旅馆。拉斯维加斯一直是大多数中国投资者热衷去海外投资商业地产的地方。

　　华人大都热衷于现金交易，所以较少出现贷款按揭的问题。其次，最近美元汇率的下调以及外币汇率的增长都使得美国房产变成了世界的便宜货。出售部分的房地资产将会产生回流的美元。第三，拥有美国房产依旧是十分值得的，因为对于各地有着尊贵身份的人士而言，买下美国的房屋无疑是一种宣布‘我已经到了美国的最好方式。最后，除了美元下跌，房产已经是非常便宜了。美国平均房价已经低于欧洲国家的房价的一半。美国房地产投资市场向来十分具有竞争力，而今天则彻底变成了投资者的首选。”

除此之外，因在拉斯维加斯注册企业可以享受全美最优惠税收，所以此前已经有不少华人前往购买商住房，其中基本都是华人企业家，也包括不少内地的民营房地产企业家。一为公司注册地，二为办公和参展后勤地。正因为如此，前几年更是有来自拉斯维加斯的开发商将豪华商住楼带到上海销售，想借此吸引上海乃至中国的企业家前去购买。

美国房地产市场的惯例

透明–美国的房产交易非常透明。新的待售挂牌房源需要在24小时内发布到挂牌服务系统，让所有的代理都能看到。而在其他很多国家，买家有时必须通过好几个代理才能找到房源。我们可以直接协助您购买任何一套房产。

佣金–佣金总是由卖家支付（然后由买家和卖家的经纪人平分），因此买家不必向代表他们购房的买家代理人支付任何款项。我们强烈建议买家聘请买家独立专门代理经纪以便在房产交易中保护自己的利益。

外国买家无须在美国即可完成交易

完成交易时，新业主无须身在美国便能受让房产所有权。新业主可以向自己的代表开具“授权书”，授予其代表自己完成交易的权利。那些不想回到美国完成交易的买家通常会采取这种方便的做法。

外国买家应该咨询本国税务专家

外国买家的总应纳税额可能与美国居民的总应纳税额不同，具体取决于买家本国与美国的税收协定（如果存在这样的税收协定）。因此，最好咨询熟悉税收协定的当地税务专家。例如，美国居民的资本收益税为15%（拥有房产1年以上）。但是，外国公民可能需要支付更高的税率，具体取决于他们本国与美国的税收协定。熟悉本国税收协定的税务律师将是帮您解决此类问题的最佳人选。

外国买家可以通过购买其他投资型房产延缓缴纳资本收益税

美国政府允许外国买家根据美国国税法第1031条延缓缴纳资本收益税。这些条例相当复杂，外国买家在房产交易中绝不能违背任何条例，否则可能无法获得延缓纳税的资格。

外国买家必须“选择”就租金净收入支付美国所得税

美国政府要求外国公民“选择”对任何来自租赁财产的净收入（租金收入减去支出）选择向美国缴纳所得税。如果没有及时做出选择（例如没有提交美国所得税完税证明），将按租金收入总额的30%进行征税。在这种情况下，投资者将不能减除任何费用，例如贬值、利息、财产税、共同费用等。即使外国投资者在他们开始投资时产生了税务亏损，没有欠下政府的任何税，他们也仍然必须及时提交他们的完税证明以做出选择。

　　外国人投资房地产税收法（FIRPTA）

　　当非美国居民出售其在美国的房产时，美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此，美国国税局将按照房产总购买价的10％扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时，任何退税（若有）都将退还至申报人。

　　外国买家必须考虑规避美国遗产税

　　如果外国买家死亡，其遗产将被美国政府征收接近46%的税。如果外国买家做出一些早期安排，可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司（LLC）和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下，再将LLC归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于房产由外国公司“拥有”，外国买家死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。这种模式下可以通过出售公司的股份而不是通过财产出售实现财产的转让，而后者将引发征税。

对于任何投资房地产（外国或美国）的业主来说，最好是创建至少一家有限责任公司来拥有财产，这样业主的责任只限于有限责任公司的价值，该公司只是战略性地拥有特定的房产，因此，业主的责任将局限于该房产的净额。更进一步，使用一家拥有这家有限责任公司的外国公司将为外国买家提供房产保护，规避遗产税。

如果一位外国买家不想经营有限责任公司或外国公司（也许因为投资很小），那么，另一种方法就是投保保额等于财产价值的人寿保险。例如，一位40岁的健康男子投保20年期的人寿保险，每年支付保费350美元，死亡时可获得50万美元的死亡保险金。在这种情况下，虽然该外国买家无法规避遗产税，但在其死亡后，其继仍可获得等额收益。

在美国内华达州注册成立公司好处：

　　没有公司所得税

　　无公司股份税

　　无特许税

　　无个人所得税

　　无I.R.S.信息共享协议

　　交付正常的年费

　　最小的申报和透露信息要求

　　股东不公开其它益处：

　　股东，董事和官员无须在内华达州居住或召开会议，也不必是美国居民。

　　董事不必是股东。

　　内华达州公司的官员和董事对公司法律问题需承担的个人责任受保护。

　　内华达州公司可以购买，保持或变卖，转让其股份。

内华达州公司可以发布投资股票，服务，个人财产或不动产的租赁和其它服务项目。董事可以决定任何这些交易的价值，并且，他们的决定即为最终决定。从商业角度而言，注册成立公司的最佳选择应该是在那些可以提供利润，保密性和保护最佳结合点的地方。内华达州现在已经有超过 150，000家公司在此注册，州务卿办公室认为内华达州的成为注册成立海外离岸公司的热点地区主要是归功于其不公开股东资料，不用缴付州所得税等政策。

　　来美购屋流程

在美国，外国公民有权拥有房产。实际上，外国买家和美国买家在购房时差别不大。

但是，外国买家应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例，而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同

　　1.须有中国护照和合法来美的签证

　　2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明

　　3.申请正式贷款提前批准信（最多40%贷款率）

　　4.择想要买房的地区，房屋种类

　　5.与你的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍看房，选房

　　6.填写买房出价合约书，付定金支票

　　7.定金支票存入第三方公证托管公司（Open Escrow）开始工作

　　8.做房屋检查

　　9.要求维修