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纽约房价“疯”个没完

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/11/16

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      月底,住在纽约的Jerry Schmitt通知记者更改他的联络地址,因为他准备搬离纽约去西雅图发展。这位29岁的IT工作者低落地告诉《国际金融报》记者,他之所以忍痛结束自己的纽约梦,选择离开,是因为在纽约,高房价让他买不起住房,每月支付的高额租金更是让他身心疲惫。

  “纽约的房价让我只能仰望,所以我决定去另一个城市,过更为轻松的生活。”Jerry说。

  Jerry的情况不是个案。去年开始,纽约高房价一直成为舆论的焦点,新加坡《联合早报》曾报道,纽约作为世界金融中心,被评为美国最住不起的城市。大量刚从大学或研究院毕业的年轻人,放弃纽约丰富的机会和更高的收入,因为房子问题远走德克萨斯。

  由此可见,纽约作为先进城市的优势开始转为劣势。在外界看来,高房价将成为纽约长远发展的障碍,但纽约的房价并未因此停止上升趋势。

  根据最新的美国房产初步估值,纽约全市的1060814个物业的市值,已上升到9883亿美元,增幅为9%,高于去年的6.6%。

  那么,究竟是什么在推动纽约的房价?面对高房价,纽约又将如何应对?

  寸土寸金曼哈顿

  纽约的高房价,以曼哈顿的表现最为突出。

  “弹丸之地,却寸土寸金。”在纽约一家律师事务所工作5年的金静云对《国际金融报》记者评价她对曼哈顿房地产市场的感受,“永远在上升的房价,永远在上涨的租金。在这里,你可以明显地感受到纽约核心区域的繁华与冷漠。”

  在金静云的回忆中,2012年底,是曼哈顿房地产市场最为火爆的一年,当时她代理的一个客户,把在曼哈顿的一套房产以每平方米人民币29万元的价格转手出售。

  “这样的价格对于曼哈顿黄金地段的房产来说,并不算特别高昂。”金静云说。

  值得一提的是,据《每日邮报》报道,一名男子在42年前以10.2万美元买下曼哈顿一个6层公寓,如今推向房市竟开价5000万美元,40年翻了500倍。“完全是抢银行的节奏。”当地相关媒体对此评论道。

  据悉,报道中的这套6层公寓藏身于曼哈顿一栋老楼内,别看楼外面的墙角上全是涂鸦,这并不是一栋废弃的旧楼。它曾经是一栋华丽的银行,42年前被摄影师杰·梅赛尔以10.2万美元买下,并将其改造成自己的家和工作室。公寓有3.5万平方英尺,72间房子,是真正的豪宅。杰和妻子女儿住在其中,将1层和3层用作画廊,并把4层出租给波普艺术家李奇登斯坦。

  与此同时,《国际金融报》记者也从曼哈顿的中介商Hanson那儿了解到,曼哈顿下城东靠近纽约大学的普通住宅,如今的售价均在200万美元以上。

  为何曼哈顿的房价如此惊人?

  Hanson告诉记者,曼哈顿的房价之所以有不断上升的底气,那是因为,过去10年,这里房子的空置率极低。“曼哈顿很繁华,但是面积不大,所以房子的库存有限。另外,房子租赁的需求在不断上升,这代表居住人口也在不断上涨。”Hanson说。

  只是,随着需求的上升,曼哈顿的房屋供给也在不断上升,在当地媒体看来,甚至到了一种“畸形”的状态。

  据房地产公司柯克兰集团的最新数据显示,每平方英尺(约合0.09平方米)单价超过2300美元的豪华住宅在2014年有2386套上市,是有记录以来最多的一年。

  与此同时,记者获悉,2015年规划在曼哈顿挂牌上市的新增共管公寓单元,将至少达到2014年的两倍,创下了自2007年以来的新高。这意味着,购房者将有更多选择,而开发商之间也会出现一些令人喜闻乐见的竞争。

  只是,在此轮新房源大量涌现之前,楼市已经历了持续5年的供应紧缺。一些地产界观察人士预测,2015年即将到来的新开发热潮,房价的增速和销售步伐可能会放缓,但是曼哈顿房地产市场依旧会非常强劲。

  “总而言之,2015年和2016年,低端的豪华房源将更加容易被市场消化,而高端超豪华新房则需要等待更久才能找到买家。”Hanson说。

  租金全美最高

  如果说曼哈顿的高昂房价已经让所有人见怪不怪,那么布朗克斯区的房地产市场在新一年的表现则让人出乎意料。

  布朗克斯区,之前在美国人的心中就是洋基队(美国职业棒球队)的代名词,不过最近它被冠上了新的称号,就是全美最昂贵的租屋地点。

  “今年,北区的租客们都过得很不好,因为一年的房租开销,竟占了收入的68%。”在纽约房地产经纪人Frank看来,2015年的布朗克斯让很多租客们都动了搬家的心思。

  根据最新统计,当地平均月租高达1904美元(约合人民币11895元),很多居民半数以上的年收入都被拿去缴房租。与此同时,佛州布劳沃郡、维州诺福克市、加州的旧金山、汉保德及洛杉矶的房租也占到总收入四成以上。

  Frank告诉《国际金融报》记者,如今,布朗克斯区一室户的住房价格约在50万美元(约合人民币312万元)左右,这对于当地的居民来说,是个非常高昂的价格。所以很多居民在无奈之下,只能选择租房。

  “但是随着房价的攀升,布朗克斯区的租金也在不断上升,甚至已经超过了曼哈顿地区,成为纽约甚至全美国租金最贵的地方。”在Frank看来,这样的租金对于居民来说,压力很大,“很多家庭已经开始考虑搬到别的区,比如纽约郊区”。

  不只是布朗克斯区,租金高昂已经成为美国房地产市场新年的重要事件,与布朗克斯区相同,如今美国多数地区租房不如买房。据房产数据分析公司RealtyTrac分析,全美473个郡中,高达68%的地区,买中价位房比租三卧宅还要便宜,平均而言,租客一年需缴交27%的收入给房东,而屋主所支付房贷则占年收入的25%。

  然而,有些地方更惨,无论租屋还是买房都一样昂贵。美国前25大昂贵租屋市场的平均月租为1686美元,高出全国均值462美元。数据显示,在这几个租金最吓人的市场中,居民平均需花费42%的收入才能租到房,而买房也好不到哪里去,开销约占收入的44%。

  过去6年来,不断涌入这些地区寻求未来发展的青壮年人群无疑是受这波租金海啸冲击最大的群体。这些年轻人们现在不管买房或租房,心都在淌血,因为居住花费而带来巨大压力让他们在逃离还是坚持梦想之间痛苦挣扎。

  投资集中纽约

  或许正如Jerry对记者抱怨的那样,纽约的房价已经到了让人仰望的地步,而纽约房价过高引发的人才流失、居民生活压力过重等负面报道也没有停止过。在这样的背景下,又是什么让纽约的房价继续上升,丝毫没有回落的趋势呢?

  不可否认,纽约几乎是全球财富之都。有机构预测,全球个人资产超过3000万美元的高资产人士在未来十年中将增长50%。纽约市对高资产人士的吸引力是其他城市所无法比肩的。目前,纽约的高资产人数为7580人,到2022年预计将达到1万人。 

  投资者们更是对纽约念念不忘。据德国之声中文网报道,在海外房地产投资者协会进行的这次调查中,超过90%的受访者表示,他们计划在2015年继续持有或增加在美国的不动产资产,这些不动产大部分集中在纽约。

  美国也一直被评为最稳定和安全的不动产投资地点,德国和英国分列第二、三位。此外,在资本升值方面,外国投资者也把美国视为首选,排在第二和第三的分别是西班牙和英国。

  在谈到未来前景时,2/3的投资人认为中国会在2016年之后成为进入美国资本的最大来源。而在美国国内,除了纽约成为最受欢迎的不动产投资城市之外,紧随其后的分别是旧金山、休斯敦、洛杉矶和华盛顿。

  不仅如此,如今,国际买家似乎也正回撤至成熟经济体的核心城市——纽约,以获取长期稳定的投资回报。比如,中国绿地集团50亿美元开发纽约布鲁克林大西洋广场,复星集团7.25亿美元抄底纽约地标建筑——摩根大通总部大楼。这样的纽约,自然有房价坚挺的资本。

  只是,这么多企业为什么如此热衷于纽约的房地产市场?

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《国际金融报》记者,从投资的角度来看,纽约房地产市场显然具有投资的价值。“虽然房价居高,但是地段好、环境好、配套设施齐全的地区,仍然具有升值空间。据我所知,目前美国租赁状况良好的写字楼通常会带来每年4%—5%的固定收益,新开发项目则有望达到7%—8%的水平。”

  韩长吉认为,纽约的房价不断高涨,证明不断有新的投资者进入,也说明投资者对当地房地产市场未来发展看好,也是对美国经济未来增长的看好,这是一个良性循环。

  “纽约房价近期会一直保持上涨的趋势,并因此促进当地房地产、金融行业的发展。”韩长吉说。

  纽约舍得乐房地产经济公司的陈莉告诉《国际金融报》记者,如今纽约的房价整体上一直保持上涨的趋势。

  “虽然从数据上来看,1000万美元以上的特豪宅销量增速稍微有点减慢,那是因为市场上特豪宅近期上市数目较多。但是,仔细研究纽约的平均房价,我这里的数据显示,过去一年,纽约的房价涨幅在10%左右,这足以证明纽约的投资价值。”陈莉说。

  对于是否因为投资过热而导致纽约房价高温不降的情况,陈莉则认为这样的说法“过度夸大”了外资的作用。

  “当然,纽约是有很多的海外投资者,但是,在纽约的房地产市场上,当地人的内需还是主力军,外投者只占20%不到。”陈莉表示。

  与此同时,有专家表示,美国楼市虽然供给总体有所增加,但还是整体短缺。2014年全美房价涨幅超过工资6%,租金涨幅超过工资涨幅4%,这就说明在房子供给依旧不足,供需不平衡的状态下,房价上涨就是必然。

  复杂的住房现实

  由于过高的房价,纽约每年都被评为美国最住不起的城市。在CNN美国最住不起的城市的排名榜上,纽约总是名列前茅。

  至于上榜理由,CNN认为,中等房价45.5万美元,中等家庭收入6.83万美元,因此能够住得起的房子,仅占住房的28.5%。而这里所谓“住得起”,美国通行的标准是住房费用在住户的税前收入的1/3以内。

  但是在一些专家看来,纽约并不是那么的糟糕,因为这些数据,主要描述的是房子如何买不起,并非住不起。房子可以买,也可以租。所以带入这些因素后,纽约住房情况也并非如上文中描述的那么消极。

  《城市杂志》曾于2014年发表了一篇曼哈顿研究所社会企业家项目主管霍华德·霍萨克的文章,主旨是批评纽约新市长白思豪的住房政策。其中揭示的一系列数据也让我们对纽约的住房现实大开眼界。

  该文指出,纽约拥有住房330万套:大致100万套是房主自住,200万套是出租,另外有30万套政府经营的公共住宅(包括廉租房和住户拥有的经适房)。在那200万套出租房中,有100万套是受到“租金稳定”的法规的保护,即租金并非市场价,属于接受补贴的低租。

  “我们知道,房价高、租金高是纽约房地产市场的现实。但是,在世界市场经济的心脏,我们也有将近40%的住房是某种程度的福利房。”金静云告诉记者,这些福利房,是几届政府将近一个世纪的博弈结果,也在一定程度上保证了纽约楼市的平稳。

  据悉,纽约过去两任市长,朱利安尼是共和党人,布隆伯格则是共和党出身的独立人士、大企业家,非常尊重市场规则。而刚刚上台的市长白思豪,则是地道的左翼政治家。因此他在住房上的动作,力度自然要大得多,上任之后,便加大了城市经济适用房的投入。

  不过,对于白思豪在纽约房地产市场上的动作,有批评者指出,一旦开发商不得不赔本建那么多经适房,那么为了盈利,就只能抬高市场房的价格。

  “这不仅使许多开发商却步,降低了住房供应,而且使商品房价格飙高,最终导致越来越多的阶层沦入住不起商品房的阶层,进入政府的福利房体系。这将造成福利房的进一步膨胀,加大市政负担。”当地媒体报道的批评观点指出。

  在纽约资深房地产专家David Chen看来,这些批评观点也不是没有道理。

  “纽约确实做了很多不错的尝试,比如经济适用房的政策,又比如之前州长提出的房产税减免计划。只是,这些无法让房价冷静下来。而发达城市房地产发展也有自己特别的规律,在纽约,你会发现这样的情况:经济越繁荣房价越高,普通住户未必从经济繁荣中获益,有时甚至成为受害者。”David指出。在他看来,政府努力让纽约的生活压力变得不是那么大,但是因为房价的飙升,政府的力量很微薄,因此纽约作为先进城市的优势确实开始转为劣势。

  不过,在David看来,无论纽约的房价走向何方,它都必须遵循大多数发达社会行之多年的常例:政府要肩负起让老百姓住得起房子的责任。毕竟,老百姓没了房子,手里还有选票。这才是至关重要的。

 

 

 

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