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外国房专家支招 美国买房秘籍

来源:http://gz.house.163.com/15/0115/07/AG00LJ4L00874MPV.html作者:北美购房网时间:2015/11/25

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近些年来,中国国内买家不断的投资美国房产,也让美国房价涨了不少。也许是国内房价涨的太离谱了,但凡去美国买房的中国投资人好像都不会去询问价格,只要对方开多少的价格,就是多少价格。而国内买家的经纪人,多数又是为了自己赚钱,也不会那么有良心的告诉你其中的差价,到头来倒霉的还是国内的买家。那究竟该如何规规避呢?

这些年美国房价涨了不少,说实话这多多少少和来自中国国内的买家大面积的在美国投资买房有关。国内买家看上去都很有钱似的,只要来美国买房的,一般都不会询问价格,只要对方开多少,自己就会给多少。比如去年,在达拉斯的一套房子,成交价估计在110万美金左右,就算今年,最多也就130万美金,但美国的经纪人却在华人的报纸上直接广告出价160万美金,而这个价格是2005年这美国卖家的价格,的确有些过头。

由于中国等一些外来国家的投资者来美国投资买房的,一般都是无法申请到贷款的,所以都是要一次性现金结清,这样唯一的好处就是无需去银行评估这套房屋的真实价格,而无形中,却也给投资者蒙上一层价格阴影。其中,买家的经纪人,为了从中多赚取差价,也不会很有良心的告诉你这套房屋的真实价格,到头来,倒霉的就只有买家了。

还有一点,但凡来自大陆的买家,好像更喜欢跟一些台湾的或者香港的经纪人去联络,也许是因为经纪人也是有中国因素的原因吧。比方说,有一位国内的女士,在2009年买的加州的一套房子,其房屋真实面积为1800英尺,但卖方的经纪人居然说丈量出来是2200英尺,而在那时候每英尺的价格是300美金,因此她无形中就多付了约12万美金。如今该女士发现了其中的问题,询问是否还能告对方。而按照加州的法律,她在三年之内都可以追溯对方的责任。

然而,当初买房,经纪人让她签了若干文件,她也没有仔细的一一阅读,其中有一项就是在出现房产纠纷的情况下是不可上法庭,只能调解。因此,这就只能看法官如何来判断了。

当然,如果有类似的案例发生过,法官的判决就会套用在与此类似的这一案例上来。但是在未来,这位女士将面临的是寻找律师,上法庭等一些相当繁琐的事情当中。当然律师费是不可能少花的,至少也需要五千至一万美金。而如果接下来,案子赢了的话,也许她可以拿回律师费。

而一旦要是案子输了,她得到的就只有一口气,因为对方被告了,也不会轻松,应诉她的提告,也需要聘请律师,也不会少出钱费精力。她可以告卖家告和她这单买卖有关的经纪人和经济人的公司。

那么,话又说回来,究竟在美国,如何能安全的买房呢?

一、首先要看那房子周围的卖价,比如在过去三个月的成交价是什么?(需要区分正常买卖、还是银行拍卖)。

二、通常银行拍卖价格低于正常买卖的大约10-30%

三、2005年房价最高,如果现在卖价是2005年的价位,最好别买了。

四、买哪里的房子好?凡是学区好的,基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所,否则将来孩子上学也很麻烦。

五、目前,洛杉矶最顶尖的学区,里面住了很多富人的,屋价基本上100万美金起价(700万人民币起价)

六、假如不是顶尖但是属于B类以上的学区,独立屋的房价应该在60万起。(360万人民币,独立别墅带车库)

非独立屋,房价也在40万以上,人民币250万以上。这种房子有可能是联体屋,但带双车库。

七、美国的房子基本上一分价钱一分货,一般都不乱开价,都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多,一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。

八、便宜的美国房子是什么样的?俗称铁皮屋,美国人、美国的退休人士会住(有些华人也买这房子)

九、便宜的房子有公寓,就是中国国内的大高楼之类的房子。但这要看地段,好地段(比如临海而居、设施完善的大高楼公寓也是不便宜的,贵的上百万,便宜的20-30万美金)。

在美国,房地产经纪人是需要考执照才可以代人买卖房子的。但是那个执照其实并不是太难,入行的起点也不是非常高。有很多英语不是很好的人,只要狂背考过的题目,一般就能考过了,而且,假如那人跟美国人对话都有问题,那他又怎么会给你讨价还价呢?

也许经常会听到有经纪人会抱怨,国内来的游客,其实是打着看房子的幌子,而实际上是找免费的经纪人当导游。但说到头,这行业的确是会被人践踏,但又能怎么办呢?

说白了,天下没有白吃的午餐,在两个原先都素不相识的人来看,对方凭什么会把一个大单生意让给你呢?大牌的经纪人是没有闲工夫带你满世界周游的。来美国千万别认为经纪人就是你的免费导游,否则吃苦的只有你自己。

而中国国内后来来美国考了经纪人执照的人有没有更过分夸张的呢?毫不遮掩的告诉你,一定也有的,所以但凡来买房的中国投资者一定要小心,有时候一个简单的对人的判断,能够省去你很多时间精力和财力。

 

 

 

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