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干货 | 美国房产税咋征收?各州税率是多少?

来源:作者:北美购房网时间:2016/12/14

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在美国投资买房有一件事必须搞清楚,那就是美国的房子要交纳房产税,至于房产税的多少,以及如何征收,美国各地的法律不同,纳税的情况也有不同。因此,投资之前有必要做足这方面的功课。

哪个部门征收房产税?

房产税并非由联邦政府征收,而是以地方政府(县、市)为主征收的,收入归地方政府所有,地方政府所收的房产税用于房产所在城市及所在州的各类开支,包括公立教育拨款、图书馆建设、治安以及基础设施建设等方面。

美国房产税税收比例是多少?

全美的房产税在1%~3%不等,不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率,例如,在大西雅图地区,西雅图市、贝尔维尤、瑟马米什就用不同的房产税率,西雅图的房产税不足1%,贝尔维尤约1%,瑟马米什为1.2%。

 

美国房产税西北低,东南高。北部各州及西海岸的房产税较低,基本上介于1%-1.5%,而南部各州的房产税普遍较高,例如德克萨斯州,各城市的房产税介于2.5-3.5%。同样价位的房产,在不同城市需要缴纳的房产税有很大差别。例如一栋价值100万美元的房屋,在西雅图市则需要缴纳1万美元,如果是在德州的休斯顿,则需要缴纳3.3万美元左右。

房产税的计算与哪些因素有关?

房产税的计算方法就是政府对房屋的评估值乘以该地区的税率。所以有两点因素影响房产税:一是税率,二是房屋估值。在相同税率情况下,房价估得高,缴税也就多。估值依据最近的一次房产交易价格,然后参考地面建筑状况、土地大小、相同区域同等或类似房源来确定评估值。

政府评估值只用于缴纳房产税的计算依据,并不能作为房产交易中的价格参照。通常,政府评估值要低于房屋市场上的实际价值和交易价格。但热门地区由于地价高,所以房屋估值中地皮价格往往超过房屋价格;而在偏远区域,房屋价值就高过地皮价值。

每次的估值结果都会在缴纳房产税之前通知房主,列明估值内容,包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。房主如果对政府的估值有异议,可以要求重新估值。此外,各地区的缴税时间和次数也有所差异,费城一年只收一次,房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表,房主必须在第二年3月31日前支付;而加州房地税分两次缴纳,第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日;在新泽西州,一年则分4次。

交税越高 福利越好

每年所缴纳的房产税很大一部分用于房产所在城市的基础设施建设和教育拨款,是负担却也是福利。

比如西雅图一处价值255万美元的房产,在2015年度缴纳的房产税中,有32.05%用于房产所在学区的学校拨款,5.13%用于图书馆,22.55%用于华盛顿州教育基金,也就是说约60%用于教育的直接或间接拨款,这也就难怪西雅图柯克兰的这所高中能名列全美公立高中前100名了。所以,房产税交的多,住在这里的居民能直接享受到的福利就好,这个区域的房产增值前景就好,从而形成良性循环。

美国房产税有无减免政策?

首先需要强调的是,只有拥有美国国籍才享受房产税减免政策。各地都有相关规定可以申请减免,减免的额度根据个人收入而定。政府在每年寄出房产税账单时,会附带一份如何申请减免税的说明。以费尔法克斯县为例,目前的免税规定是年满65岁以上的人士以及残障人士,仅有一栋自住的房屋,年收入在5.2万美元以下,可以免缴全部的房产税,而5.2万美元到6.2万美元的免缴50%,6.2万美元到7.2万美元免交25%。

《孙子兵法》云:知己知彼,百战不怠。虽然投资买房这事儿还没上升到打仗的高度,但是了解美国当地的房产税收制度对投资行为是非常有必要的,毕竟实现收益最大化是投资者的目的。

 


 

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     在中国大陆,由于征收房产税是一个新事物,大家对于莫名其妙的花从未花过的钱总是非常抵触,而且由于土地的公有制、房屋产权只有七十年,有很多人认为征收房产税并不合理。所以,虽然对于房产税的征收具体情况还未确定,但人们的抱怨声已此起彼伏。
  
  然而在美国,房产税的征收已经有两百多年的历史了,住房交房产税是天经地义的事情,从其建国初期房产税的征收就被写到了各州的法律条文上。与中国大陆不同的是,美国的土地和房产都是私有的,而且是永久产权;不用担心被强拆。但在美国如果不交房产税后果是非常严重的。
  
  美国无房不税。房产税是地方政府的重要收入来源,安保、消防、教育、医疗等公共服务费用来源很大一部分都有赖于房产税,所以漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为,政府甚至有权没收并拍卖房产。
  
  对于房产税怎么征收,不同的州有不同的规定,有的按季度交,有的按月交,在加州是每年需要交两次。每个县政府都有专门的交地税网站,在全球都可以方便缴纳。
  
  不少初到美国的购房者,由于不清楚或不重视房产税的缴纳,在现金付清房款之后以为就可以一劳永逸安心居住了,却不知税是跟着房子的,世世代代可以居住于此,却世世代代都要交税。每年都不乏初到美国购房的人买完房空置很久以后兴高采烈的打算搬到自己的新屋居住,却发现房子已经因为欠缴房产税被政府拍卖了,里面早已雀巢鸠占住上了别的家庭。如果你家的房子正好坐落在两个州的交界线上,那就需要分别到两个州的交税网站缴纳房产税,如果只在一个州缴纳了房产税而忘了缴另一个州的税话,一觉醒来你发现房屋有一半已经不属于你的了。
  
  美国纽约上州就有一名女子,她买的房屋坐落在纽约上州与康涅狄格州的交界线上,而她贷款的银行由于疏忽只向康州政府缴纳了房产税而忘记了向纽约上州交税。两年之后,该女子才知道自己房屋的一半竟然已经被政府拍卖并被自己的邻居以275美元的超低价格拍走了。当她去跟邻居交涉时邻居竟然向她索要高达15万美元的巨款才肯将土地偿还。
  
  虽然在美国买房子都要缴纳房产税,但其实房产税额度并不高,对于有稳定收入的房主来说都不会造成多么沉重的负担。同时,缴纳房产税对于美国民众来说也并不算是真正意义上的花费。
  
  因为征收的税收会全部取之于民用之于民,而且由于政府的政务财务账单公开,民众能够清楚明白的知道自己交的每一分房产税都花在了与自己息息相关的社区改造、教育改革等民生事业上,所以对于房产税的开支也基本没有人对此进行抱怨,这种情况下也基本没有人会刻意偷漏房产税。

 

 

 

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