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川普执政对美国商业地产的影响

来源:作者:北美购房网时间:2016/12/19

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导读

许多经济学家认为, Trump领导下的美国政府将会进入一个利率上涨、国民税务减轻、基础建设大规模启动、通胀压力加大的新纪元。如此复杂的大环境将会对美国商业地产市场、房地产信托基金公司(REITs) 、国际投资、商业借贷等领域的方方面面产生深远影响。今天, 我们就从以下五方面洞悉Trump执政可能对美国商业地产带来的影响。

/ 税收 /

种种迹象表明, Trump政府很可能保留有利于地产开发商的税收政策, 例如: 帮助投资者延税的“1031同类地产置换法案”及其对投资经理的税务免除优惠。此外, 也有消息指出联邦所得税将进行全面下调。税收改革一旦实施, 加之基础建设花费加大和可能出现的移民政策缩紧, 将导致一定程度的通货膨胀和利率上调, 使美国境内投资下降(至少短期内) 、人口增长放缓, 最终影响商业地产交易。

/ 国际贸易 /

Trump曾发誓要退出多个国际贸易协定,其中就有由12个国家签订的“跨太平洋伙伴协定 (Trans Pacific Partnership)”。一旦Trump 坚持其 “反自由贸易协定” 主张, 势必会使价格上升, 通货膨胀压力加大, 最终导致商业地产的资产回报率(Cap Rate)上涨, 资产贬值(Cap Rate 与资产价值成反比关系)。

经济合作与发展组织 (简称OECD) 在最新发布的报告中称, “总体来讲, 美国人民应对Trump 政府对经济上的影响持乐观态度” 。但同时, 他们也表示 “Trump主张的贸易保护非常令人担忧”。由于反自由贸易会导致制造业成本上升和价格上涨, 人民生活水平会受到影响, 同时危害国家财政状况。虽然贸易保护在短期内可以将一些就业留在美国, 但长远看却会损害国家和人民的共同利益, 并且拉低全球经济增长速度。

/ REITs /

 

利率上调时, 人们常武断的认为它一定会对REITs (房地产信托基金)产生负面影响, 因为债务成本(Cost of Debt) 上升会压缩股本回报率(Return on Equity)。但实际上, 该理论仅适用于利率调整初期。起初, 资产价格(Asset Price) 会因为净现值 (NPV) 的缩水而迅速下降, 但一段时期过后它就会重新随着强劲的经济形势回升。

利率的调整反应的是国家整体经济形势的改变。健康发展的经济会促进企业 (如: 招聘新员工) 和个人加大支出 (如: 迁入新公寓,购物频率上升) 。对于房地产信托基金来讲, 这意味着股东收益和分红会随着入住率、租金和商业基础建设的提升而增加。只要利率上涨是源于经济和就业增长, 商业地产的需求就会随之上升。

/ 国际买家 & 移民 /

高端房地产市场的国际买家一直都是拉动美国房地产投资、高级别金融服务、和地产项目建造需求的重要因素, 为美国房地产业的兴盛作出了重要贡献。然而, 一旦Trump缩紧移民政策或大规模遣返非法移民, 可能会导致外国投资者在美投资数量下降和劳工短缺造成的开发成本上升。与此同时, 我们也应注意到Trump竞选时期的很多提案都出现了前后摇摆, 例如他承诺要驱逐110万美国非法移民, 但随后又声明会酌情留住一些人。

/ 金融环境监管 /

Trump 执政后很可能更改 “Dodd–Frank” 和 “Basel III” 两大金融监管法案内容。纵然他不会完全废除 “Dodd–Frank(多德-弗兰克法案)”, 但其极可能对特定部分进行修改, 例如削弱该法案对社区银行掠夺性放贷(不考虑申请人的信用记录, 收取高利率, 危害房地产市场健康) 的影响。约10,000家美国小型银行一直以来都是建筑贷款和土地开发贷款的重要融资机构。放宽对他们的管制特别有助于在当前供小于求的市场环境下提高房屋修建量。

除此之外, Basel III (巴塞尔协议III), 这个在银行与房地产建筑贷款间起保护作用、全球自愿参与的金融监管标准也将面临Trump的挑战。国际货币基金组织(International Monetary Fund) 前首席经济学家Simon Johnson 认为 “Trump领导下的美国政府可能会加入欧洲监管机构以促使Basel III 放宽监管制度标准, 这一动作将意味着金融危机后期时代的结束。”

 

 

 

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标签:国民税务,利率

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