美国房地产的兴衰故事
来源：http://finance.qq.com/a/20070322/000611_1.htm作者：北美购房网时间：2015/10/29
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近些年，房地长行业一直是波动的，今天为大家讲一讲美国房地产的兴衰故事。
在过去相当长的一段时间内，房价一直保持着一种走势。根据10城市的Standard & Poor's/Case-Shiller综合房价指数看，1990-1993年间房价连续四年均呈下降走势。经历了一段时期的振荡后，房价开始攀升，在1996-2004逐年上涨，而这期间的6年里，房价涨幅更是愈来愈大，到2004年时已达到19%。以此来看，似乎不能说房价就无法预测。
上述指数由卡尔?卡思(Karl Case)、Fiserv,Inc.的大卫?斯蒂夫(David Stiff)以及我本人共同参与编制，目前在芝加哥商品交易所期货及期权市场进行交易。
既然房价走势的每一次变化似乎都会持续一段时间，那我们是不是应该就此认定今后几年房价将逐渐进入大幅下跌阶段？
以日本来说，很长时间以来，房价一直处于向下的走势。之前在八十年代的时候，日本大城市的住房市场曾是一片繁荣，房价也被推升到相当的水平，一时间成为全世界的议论话题。在住房市场的价格奇观带来的后果方面，日本是一个重要的前车之鉴。而美国和其他一些国家现也刚刚发生过这类奇观。
在1990年房价高峰后的15年时间里，日本大城市的地价开始了漫长的下跌之路，到2005年时跌幅达到了65%。在这同时，日本个人住房投资占国内开支的比重也在逐步下跌。九十年代初时，建筑活动还保持在可观的水平，给新房供应提供了稳定来源，并对房价下降起到一定作用，但随着房价持续下跌，建筑活动也开始逐步萎缩，成为日本经济陷入长期低迷的诱因之一。
在未来的几年里，在全球住房领域我们会见到怎样的景象呢，是美国、英国和澳大利亚前期出现的止跌回升呢，还是日本九十年代后的一蹶不振，或是介于两者之间的情景呢？美国住房市场近来的下跌是否意味着即将出现历史性的转折呢？
一些人根据一些短期指标认为，近来的市场弱势有可能得到向上回调。全美地产商协会(National Association of Realtors)前不久公布，去年10月和11月经过季节性调整的成屋销售指数在经过连续6个月下跌后开始止跌回升，市场对此大为欣喜，但是，12月份该指数再次出现下跌。
美国国家统计局公布，自从10月份以来，预售屋销售数量开始上升，11月至12月的升幅达到了5%。但这或许应归功于这期间天气偏暖及促销活动的影响。
虽然芝加哥商品交易所房屋期货市场交易仍相对清淡，但其价格仍反映了各类投资者、套利人士和投机商的普遍看法。从期货交易结果看，人们预计，明年交易涵盖的所有城市的房价都将出现下跌，不过跌幅会比近期温和。
这些还都是短期指标，还不能告诉我们太多有关房价可能正在酝酿的重大回调的信息。相对于建设成本和其他指标而言，房价已经升得太高，这一事实表明，某些地区的房价可能会大幅回落，甚至可能已经开始回落。
不过，现在还很难确定回落是否会发生以及何时发生。新建筑给开发商带来暴利的时代还需要很多年才会结束，在此过程中，会有许多预料不到的事情发生。
现在我们处在一种很不确定的状态中，不过，虽然不确定，但房价出现持续下跌多年的局面仍有相当大的可能性。传统的金融理论还难以将只有一半预测性的价格下跌序列与有关市场效率的基本理论统一起来。
现在的局面提醒我们，现有市场在住房问题上还存在效率不足和发育不完全的问题。这或许意味着未来有可能进行结构性调整，以便从根本上改变这些市场的性质。
美国房地产的故事，其实是和中国房地产很相似的，正因为如此，房地长行业才一直是波动的。
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