导语：房产中介为何一直存在？看看美国房地产经纪相关规定你就知道并且选择经纪人的重要性。

地产代理又称地产经纪，英语叫做“real estate broker”，在美国，纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金，本身没有地产物业作为货物，地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。

美国做房地产经纪，靠的是佣金。开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制。

美国新楼所占比例较小，美国新房交易量只占到总交易量的15%，剩下的都是二手房交易。这就意味着，在美国进行房产投资、交易，基本要通过美国的房产中介来进行。

在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。

此 外，房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美 国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、 大学教师等还高。

美国的房地产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人 （associate-broker）三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经 纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的，但自己不单独开业，而选择在另一 个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1-4人左右。

1950年代，美国的房地 产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。为了做成规模，有些公司就扩张业务，设立多家分店，店员也普遍增 加到了7-8人左右，互相之间也开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，公司之间订立了一些简单的行业规范，来规范市场。那个时候就逐渐出现了所谓的 MLS系统，也就是不同房源上市系统。美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。

MLS系统的建立，也就提高了经纪公司的佣金比例，早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，而且房源也比较少。而在MLS系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。

在 美国，如果商业上形成垄断态势，属于非法，政府一定是不依不饶的，MLS系统的完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成了垄断，为了避免 被政府压制，全国中介公司达成佣金的比率标准，也就是行业自律了——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成， 就不会形成恶性垄断了。

这个制度形成之后，给买楼的人、或者卖楼的人省却了一个很大的麻烦：不知道经纪人好不好没关系，不满意可以换，因 为佣金固定了，剩下来的就是看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。因为有房源共享的前提，卖楼的广告都是共享的，每个月，地产经纪把手头的楼分 类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》，放在超级市场出口等地方，大家可以随便拿。租房也这样做，这是一个房源整合方式。这是最简单的 方法，价格都在上面，大家都知道佣金是6％，所以很容易计算贷款多少、首付要多少，打电话去约，就有经纪人带你看房了。

在美国买卖房子, 找到合适的经纪人很关键，在买卖中也会出现经纪人没有做到为客户公正服务，比如说买家是外地人，经纪人就整他一把，或卖家反正要离开这个地方，也整他一 把，这种情况也会有发生。所以，美国人一般都比较相信那种正规的、长期做代理的人，只有公正地为客户服务，才能够长期干这个工作。