现在的年轻人特别是西化的的年轻人们，不喜欢像老一辈中国人一样攒钱买房一次性付全款，同时房价涨得比工资都快，因此很多人都选择了贷款买房。在不同的国家贷款买房的流程是不一定相同的，特别是中西方文化的不同。那么，今天就为您介绍一下美国贷款买房都需要经过哪些程序。

一、意向贷款书（Pre-qualify Contract）

意向贷款书是指银行在满足某些条件的情况下愿意提供贷款。这个意向书并不具有法律效力，即使贷款人满足上面的所有条款也不一定能贷到款，并且贷款人最后也可以从其它银行贷款。 它只是证明在当时的情况下，银行愿意向贷款人提供一定额度的贷款，它可以作为正式贷款合约的底版。买房人在寻找房源的同时，可以向银行申请这种意向书，并可以知道自己大概能申请到按揭额度的上限。同时卖方也希望买方提供意向书，由于贷款的过程有各种严格的审查，许多买方人并不能申请到贷款。意向书证明买方有能力购买，使卖方避免浪费时间。

二、买方房屋检查

在买卖双方议价结束之后，卖方会同意买方对房屋进行全面检查。美国的房屋一般维护的比较好，寿命也比较长，许多住房已经超过了100年。对于几十年年龄以上的老房子，房屋检查就十分重要。买方会雇佣专业人员进行检查。房屋检查主要是检查房屋的结构是否稳固，屋内是否有霉菌，是否被水浸过，是否有蛀虫等。检查员(Inspector)会出具一份检查报告详细列出建筑每个部分的情况，如果发现问题，还会提供修复的费用。买方拿到这份报告还可以向卖方进行最后一次议价，或者要求卖方修复有问题的地方，或者要求卖方降价。

三、签订合约

在双方最后达成协议后，就要签署买卖合约。双方会聘请各自的律师，首先由买方律师起草合约。每个州都有合约的范本，只要稍加改动就可以。买方一般会加上意外情况的条款以保护自己，例如：如果没有贷款失败或者丢失工作，合约自动失效。卖方可以修改直到双方都同意为止。然后双方要当着各自律师的面签署合约，同时买方要付5%-10%的定金。这些定金会暂时由卖方律师托管。如果买方决定中止合约，他将损失所有的定金，卖方将会得到定金。

四、申请贷款

在双方签署合同之后，买方就要开始准备申请贷款。这时，银行需要贷款人提供所有详细的材料的复印件，包括过去两年的联邦税表，过去两个月的工资单，当前银行的储蓄金额等。贷款人要决定申请哪种按揭产品和首付。首付一般不低于20%，如果低于20%，按揭就无法进入政府担保的项目，银行也就不愿意贷款。如价格100万的房子，买方只能提供5万的首付，中间有15万的差额。贷款人有两种选择：一种是购买差额的保险，那么买方需要向同一个银行或者第三方购买15万的保险，每个月他需要额外付保险费直到他的贷款比（Loan to Value 按揭面额除以住房市值）的80%。另一种是选择贷第二扣押权（Second Lien）的按揭，简称二权按揭。买方可以向同一或者不同银行申请面额为15万的二权按揭。 提供二权按揭的银行对财产分配有第二优先权。如果他宣布住房破产，拍卖房屋只收回了85万，第一优先权的银行可以收回全部贷款80万，而第二优先权的银行只能受到剩余的5万，它的损失为10万。由于它的风险更高，二权按揭的利率要高于普通的按揭。在报个人所得税的时候，保险费花费的税后的钱，而二权按揭的利息花费的是税前的钱，所以二权贷款更受青睐。

五、银行检查

 一旦买房人提交了按揭申请，银行就认为这是一个潜在的按揭，会把它放到自己的流水作业（Pipeline）里面。银行主要做两方面的检查：贷款人和住房。

 银行会雇佣律师去检查有多少个扣押权(Lien Search)在这个住宅上。大多数的住宅只有一个按揭，提供按揭的银行拥有第一扣押权(First Lien)，就是说，如果住宅进入没收拍卖，得到的收益会首先付给银行。如果还有其它的扣押权，如：第二扣押权或者是房屋净资产信用线(HELOC)，银行就要看这些扣押权会不会影响房屋交易。同时银行还要雇佣专业人员对房屋进行评估，看房屋是否存在、交易价格是否合理等。房屋的估价有很多种方法，最常见的是根据最近周围类似房屋交易的价格进行相应的调整。如果是买卖房屋时产生的按揭，在房价上涨的时候一般交易价格就是估价。

六、产权转让

当所有检查都合格之后，就要进入最后的产权转让。转让日期 （Close Date）就标志着住房买卖的结束，买方正式成为新的主人，按揭从这一天正式开始生效，地税保险等也是从这一天开始计算。在这一天，所有的参与这个过程的人要出席作为见证。出席方主要包括：买卖双方，买方中介，卖方中介，买方律师，卖房律师，买方贷款银行律师，卖方贷款银行律师。买卖双方要签署大量的文件，买方会把首付交给卖方，买方贷款律师会把贷款交给卖方，卖方把自己所剩的按揭还清给卖方贷款银行律师。卖方还有支付双方房屋中介的费用。双方还有支付各自律师的费用。除此之外，买方还要向贷款银行支付申请贷款的费用和一部分地税和保险，因为通常银行替当地政府收取地税。在纽约市和周围的几个县，买方还要交按揭税，平均是按揭面额的1%。如果房屋价格超过100万，还要交额外的奢侈税。

以上六项是最基本的几个过程，也许在实际的贷款买房的过程中是会有更多的过程的。但是只要您能够细心地走完这个流程，相信您可以很满意的买到自己心爱的房子。最后，向您推荐本网站作为您购房的参考，希望您能买到适合自己的房子，找到温暖的避风港。