关于这个房价的走向和模式，大部分取决于个人的选择，选择的人少了，则这个房价的模式可能会带有持续的下坡，从而威胁到房地产行业的发展。要是选择的人多了，其结果也是不一样的，从而会往相反的方向去发展，就是往好的方向去发展，这也会带动房地产的发展。

美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率(2.8%)。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数(席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者)，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占 23%)，95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%;第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快?在过去的123年中，美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的?在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不 虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

房地产的房价模式，就和我们学生物的时候，看见那些基因模式图是一样的，每个环节都是环环相扣的，可以一旦出现了崩塌，整个基因链也就会崩溃，这个时候就需要一个基因重新组合，而这个基因就是市场和人们对于住房的需求是怎么样的，这个就是个关键因素。