旧金山工业市场报告 2015 第四季度

旧金山工业市场在 2015 年第四季度保持小幅增长，净吸收量为 61,244 平方 英尺，高涨的市场需求导致 2015 年年底空置率下降到 4.0%，租金涨到全年 最高 $15.14/ 平方英尺。

工业地产租赁较热门的地区位于 San Mateo 郡周边 市场，其中租赁项目地产地点分散，但租赁面积较大。

在旧金山，尽管总的 吸收量增加到 224,704 平方英尺，但出租率在近期依然保持平稳不变。随着 市场上新项目数量的增多，租户也会有更多选择，NAREIGE 商业地产部分析 认为 2016 年工业地产出租率在旧金山市场会持续保持增长。

净吸收量是市场能力的度量尺，第四季 度吸收量为正的 61,244sf ，使得全年的 吸收量回到正数 34,656 sf。 第四季度工 业地产面积吸收量主要集中在 PotreroEaston 101 周边地区，总量为 106,100 sf。而 Bayview / Hunters Point 地区， 自 2014 年第一季度以来第一次在 2015 年第一季度净吸收量下滑，导致负增长 21,753sf。

第四季度租赁活动相对较少，仅出租了 86,443sf 的空间，出现了 2012 年 第四季度以来季度性最低增长点。相对衰退以后的平均水平，2015 年租 赁交易量已下跌近 25%，其原因可能是一些工业项目逐渐退出旧金山市 场。第四季度最大的交易出现在 Mission Bay / China Basin 的周边地区， Minnesota Street Project 租赁了 46,701sf 工业空间。

空置率下降

旧金山工业市场空置率在第 四季度内持续保持下降， 从 4.3% 降到 4.0%，相当 于 805,254sf 的可以利用空 间。The Southern city， India Basin，Rincon/South Beach，and Yerba Buena 周 边市场的空置率为 0；SOMA 和 Lower SOMA 地区大约1% 空置率；Potrero 周边市场， 沿高速 101 地区空置率 3%。

Mission Bay/ China Basin 地区的最高空置率达到 10.6%， 同时其周边市场是唯一空置率在第 四季度高于 5% 的地区。 第三季度，NNN 地产平均市场租金为 $15.14 每平方英尺。从第三季度开始，租金增长为 6% 但几乎和去年同期持平。从 2014 年开始，许多工业地产业主将项目投放到市场由市场来定价。 高质量的 NNN 工业地产在旧金山最高售价可达 $16.00 每平方英

销售市场

由于 2012 年生效的高资本利得税，促使许多高质量的工业地产在 2012 年之前退出旧金山 市场。之后，由于此类工业地产的缺乏，导致市场上交易量下滑。

 大多数交易的项目为再建或重建的开发项目。从 2014 年起，工业投资市场相对比较平静， 销售量小额涨幅到 1.5 亿美金，这其中包括 26 个交易项目。

过去一个季度的交易类型包括租赁投资，住宅重建项目和用户 / 业主自建项目。其中多数 的地产交易为居民和办公楼再建，例如由加州大学校董事会最新购入的 566/590，以及 600 Minnesota 两个地产，其中包括 2 个建筑和 3 块可开发用地。该地产将规划用于新建 拥有 1000 个单元的学生公寓楼。 自上季度起，每平方英尺价格售价略微上涨 $31, 而达到 $468。