商业地产谋变：承受转型之“轻” 着大 mall 里的光鲜楼层，却早已风 光不再。以服装为主的品牌不断被 调整撤换，传统超市再难立足，被 更有特色的高端超市所取代。对于 大型购物中心来说，留客才是硬道 理，谁能留住消费，谁就是强势业态。 很明显，传统零售业正在遭遇尴尬。

    　纵观全国百货表现，上半年， 全国百货业共关闭 25 家门店。其 中，万达百货关闭 10 家门店，占 比高达 40%。业内人士表示，当下， 各个集团百货业态都在关店或转型， 如今 40 多家万达百货的关闭亦是 情理之中。

　　“体验式”消费崛起业态调整“去 百货化”

　　同样的服装品牌，在网店动动 鼠标，就能下单买回家，只要等着 收快递即可，生活用品更是如此， 各大电商的网上超市越来越便捷。 “逛街买衣服很费时间，现在生活 节奏那么快，周末都经常要加班， 哪有时间去慢慢逛？”周小姐正在 为“双 11”做准备，购物车里已经 堆满了各种商品，“网购可以更方 便地货比三家，很容易比对出折扣 优惠的力度”，她说，虽然商场常 有“满 300 送 100”之类的活动， 但是“为了花掉赠券，又要算又要 跑断腿，时间成本太高！”更何况， 很多品牌的网购优惠更直接，“说 广场——广州番禺万达广场正式开 业。时间过去不到一年，番禺万达 广场内的万达百货已经悄然关店。 万达方面确认番禺万达百货已经暂 停营业，原因与经营方向有关。至此， 万达百货今年在广东地区已关店 5 家，另外4家分别是佛山店、江门店、 东莞店和广州增城店。 

　　事实上，在全国拥有 90 多家 店的万达百货，今年已经有 40 多 间百货店关停，占比超过了 40%。 截至 2015 年 7 月，万达百货一半 以上处于亏损状态。公开资料显示， 万达百货去年完成收入 154.9 亿 元，同比增长 39%，只完成调整后 计划的 91%。此外，万达百货净利 润增亏 7%，亏损不断扩大，“止损” 成当务之急。

　　万达百货的关店，在业内不断 引发讨论。在购物中心去百货化趋 势愈演愈烈时，已完成历史使命的 万达百货从万达广场离去或许成为 了它最佳的选择。 　　“行街”曾经意味着去百货商 场购物；然而，时下大商场最汹涌 的人潮往往出现在 5 楼以上的餐饮 娱乐商铺，更显著的变化是，饮茶 不再是购物后的放松方式而变成主 要目的，食客也不再是大包小包的 购物袋在手。传统零售虽然还占据 　　近日，万达百货广州番禺店开 业不到一年就宣布关店的消息，引 起业界关注。消费拉动趋势的变化， 电商来势汹汹的冲击，身处这样的 大环境，传统商业地产已经越来越 清晰地感受到来自四方的压力。 　

　 中 国 GDP 连 续 二 十 年 超 过 10% 的高速增长，但是今年增速下 降，预计不超过 7%。经济增速的 放缓、消费结构的变化对整个商业 地产产业正产生连锁滞后的效应。 雪上加霜的是，电商正在迅速占领 庞大的消费市场，甚至改变着人们 的消费习惯。中国商业地产进入存 量资产和转型升级阶段，这样的论 断从提出开始就仿佛是迫在眉睫了。 　

　所有的转型都要经历摸索的阶 段，而“火烧眉毛”的商业地产还 能不能经得起摸索期的“阵痛”？ 在寻找对策的过程中，商业地产巨 头万达提出了“轻资产”计划；然 而，并不是谁都能举重若“轻”： 向电商抛出“橄榄枝”频频示好， 主动调整业态、大打“体验”牌…… 转型期的商业地产项目提供了多样 的标本和个案。 　“万达百货”关店传统零售业 从强势到弱势 　　2014 年 11 月 8 日，作为万 达“百城时代”后的第 102 个万达 来源：南方日报

实话，常买的品牌我都有 数，网上新品推出同步， 利用碎片时间就能下单。 她坦承，“就算是想尝试 新品牌，商场专柜往往也 就是个试衣间，找准尺码， 我还是会上网找找优惠活 动再决定”。

　　电商的冲击不是温柔 的“蚕食”，几乎已经要 进化成“鲸吞”。这很容 易让人想起当年马云和王 健林的“对赌”：双方约 定 10 年后，如果电商在中 国整个大零售市场份额占 50%，王健林将给马云一 个亿，如果没到马云还王 健林一个亿。

　　“去百货化”的提法 从去年以来变得非常热门。 餐饮、休闲、娱乐带来的 客流逐渐在购物中心里挑 起大梁，他们也成为商业 地产最欢迎的“优质租户”。 与传统百货零售业态不同， “体验式”消费最大的特 色就是必须“亲自到店”， 就连家居品牌也在传统大 卖场里改变销售模式，“家 居体验馆”往往以样板间 的形式出现，给消费者最直观的“体验”，甚 至有品牌直接宣称，体验店是为了给电商渠道 大开方便之门。

　　转型策略繁多地产商避“重”就“轻” 　　截止去年底，一份统计数据显示：中国一 线城市购物中心平均空置率接近 10%；二线 城市中，重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市 由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心 空置率更是高达 15%-20%。单一产品线经受 考验，开发企业在商业地产上的盲目复制所带 来的快速扩张造成了我国商场同质化严重，供 应过剩导致恶性竞争，使得空置率攀升，也加 剧了百货零售业亏损。在此背景下，2014 年 以来百盛、王府井、新光百货等国内知名商业 品牌都相继关闭了业绩不佳的门店。 　　如何将以购物中心为代表的商业地产项目 转型盘活？巨头万达的做法具有一定的代表 性。

　　作为万达集团旗下核心品牌，万达广场已 经在全国成功开业 109 座。之所以能在短期 内实现如此快速的布局，很大程度上得益于万 达广场“标准化、可复制”的特色。然而，将 复制模式运用得炉火纯青的万达又领先一步提 出了本土化、个性化的转型方向。

　　万达的转型似乎也在告知行业，复制型商 业地产“一招鲜吃遍天”的时代已经过去。万 达集团推出的新一代万达茂产品不再以生活消 费为主打，而是瞄准了城市居民更为丰富、个 性化的文旅体验需求。万达集团董事长王健林 曾表示，万达广场是以商业业态为主，万达茂 以文化、旅游等体验业态为主。万达集团也就 此提出，“每个万达茂都会结合当地文化进行 创作，项目各具特色，且内容完全不同。” 　

　今年 1 月 14 日，万达商业地产与光大安 石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资 框架协议，4 家机构拟投资 240 亿元人民币， 建设约 20 座万达广场。万达方面对外表示， 这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启 动。就在万达商业上市不到一个月的时间点上， 万达集团就抛出了第四次转型计划。按照王健 林的规划，5 年后，万达将形成商业、文旅、 金融、电商基本相当的四大板块，万达将从以 房地产为主的企业转型为以服务业为主的企 业。曾经依靠快速周转、以售养租的万达商业 地产，也将在自己的主业上开始轻重并举。在 全国已开业了 109 座万达广场之后，越来越 “重”的万达，正在向“轻资产”方向转型。

　　广佛智城： 　　打造“虚实并存”新模式 　　在“广佛同城”战略中，广佛智城项目成 为一个相当突出的亮点。今年 6 月以来，以其 打造体验式电子商务平台的定位，在商业地产 普遍不景气的大背景下，销售逆市上扬，与其 定位精准、虚拟和实体体验共存的模式不无关 系。

     销售逆市上扬 　　自今年 6 月以来，广佛智城国 际电商采购中心一开盘就迎来投资 者火热追捧。项目 4 号楼开盘即创 下 5 亿销售佳绩，短短两个月销售 一空。9 月下旬，国际电商采购中 心 5 号楼加推货量在开售前已经全 部售罄。 　　据了解，广佛智城国际电商采 购中心的投资者很大一部分来自于 广州、顺德、中山等地，此前广佛 智城体验中心在广州北京路商圈开 业，引起了业内轰动，不少广州投 资者专门前来咨询。“从广州前来 现场咨询的客户有一半都下订了， 这说明广佛智城的项目获得了广州 投资者的认可。”广佛智城董事长 黄河在接受采访时如此表示。 　　目前广佛智城一期写字楼全部 完成招商，进驻企业超过 500 家。 作为 2010 年重磅亮相的广佛标杆 综合体，其坐拥黄金地段，110 万 平方米华南最大综合商业巨擎“体 量”惹人注目，今年以来成为逆市

    最耀眼的商业项目。 　　国际电商采购中心成亮点 　　广佛智城坐落于佛山市南海区 东翼，沥桂一体都市新中轴的北极， 位于广佛国际商贸城中心区内 2 号 和 3 号地块，周边广佛高速、佛山 一环、广佛公路、南海大道等交通 干道环绕，距广州市区及禅（城） 桂（城）佛山市中心仅十数公里， 区位优势十分明显。 　　广佛智城结合了虚拟地产和实 体地产，作为城市旧城改造的重点 标杆项目，定位为集产业平台、科 技展览、生态办公、休闲娱乐、品 牌零售、时尚餐饮、精品酒店于一 体的全功能都市综合体，全方位地 从硬件、软件配套为产业升级、城 市升级提供综合型服务平台。 　　尤为值得关注的是，广佛智城 国际电商采购中心项目于今年 6 月 开盘，它采用国际前沿规划，以电 商模式突破传统采购模式，用现代 化大数据物流方式，打造全新一站

     式采购中心。国际电商采购中心内 包括有京东产业谷和南方跨境电商 产业园，前者是广佛商贸城及周边 区域优势产业集群搭建电商交易分 售平台，提供京东最先进的技术、 运营、培训、金融、物流等一站式 电子商务运营服务。南方跨境电商 产业园，为企业厂家提供供应链优 化，贸易合规及金融管理等跨境商 务解决方案。

　　据介绍，“国际电商采购中心” 是由广佛智城、中国电子商务融创 联盟携手京东云平台共同发起，将 集中推介佛山名优产品，结合全方 位电商服务系统以及现代仓储物流 管理系统，打造华南电子商务平台 标杆。在功能方面，它一方面为进 入平台的供应端提供有针对的电商 线上开店、线下体验的完整服务系 统，结合先进的中央仓储和物流体 系以及电子信息化运营系统和持续 电商培训等系列服务；另一方面为 经销商以及消费者提供全方位数字 的产品购买、体验和评价模式，同 时享受便捷的物流服务。