NAREIG 研究部 2015年商业地产风险白皮书（一）

2015年第三季度，全美写字楼平均空置率下降至11.1%。，净 吸收量为2950万平方英尺；平均年租金为$24.98美元每平方 英尺。同时，该季度一共建成写字楼196座，总面积为1564万 平方英尺。预计有1188万平方英尺的新建写字楼会在2015年 第四季度完工并投入使用。

2015 年第三季度 全美写字楼市场分析报告

专业名词解释 A 级写字楼（Class A） 顶级地理位置、顶级租户、高于市 场平均租金、建筑标准参照 State of the Art 级别，采用最先进系统。

B 级写字楼（Class B） 优质地理位置、优质租户、平均市 场租金、建筑质量良好、价格低于 Class A 资产。

C 级写字楼（Class C） 建筑年代较老，内部设施陈旧，租 金低于市场平均。

净吸收量（Net Absorption） 在某一特定时间段结束时的总出租 面积减去初始时期的出租面积。该 数据用于衡量在特定时间段内地产 租赁市场的活跃程度。

空置率（Vancancy Rate） 空置率为已出租面积除以总可出租 面积，用来衡量写字楼、商铺等的 出租情况。

2015 年第三季度分析 美一共建成 639 座商业地产建筑， 总面积达 1584 万平方英尺；第四 季度预计有 6160 万平方英尺的新 建商业地产投入使用。

净吸收量 2015 q3 写字楼净吸收量 2950 万平方英尺，环比上涨 8.5%；其 中 A 级写字楼净吸收量为 1626 万 平方英尺，B 级写字楼为 964 万平 方英尺。 下 图 一 为 2005 年 至 2015 年 全 美写字楼净吸收量走势图，根据总 体趋势来看目前写字楼出租市场活 动仍不及 08 金融危机之前水平： 2005 年市场总体净吸收量为 1.48 亿平方英尺，是 2014 年的两倍。

在 2009 年经济最萧条时期，A/B 级写字楼及市场总体都出现了负净 吸收量的情况。然而 A 级写字楼跌 幅并不是很大，这也从侧面说明了 A 级写字楼的 “抗压性” 更高。 空置率 2015 q3 写 字 楼 空 置 率 平 均 为 11.1%，环比下跌 0.2%。自 2010 年第四季度起，各级写字楼空置率 均出现明显下降。

如下图二所示， A 级写字楼空置率在大多数时间都 高于其他写字楼，主要原因是其租 金较高，部分中小公司可能退而求其次，选择非黄金地段的写字楼入 驻。不过，这与我们上文说到的 A 级写字楼抗压性并不矛盾，从风险 角度来看，A 级写字楼仍旧是最低 的。 根据写字楼所在区域，我们将整个 写字楼市场分为市中心 CBD 及郊 区。2015 年第三季度 CBD 写字 楼整体空置率为 9.9%；而郊区写 字楼整体控制率为 10.8%。