美国房产投资入门介绍（讲座实录）

举办方：北美房产投资集团

讲座嘉宾：周蕊

时间：2018年10月13日

大家好，我是周蕊，来自北美房产投资集团。今天和大家来一起分享一下美国房产投资的一些基本信息。在分享这些信息之前，请允许我来介绍一下我们公司。

 

 

北美房产投资集团的成立于2012年，总部位于美国的西雅图(置业)(购房)(房产)(购房)(别墅)，在美国的东西海岸都有我们的办公室。西海岸主要是西雅图，旧金山，洛杉矶，东海岸主要在纽约和波士顿。中国的北京也有我们办公室，我们是专门为华人打造：国内咨询——美国当地经纪人协助交易——物业管理一体化房产购置服务。

 

近几年来，随着中国政治经济的崛起，全球资产配置已不再是一个陌生题，资产配置的种类和方式也是越来越多，而美国作为全球的第一大经济体，自然也是备受关注的。

 

 

首先我们来看一下美国近半个世纪的房产走势。从这张图上，我们大致可以看出，1963年到2011年虽然每个阶段都有一个非常小的波动，但整体的趋势都是循环上升的，距离我们最近的一次次贷危机是2009,2010年由美国的不良贷款所引起的。大家可以仔细的看一下图中最后一个圆圈2007年，2008年的时候是一个房产的一个高峰值。在2009,2010年的时候正好是一个次贷危机有所下滑，那么在2011年底到2012年的时候开始迅速回升。

并且在2013年至2015年的时候，是美国房市最火热的时候，他的回升和反弹是非常的快的。也正是时候有很多的海外买家注入到了美国市场。

 

 

美国市场不仅仅是美国当地人的购买力非常旺盛，很多的海外买家对美国也是非常关注的。从这张图上我们看出近十几年海外买家在美国的投资趋势，数据是来源于美国经纪人协会。我们可以看到，在2017年的时候一共达到了一千五百三十个亿这个数据还是比较保守的，真实的数据应该是远远大于数据，因为我们现在看到的这个一千五百三十个亿仅仅是根据买家在房地产局留下的一个国内地址而统计的。鉴于很多买家是留着自己在美国朋友，或者是经纪人在美国的地址，实际的交易总额其实是远远大于此数的。

 

在2011年的时候一共是六百六十亿美金的投资总额，到2107一共达到了一千五百三十个亿。那么这些投资除了投住宅以外，还有商业土地，以及一些机构参与的项目开发。

 

接下来我们再来看一下海外买家在美国投资的占比。

 

 

其实我们从这上面可以了解到，并不只有中国人喜欢买房子。像加拿大，墨西哥，印度，还有一些欧洲国家。他们也很喜欢在美国购房。在2014年之前在美投资最多的是加拿大人。这是很好理解的，因为整个北美的房产体系都是非常相似的。加拿大人到美国买房子，一个是离得比较近，再一个是他们的法律法规整个的购房体系非常相似。那么中国投资者是在2010年次贷危机之后在美投资逐渐增加的。特别是在2014年和2015年分别占到了百分之十六。在2015年的时候居然超过了加拿大。

 

那这段时间为什么会有这么多的投资，我个人觉得是应该是以下的几个方面.

首先是移民政策,在2011年到2012年原来非常火热的加拿大移民政策突然变化。特别是加拿大魁省投资移民完全是中断了，使得很多人转投了美国的投资移民。当时美国投资移民的周期是2年左右，正好到2014-2015年办理成功开始登陆安家置业。

 

其次，就是我们最近非常火热的CRS。其实CRS真正的提出是在2014年，在2014年底2015年CRS刚刚提出并且刚刚准备实施的时候。有很多先知先觉的高净值人群就开始转移了资产。那因为美国是不在CRS之列的，所以说他们很多的资产就转送转到了美国并大部分投入到了房地产。

 

除了以上两点，我们再把目光投回到国内的房产市场。在2015年的时候，国内的房产市场，特别是一线的房产市场限制越来越多的。很多的投资客，特别是一些房地产机构就开始转投了海外。比如说绿地，万科，人寿，平安保险，中国银行等等。他们也都是在那个时候把脚步走向了海外。

 

此外还有这几年人民币不断的贬值，而且最近的汇率大家也是看到了，是非常可怕的。人民币的发行总量达到了美国区和欧元区的一个总和，通货膨胀可想而知非常厉害。美国2017年到现在的进行了三次加息说明美国的经济还是不错的，就业人口不断增加，美元也就越来越值钱，导致人民币加速贬值。以上种种原因可以看出美国的房产市场相对来说还是比较稳定火热的。

 

那美国都有哪些房产类型可以供我们来选择，今天主要是跟大家来分享一下美国住宅。

 

大家可以看到这两个图啊，主要是分为以下四种：独立屋，联排别墅，公寓和多家庭。

 

 

首先我们先来说一下独立屋。在美国百分之八十都是独立屋。从图中可以看到，独立屋几乎是独门独院。占地很大，而且很多独立屋都是在一个好的学区。美国人是非常注重隐私的，所以每一户与每一户之间有很大的院子，他们都是隔开的，相对来说会比较远一些。但是独立屋的维护成本较高。比方说院子里除草，游泳池维护等都是耗精力的。

好处就是占地非常大，重建或者是加建都是没有问题的。而且土地是越来越值钱的，那么相对来说房子反而每年都是在折旧的。

 

那第二种就是联排别墅，在国内一些高档的小区也是经常可以看到的，也就是我们所说的连体别墅，两家共用一堵墙，或者是四家共用两堵墙，也是带院子的，但是院子并不大。那如果一些资金不够买独立屋的买家，又不想有这么大的房子很难打理。联排别墅也是非常好的选择。

 

那第三种就是公寓。在国内80%都属于公寓。公寓的占地可以是忽略不计的。但是公寓有一点就是它比较好打理，而且很多的高档公寓的设施是非常齐全的。生活各方面都是非常便利的。那么这些公寓大多是集中在市中心和大学周边。比如曼哈顿基本上百分之九十的都是公寓。

最后一种就是多家庭房。多家庭相对来说比较特殊，在国内是比较少见的。一般说来，它就是一栋楼，这一栋楼有两层或者三层，一层一户。一栋楼是一个独立的产权。但是这一栋楼有两到三个入口，每个入口可以达到自己所住的楼层。那一般来说，如果是一个比较大的家庭，父母兄弟姐妹之间不想离得太远，但是又不想相互打扰，也想有自己独立的空间啊，就有可能会选择这种楼层，那我自己住一层父母住一层兄弟姐妹住一层。回家的时候都会有自己入口，不会去打扰到别人的生活。但是如果家庭聚会啊，有事情需要大家见面商量，随时都可以见到。现在的这种楼型新房是很少的，基本上都是旧楼，还有一些升级装修改造的。这种楼在波士顿地区是比较多见的。现在很多的投资客非常愿意买这种楼来投资。自己住一层另外的两层或者三层都可以出租出去。以后如果出售也可以把每一层分出独立产权来做公寓卖。

说完房屋的类型接下来我们来看一下美国房产和中国房产的比较。

 

 

第一点：从产权上来说，中国房产产权是七十年或者是五十年的使用权。美国是永久产权世代相传，那大家都就会问美国有没有这种七十年或者五十年的非永久产权的，答案是有的，比如有一些开发商通过租赁土地进行开发。但是我们在给客户推荐的房子都是永久产权的。除非有特殊要求。

那说到这里我需要补充一点。在曼哈顿地区公寓分两种，一种是永久独立产权的公寓。还有一种叫co-op联合产权，产权是和大楼的业主委员会联合拥有的。那一般来说，我们都不建议客户来买这样的房子。因为买过来之后，后续的出租和出售都会受到很大的限制。

还有一点，我们看一下市场化程度。大家都知道在国内的房地产市场，特别是北京这边非常的明显限购限贷等，政府的干预是比较大的。那美国的房产市场完全都是市场调控，供需决定。

房产价格在美国是完全透明和公开的。如果有客户他想卖房子，他就会联系他的经纪人，那经纪人就会根据客户的实际情况把他的房子挂到房产的网站上。一般，我们都会从zillow或redfin上看到美国在售的房源。那上面的价格就是卖家给出的价格,所以说它的价格都是完全透明的。

 

美国的法律法规非常完善。中国的房地产是近20年才火热起来的，而美国的房地产早在两百年前就已经有了。第一份合同是商业地产，住宅也有了一百五十多年，经过了这么多年的演变已经是非常完善的。

 

定金的安全性和反悔制度，现在国内应该也是样子了，所以差别不是特别大。所有的资金款项以及交易过程中所有产生的费用，都会放到监管账户里。如果你看好了一个房子，想要购买，银行就会针对房子开一个监管账户。所有交易产生的费用都会打到监管账户里面去，最后过户公司会统一划分。哪些是该卖家付的，哪些是该买家付的都从监管账户来拨款。

 

还有就是反悔制度。在美国签订了合约之后，有三到七天的反悔期。即便是我交了定金，这三到七天当中，如果我有其他的问题不想买了，那是定金可以退回的。但是反悔制度也要看市场，如果现在市场非常火热，房子特别好，收到很多的意向书，很多的买家想买我房子，那反悔制度就不太实用了。

 

接下来说一下贷款。很多人都会问我就说在美国买房子能不能贷款，我没有美国的身份可不可以贷款。答案是可以的，在美国买房子是可以贷款的。外国人在美国买房，如果是说没有美国身份，那他的首付差不多是百分之四十到五十。最多可以贷出百分之六十，他的贷款利率，约在5%左右。具体的也要根据投资人的情况而定。稍微补充一下，关于美国当地人是有信用积分的。信用积分良好的美国当地人，他的贷款首付和贷款利率都是很低的。

美国当地人是要在美国工作至少两年。而且这两年工作是不能间断的。信用积分如果在七百分以上。那么他的信用就算是非常良好的。贷款首付可以达到百分之二十，贷款利率在百分之三左右。这就是外国人和美国当地人在贷款方面的区别。

 

除了上面这些，还有两点区别比较重要，第一点是得房率，就是我们所说的面积。那大家都知道我们在中国购房的时候，面积是按建筑面积来算的。那其实我们真正的使用面积并没有这么多。但是在美国完全是按照使用面积来算的。那中国的得房率其实才能达到百分之七十到八十。拿我们家的房子来说啊，在产权证上，我们家房子产权证上建筑面积是一百一十五平米。但是实际上我们家的房子可能最多也只有一百平米。

但是在美国，则完全按照地毯面积来算，不算车库，阳台，有时地下室都不算，这样一来有美国的实际的面积至少要比中国多出二十到三十平米。

 

 

还有一点就是大家最关心的房产税，和中国是非常不同的。那美国的房产税，也的确是美国房产持有成本中占比较高的部分。美国房产税是根据美国各州的情况来定的，大概在1%到3%之间。像西海岸的西雅图是0.9%到1.2%,那纽约在1.25%也到1.5%之间。各州是根据每个州的发展的情况来定的。那房产税也是会有变化。主要就是说看州这十年或者是这五年近几年的发展速度。如果是说近几年地区发展速度特别快，那有可能政府会重新评估一下地区的房子。重新评估一下地区房子的价值，重新看一下方房产税应该怎么交。

 

 

房产税的用途。很多客户他都会问我，每年交那么多钱，我这些钱都用到哪里去了，上图表格是我的一个西雅图客户交完房产税之后，政府给到他明细。我们根据就这个明细做的饼状图，在美国这点是很透明的，交了什么钱都应道哪里了政府都会说的很明白。那其实从饼状图上我们就能非常清楚地看到。校区建设占了40%，然后就是州政府的学校基金。此外就是社区图书馆。三大块儿跟教育有关的就占了房地产税的60%到70%。那么其次下来才是政府机关市政建设等等。

那也是从这张图我们也就不难理解为什么房产税多的地区学校好，有更多的资金请好的老师好，配置好的设施，出好成绩就会吸引更多的人来到这个地区。有人来就有刚需来购房，那房子的价格自然就高了，房子的价格高了以后，那么政府的房地产税又是根据房子的价格得出的比例来收的，所以房地产税就自然就高。这就形成了一个非常好的良性循环。虽说好地区的好房子，维护成本相对来说是比较高的，但是为什么还有这么多人也是愿意来呢，因为它的保值性是非常好的，而且它的升值空间也是非常大的。

 

 

美国的房子到底怎么买呢？下面我就给大家来讲解一下，在美国整个购房的流程。

 

在讲购房流程之前，首先我要给大家讲一点。美国的房产是对全世界公开的，任何人都可以在美国购买房产。但是购买了美国房产并不代表你就有美国的身份。购买房产和美国身份是两件事，完全分开。

 

在美国置业首先是要准备好资金。因为美国购房主要是支票和汇款。那我们也知道国内现在是有外汇管制的，所以资金准备是非常重要的。如果说自己没有准备好，即便是我们到美国看了房子，那也是买不了的。

 

准备好了资金之后，就要有一本正式的护照，那同时也要申请美国的签证。签证最简单的就是旅游签证。还有客户会问我不去美国看房行不行，在网上直接选可不可？这是没有问题的，我们叫做隔空下订单。那准备好签证之后在您去美国之前，那我建议您跟我们的顾问来聊一聊。

因为我们发现很多的客户的想法跟美国的实际情况，相距甚远，具体说有些客户认为我有五十几万美金的预算，我就能在美国的好学区买一个非常大house，就是我们所说的独立别墅，占地非常大,我就可以完成我的美国梦。但是实际上这几年美国的房价涨得也是挺可怕的，且还一直在涨，所以说我建议你还是跟我们的顾问来聊一聊，看看哪个地区更适合您，什么样的房子更适合你，是独屋子还是联排别墅，哪个地方的回报率更好，那您到底是想投资，还是想自己住。如果是投资应该选什么样的房子，自己住又应该选什么样的房子，要不要考虑到小孩子上学的问题，那个学区学校更适合孩子等等，我们的顾问都会给您解答。，因为美国太大了，我们不可能把整个美国都跑遍。我们可以一点一点把范围和目标地帮你缩小，事半功倍找到最合适的房源。

 

确定好了您的行程。确定好你的目的地，我们就可以去美国这边去考察。到了美国当地，会有我们经纪人带您去看房。如果是说跟经纪人这边接洽下来都不错，并在美国当地看好了一套房子。那我怎么样子来购买？那这个时候我们的经纪人就会非常专业的给你提出建议。他会告诉你周边的房子是什么情况，您看好的地区的房子近几年的房价是什么情况啊，房子的历史是什么样子的。建议您出多少价格。那目前卖家那边有没有收到其他的订单，经纪人都会去帮你打听清楚。这时候也是非常考验一个经纪人的专业度了，那一个好的经纪人的确是在您的购房的整个的过程当中，可以为你减少很多的麻烦。那经纪人跟您沟通好了之后，我们就要下一个offer，offer就是我们所说的一个出价意向书。在美国是没有口头上的讨价还价的。所有的出价议价都必须以白纸黑字的形式写在上面双方签字。那议价书上面都会有哪些内容？，第一 包含了你对房子的一个出价，第二，您打算是交多少定金。第三贷款还是全款， 第四什么时候过户。第五还有一些附加些条件 ，例如我什么时候进行房屋检查等。以上我说的这些内容，都会在议价书上面体现出来。

 

如果是说你的价格非常幸运的被卖家那边接受了。我们双方就要在议价书上面签字。签完字之后马上做房屋检查。房屋检查是由第三方机构来做的。房屋检查也是我们买家这边自己请房屋检查的机构，，房屋检查机构会对你的房子的每个细节检查，例如屋顶 地板，管道煤气，空调，排烟 地基等等出一份详细的房屋检查报告。从房屋检查报告上面，我们就可以看出房子目前的状况。如果是一切都没有问题的情况下，我们要马上签合同，签了合同之后，三天之内要交一个定金，一般来说，定金是房款的百分之十以内就可以了，也就是几万美金就可以，那剩下的钱都是在过户的时候来交的。交了定金之后那就完全进入到过户的流程了，那如果是说现金买家也就是不需要贷款的买家，过户最快可以在两周之后，那一般来说是二十天到三十天是一个过户的周期。那么过户日期是在你签合同的时候就应该已经定好了。比方说，我们定在是10月15号过户，今天是10月13号我所有的剩余的款项就要打到监管账户里面去了，过户当天签署一些过户文件。同时过户公司也会把详细的账单分别给到卖家和买家，觉得没有问题，那过户公司就会按照账单上。从这个监管账户里面把钱分走，该给卖家的给卖家，该给买家的给买家。该给经纪人的给经纪人。

 

这个是现金买家的过户流程。那很多客户也会问如果是说我贷款去买房子，那我需要准备什么。那贷款的时候，首先最重要的一点就是要提前准备好你的首付款，提前准备好首付款百分之四十到五十的首付款一定要在境外账户。那在2016年，2017年初的时候，如果是贷款，首付款必须在境外账户至少两到三个月的历史是不可以动，银行这边才会愿意给你做贷款的批准信。你有贷款的批准信您才能去看房，因为在您看好房，要跟买家下offer的时候卖家看到你是想贷款，他一定会要求出示贷款的批准信的。因为卖家也要看一下银行愿不愿意跟你做贷款。有银行这一层保证，卖家才会比较放心的来接受你的offer。那现在，稍微有点松动那有些地区，首付款是不需要准备两个月的。但是首付款也一定要在境外银行。现在虽然有时不需要批准信了，卖家也会打电话给你的贷款的银行或者是银行经理问一下首付是不是已经在银行了。一切都没有问题之后，在签署证书正式合同之后，才走到真正的贷款流程，银行会告诉你需要准备哪些文件，然后银行也要走内部的一个贷款流程。整个贷款流程差不多需要四十五天到六十天。这个过户的时间明显比现金买家要多出很多，这也是说为什么在房产市场非常火热的情况下卖家更愿意接受现金offer，因为现金offer最快两个星期就过户了，最多只需要一个月。但是如果是贷款offer，最少要等45天到60。如果贷款没批下来，很有可能失去了卖房子在最佳时机。所以说一般现金的offer 是比较好谈价格的，具体也是要看市场的火热程度。

 

 

那大家提出的一些问题，那我做了一个总结。

 

首先第一个问题在美国买房如何寻找房源网上找到的房源是否可靠？

一般来说，在美国买房我们国内最多访问的zillow或redfin。但我们除了这两个网站以外还有我们自己的经纪人。在美国最大的网站是经纪人自己的房产网站。只有经纪人编号才能进去。一般来说在美国的这种房产的价格信息都是非常透明，公开的，都没有什么问题，那您可以看到我们网站上的这些房源都是跟美国的当地的房源是实时的，而且价格都是一样的。

 

第二个问题，美国房屋产权是永久的吗，持有美国房产，每年需要支付哪些费用。

 

美国的房屋产权是永久的，那也有特殊的情况，就像我刚才说的曼哈顿的啊，它也是有特殊情况的。它是永久的，但是有的时候是不是独立产权也要看清楚。那我们给客户提供的都是永久独立产权的。

房产的持有成本有三大块，房地产税啊，保险，还有维护。房地产税市政府每年会对房子做一个估值。每个州按照不同的房地产税的比例来征收的。

保险：普通的保险差不多一年1000美金左右。维护，主要就是看房子的新旧程度。如果是新房，维护成本就是非常非常低的。

 

那说到这里，我还想补充一点就是美国的购房成本。在美国买房子。我需要出哪些钱，因为我们知道啊，在国内买房子，可能还有一个佣金过户费什么的。那在美国买房子都有哪些钱，在美国买房子所需要花出去的钱，只有房价的百分之一左右的手续费。那比方说我们在美国买一个五十万的房子。那除了五十万的房价以外，那还需要额外支付的可能差不多就是一个四千到五千美金手续费。这些手续费，就是包括给过户公司，监管账户，注册，登记费，材料费等。那么在美国这边购房的佣金，是由卖家去支付的，跟买家没有关系。那也就是说很大程度的避免了在美国炒房。因为大家都知道啊，我买房之后我如果再卖出去，那我的成本就会比较高。所以说在美国就这点很大程度的也避免了在美国的炒房。

 

在美国买房，为什么需要经纪人？

不管在美国购房还是卖房都需要经纪人。买方有买方的经纪，卖房也有卖方的经纪。那一般来说，都是两个经纪人之间的交涉，买方和卖方基本上都不会见面。那各方的经纪人都会维护各方的利益，那经纪人的佣金是由卖方那边来出的，跟买方没有任何关系。

第四个在美国没有绿卡可以在美国购房吗，在美国买房后可以移民吗？

美国购房和移民身份是两码事。任何人都可以在美国买房，但是买了房之后并不能解决美国身份的问题。

 

买新房好还是买二手房好，为什么在美国二手房交易居多？

在美国百分之八十以上都是二手房。美国整体建设不会像中国的建设那么快，也就是在次贷危机之后，新房相对来说多一些，那也完全是由市场波动来决定的，因为这个时候的需求量是非常大，而开发商看到了这么大的需求量才开始建房。直到现在，很多地方的需求量也是非常大的，始终是卖家市场没有房源的。比如说现在西雅图的需求量都是非常大的，洛杉矶的尔湾很多新房都在排队去抢的。

 

买二手房的好处相对来说社区，学区，设施会比较好一些。但年代久一些二手房子的维护成本就高一些。特别是维护这一块儿可能就需要更多投入。那如果是新装修二手房是最好的。而且还有一点，那就是二手房他你前期投入的资金可能会比较大。，果是现金买。那差不多是三十天就要钱全部都要交了。那如果是贷款，那最少也是四十五天到六十天。

买新房的维护成本会比较少，特别是中国的买家是比较喜欢新房的，因为我们在国内买房就以新房为主。还有一点，新房前期的首付会比较低一点，那很多新房是根据房子的修建的阶段来付的，前期可能只需要付几千美金，或者是一两万美金。剩余的钱再根据修建的进度来支付。这样短期内不需要占用大量的资金。

 

 

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