在美国房价高涨、租金飙升的今天，越来越多投资者开始关注一种“另类高收益房产”——Rooming House（分租屋/多人合租屋）。
这种房子看起来像普通独立屋，但内部被隔成十多个房间，每个房间单独出租。月现金流惊人，账面回报率动辄10%甚至更高。

然而，高收益背后往往隐藏着高风险。
在你动手买下第一栋Rooming House之前，请先了解清楚它的法律地位、运营风险和退出陷阱。

一、什么是Rooming House？

Rooming House，也被称为 Boarding House、Lodging House，是指：

一栋住宅内有多个独立房间出租给不同租客，租客共用厨房、卫生间等公共区域。

在形式上，它介于独立屋（Single-family house）与公寓楼（Multifamily）之间。
在投资逻辑上，它是典型的 “切割收益型” 房产：

通过把单一资产切分成多个出租单元，放大现金流。

二、为什么Rooming House能带来高回报？

1. 租金倍增效应
   一栋正常独立屋整租每月$4,000，但若分成10个单间出租，每间$900，则总租金$9,000，净收入翻倍。

2. 现金流充沛
   在高利率周期下，普通长租投资常常“负现金流”，但Rooming House仍能实现月正收益。

3. 租客稳定性强
   学生、新移民、低收入单身租客需求旺盛，空置率相对较低。

4. 可低成本改造
   相比重新建造公寓楼，只需内部加墙、分间、加门锁即可完成初期改造。

三、Rooming House的主要风险

1️⃣ 法律风险：最被忽视但最致命

不同城市对Rooming House的定义与许可要求差异极大。
多数地区的 独立住宅区（R1/R2 Zone） 并不允许多人分租。

• 西雅图(房价)（Seattle）：8名以上非亲属共住即被视为“Congregate Residence”，需特殊许可。

• 波士顿（Boston）：必须取得市政府颁发的Rooming House License。无证经营属违法。

• 纽约（New York City）：单户住宅若改为多租客分租，常被视为违规使用，可能面临高额罚款或断电。

   

🚨 一旦被认定为“非法用途（Illegal Use）”：

• 罚款可达$5,000-$25,000；

• 市政府可能下令“Cease and Desist”；

• 房屋被要求恢复原结构；

• 若发生火灾或意外，保险拒赔。

这意味着：一次举报，可能让整个投资项目归零。

2️⃣ 消防与安全风险

Rooming House改造常见问题包括：

• 加建轻质隔墙封住窗户；

• 共用厨房油烟火灾风险高；

• 逃生路线不足；

• 烟感与灭火器配置不达标。

若发生火灾，房东可能承担民事与刑事责任。
在波士顿，曾有无证Rooming House火灾导致人员伤亡，房东被控过失杀人罪（Manslaughter）。

3️⃣ 保险与贷款风险

• 普通Home Insurance不覆盖Rooming House事故；

• 必须购买Commercial或Lessor’s Risk Policy，费用高出2-3倍；

• 银行贷款也可能拒绝为非合规用途放贷；

• 即便贷款获批，利率往往高于普通住宅投资。

4️⃣ 管理风险

多人合租的运营难度远超整租：

• 租客流动频繁，管理复杂；

• 噪音、停车、垃圾问题容易引起邻居投诉；

• 房屋维护成本高，公共区域磨损严重；

• 租金收取频繁，违约风险上升。

要想长期稳定运营，必须投入大量管理精力或聘请专业物业经理。

5️⃣ 退出风险

Rooming House的买家群体有限，转售难度大。
普通买家贷款买不动，机构投资者又嫌规模太小。
最终往往只能卖给其他投资人，价格折让严重。

这意味着：

它不是一个容易“退出”的投资品。

Rooming House投资，就像站在灰色地带的钢丝上。
回报确实亮眼，但每一步都要踩在合法与安全的边界内。

如果你只是想获得稳定现金流，可能更适合考虑：

• 合法的多户住宅（Duplex / Triplex）；

• ADU项目；

• 公寓楼（Apartment）。