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独家揭秘: 美国房价上涨的真相

来源:作者:北美购房网时间:2018/6/18

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刚刚过去的5月,美国贷款利率创7年来新高,30年固定利率贷款从一年前的3.95%上涨到 4.66%,同比增长 17.9%。然而,面对不断上行的借贷压力,投资者们的热情却丝毫未受影响,不仅房屋贷款总量达2014年之最,全美房价也稳步提升6.5%,许多西海岸城市甚至出现两位数字增长。究竟是什么原因使美国房价节节攀升?需求上涨的背后又有何隐情呢? 
 
1. 市场供不应求,房价上行合情合理
无论是自住还是投资,最怕遇到房地产虚假繁荣,市场需求不扎根于当地经济实体发展,而是基于虚无缥缈、人云亦云的投机期望。要讨论这个问题,我们不得不回归事物的本质,影响房地产需求的三大外因 -人口、收入和就业。由于房地产市场具有区域性特点,我们就以西海岸后起之秀西雅图(别墅)为例来说明。
 
西雅图港口Pier 66
2013年,西雅图首次以2.8%的增幅问鼎全美人口增长最快城市,居民人数在一年内上涨18,000,将总人口拉升至652,000。2016年,西雅图再破70万大关,不仅跻身全美Top20大型城市行列,更在人口密度排名中位列第10,每平方英里人口达8391。
 
西雅图人口上涨趋势
 
居民的增多使当地住房需求迅速攀升。由于建筑的滞后性使库存无法在短时间内跟进,供小于求的市场现状使西雅图房价水涨船高。
 
除了人口基数越发庞大外,西雅图对自身科技城市的定位也十分成功。且不提亚马逊、微软如何将触角伸入城市的各个角落,光是Facebook、Google 这些精明的硅谷企业前来西雅图落脚就可以说明这个城市的巨大潜力。2016 年,西雅图都会区GDP达 $3304.1亿(2017年数据尚未公开),不仅经济体规模位列全美大型都会区第11,4.3%的年增幅更使其跻身发展速度最快Top3。
 
亚马逊在西雅图的扩张地图 (2007-2017)
 
截止到2018年3月, 亚马逊已在西雅图占据 810万平方英尺的办公面积, 相当于该市43家公司的总和。
 
过去五年,西雅图就业市场一直呈稳步增长态势,科技人才需求十分紧俏。根据华盛顿州就业保障局的最新数据,今年西雅图就业及工资涨幅均超越全美平均水平,当地失业率更是突破历史新低 3.1% (5%以下则可视为“全民就业”)。
 
西雅图就业同比增长
 
西雅图工资同比增长
 
西雅图失业率
 
经济的繁荣使老百姓的钱包变鼓了,可支配收入的增多推动了居民消费,使越来越多的民众有了购房的能力和需求。当市场供需不平衡遇上土地的稀缺特性,西雅图的房价想不上涨都难。
 
西雅图房价走势
 
2. 需求背后的“隐情”
1)  “美国梦” 依旧存在
对于大多数美国人来讲,组建家庭并拥有属于自己的温馨港湾是心中不变的“美国梦”。买房除了能省去搬家的疲惫、提供安定感、规避租金上涨压力,更是将钱用在“资产增值” 这件具有长远意义的事情上,比白白交给房东划算的多。根据房地产数据公司ATTOM Data Solutions的报告,全美超过一半的城市,买房比租房便宜。平均一套3单元住宅的租金相当于租客年收入的38.8%,如果能将这部分钱作为首付,既能合理规划资产,又能享受抵税优惠,可谓一举多得。
 
2) 千禧一代成购房主力军
根据2016年美国人口普查局公布的数据,千禧一代(1981-1998年出生,目前19-36岁) 约有7540万人,占全美总人口的24.7%,位居第一。照目前的增长速度,该群体将在2036年迎来人口高峰,总数达8110万。
 
3) 千禧一代比例
千禧一代人口数量
对于一些已经步入而立之年的千禧一代来讲,他们既有安定下来的需求,又有不错的财富积累,是房市的中坚力量。虽然学生贷款压力仍阻碍着一些人的买房计划,但美国逐年攀升的就业增长与工资水平将逐步缓解他们的财务压力。
 
4) 贷款利率上调刺激购房需求
在当前强劲的经济背景之下,美联储为了让货币政策回归正常化、使国家保持匀速健康发展,计划在2020前提高联邦基金利率(Federal Funds Rate) 5次、降低国债持有量,将通货膨胀率维持在2%以下(发达国家标准)。
 
不同美联储主席在任时期的联邦基金利率
由于长期固定贷款利率会随着基金利率的浮动而改变,未来15年及30年固定利率房贷也会随之增长 。 
 
15年、30年贷款利率走势
 
在这种清晰的宏观趋势之下,越来越多的潜在购房者选择果断入场,尽早锁定利率。Arch Capital Group最近发布的 “房屋贷款市场回顾” 中提到,明年购买同一栋地产的月供将提高10-15%。经济学家Ralph DeFranco 甚至大胆断言,未来十年将不会再出现当前这样低的利率水平。
 

 

 

 

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标签:西雅图, 美联储, 联邦基金利率

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