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6月加息板上钉钉, 贷款买房要趁早

来源:作者:商业地产部时间:2018/5/22

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今年3月,美联储旗下“公开市场委员会(Federal Open Market Committee,简称FOMC) 将联邦基金利率(Federal Funds Rate) 从去年的1.5%上调至1.75%,并计划在2018年、2019年、2022年相继达到2%、2.5%、3%的目标。据悉,今年美联储共计划加息3次,新一轮极有可能发生在6月货币政策会议之后。由于贷款利率与联邦基金利率关系紧密,地产投资者们需要尽早规划,切勿在等待中错过机遇。

联邦基金利率走势
(1988-2018)


1. 美联储的职能

我们常提到的“美联储” 其实是美国联邦储备系统(Federal Reserve System)的简称。作为美国的中央银行系统,美联储旗下有联邦储备委员会(Board of Governors)、12家美联储银行(Federal Reserve Banks)、以及公开市场委员会(FOMC) 三大实体。其中,公开市场委员会负责制定货币政策,并通过该调整联邦基金利率改变经济形势,达到就业最大化与物价稳定的作用。           

2008年次贷危机时期,为了强力刺激经济、推动资本市场流通,美联储不仅采用了非传统的量化宽松货币政策(Quantitative Easing,简称QE),从商业银行大量购入贷款抵押债卷(Mortgage-backed securities) 和国债(U.S Treasury Bonds),还将联邦基金利率降至历史最底水平0-0.25%。

次贷危机时期的联邦基金利率

随着美国经济逐渐走出金融海啸的阴霾,美联储于2015年12月首次将利率升高至0.5%,结束了长达7年的“零利率”时代。随后的两年,由于金融市场蒸蒸日上、失业率连创历史新低,美联储又相继4次上调利率,使其回升至2017年底的1.5%。

美国实际国民生产总值(Real GDP)

(2006-2015)

在当前强劲的经济背景之下,美联储为了使货币政策回归正常化、使国家保持匀速健康发展,计划在2020前继续提高联邦基金利率、降低国债持有量,将通货膨胀率维持在2%以下(发达国家标准)。

2. 基金利率对其它利率的影响

基金利率不仅是美国及世界经济的风向标,更是其它利率设定的标准。通常基金利率对短期利率的影响较大,对长期利率的影响较小。

1)  直接影响: 短期利率

- 最佳客户能享受的优惠贷款利率 (Prime Rate)

- 各银行之间的短期资金借贷利率 (LIBOR)

- 浮动利率房贷 (ARM) 及只付利息的房贷(Interest-only loans)

- 信用卡利息

2)间接影响: 长期利率

- 国债收益率 (Treasury Yield)

- 固定利率房贷 (Fixed-rate Mortgage)

- 储蓄账户的利息(Interest rate of saving account)

- 大额定期存单(Certificate of Deposit)

3. 基金利率对房贷的影响

1)浮动利率房贷(Adjustable Rate Mortgage, 简称ARM)

浮动利率贷款由固定利率期浮动利率期两部分组成。定期结束后,贷款银行按照指数 (Index,一般为LIBOR或一年期国债利率) + 特定%的方式计算之后的年利率。例如: 5/1 ARM 就是5年固定利率,之后每年浮动。由于联邦基金利率上升会使LIBOR增加, 因此该类房贷与基金利率走势一致,且幅度较为贴近。今年下半年,浮动利率房贷可能上涨至5%。

5/1 ARM 走势

(2013.5.17-2018.5.17)

2)固定利率房贷 (Fixed Rate Mortgage)

由于国债收益受联邦基金利率影响,因此15年及30年固定利率房贷会随着基金利率的改变而浮动。预计未来两年,联邦基金利率还会上调5次,长期固定利率房贷也会呈上升态势。

联邦基金利率与长期固定利率房贷关系

15年、30年固定利率房贷走势

(2013.5.17-2018.5.17)

沃顿商学院房地产专业教授 Susan Wachter 表示,1-2年内,30年固定利率房贷会上升至5%,甚至超越6%。有贷款需求的购房者如果不尽早下手,很可能错过锁定较低利率的好时机。

 

 

 

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