今年1月，加拿大退休金计划投资委员会(Canada Pension Plan Investment Board) 联合新加坡政府投资公司(GIC) 和芝加哥学生公寓开发商Scion Group，斥资$10亿购买了包含22个学生公寓的投资组合。迄今, 该联盟已收购超过$40亿的学生公寓, 覆盖52所大学，共计46,555个床位。

Evo (左) & The Towers (右)

同月,新加坡丰树资本(Mapletree Investments) 与 Safanad 投资公司也先后买下了位于费城大学城附近的全美最高学生公寓Evo ($1.975亿)和马里兰大学附近的The Towers ($6950万)。放弃主流地产转而追逐小众，机构投资者到底给了我们何种启示？学生公寓又有着怎样独特的魅力呢？

学生公寓的兴起

美国商业地产牛市早期，海外投资者往往会将目光锁定在像纽约(房市)华尔道夫酒店(Waldorf Astoria Hotel)、大通曼哈顿广场1号(One Chase Manhattan Plaza) 这样的地标性建筑。

纽约华尔道夫酒店

2015年安邦保险斥资

$19.5亿收购

然而, 伴随着市场扩张迈入第8个年头、面对美联储利率上调压力的加大，越来越多投资者转而寻求更加安全的投资策略。这时，具有反经济周期特点、采用现代手段运营、能够带来稳定现金流的学生公寓悄然走近了人们的视线。

学生公寓vs.出租公寓

学生公寓是多单元住宅(Multi-family)的一种，主要针对大学生和研究生群体。过去20年，美国高等教育入学率呈稳步上涨趋势、加之国际学生数量逐年增加，学生公寓的平均年入住率达 97.7%，甚至高于名声在外的出租公寓地产(92.2%)。

美国高等教育入学人数

国际学生数量 (本科 & 研究生)

除了按床位或房间出租外，学生公寓和普通公寓还有着本质的区别－对“好地段”的定义

传统公寓的好地段一般指交通便捷、商业林立的市中心。而学生公寓的好地段既可以是离学校较近的区域，也可以是餐饮娱乐丰富、价位划算、学生一族聚集的街区。此外，由于入学率才是决定收益的主要外因，学生公寓比普通公寓更不易受宏观经济因素或区域就业形势的影响。

学生公寓的类型

按地产质量不同，学生公寓可分为三个等级:

• A级: 主要城市校园周边的新大楼，一般配有泳池、健身中心等现代物业。

• B&C级: 建筑有一定年份(如想提高租金，需特别维修)；离学校有一定距离或坐落在不那么受学生欢迎的地段。

市场现状

从下图中可以看到，2013－2016年，全美学生公寓交易增速明显。其总成交额在2016年底达到$98亿，比2015年高出$42亿，超过2014年的3倍。

全美学生公寓交易 (2010－2016 Q3)

此外，两大重要指标－床位价(Price Per Bed)和现金流回报率(Cap Rate) 也说明了学生公寓的受欢迎程度。2016年, 其平均床价为$66,386，创历史新高，较2015年上涨10%，超过2014年30%。

由于年净运营收入与地产价值呈反比(见下图公式)，现金流回报率(Cap Rate) 的逐年收紧也反映了学生公寓价值的迅速飙升。

学生公寓的现金流回报趋势

虽然2017年学生公寓的现金流回报下降至5.94%, 但其数值仍高于普通公寓，足以说名它在长期增值和短期现金流方面的双重优势。

学生公寓 vs 出租公寓

现金流回报对比

无惧危机

学生公寓在上个金融危机时的出色表现和它特殊的市场特征是吸引越来越多投资者关注的主要原因。除了需求依赖于周边学校而非大环境外, 学生公寓还兼具逆经济周期的特点, 能够帮助投资者安全度过难关。

经济下滑时，更多人选择回到校园充电，提升个人竞争力，待到大环境好转时再整装出发。根据美国国家教育统计中心 (NCES)的数据，美国高等学府的入学率在次贷危机期间不降反升，09年更是达到1981年来最高增幅(6.3%)。

上升的新生数量使学生公寓的需求增加, 进而保证了稳定的租金来源。根据全美最大学生公寓开发商ACC的数据, 经济衰退时期, 其学生公寓基金表现依然坚挺。截止至2015年, 该基金的净运营收入已连续增长11年, 总收入更是48个季度持上升态势。

投资策略

由于大型机构已在美国一线城市Top10大学附近抢占了先机, 且该战区竞争激烈, 售价偏高, 租金收益趋紧，投资者们可以另辟蹊径, 关注主流二线城市的代表性大学。

美国主流二线城市

注: 按地产年增值排序

无论您是打算买在学校周边, 还是有一定距离、但学生聚集、交通便捷的地段, 学生公寓都是您未来降低风险、使财富稳健增长的优化配置。