无论您是专门购买一套房产还是出租您以前住过的房屋或公寓，都必须对您在一年中收到的租金收入纳税。与美国国税局一样，大多数州按照同样的程序计算出租房产的应税利润。如果您对出租房产可能欠的税有疑问或顾虑，请考虑咨询有经验的会计师或其他税务专业人士。
计算缴纳美国出租房产税：计算折旧
1、列出你的资本资产。在税务方面，您的资本资产是您预计使用超过一年的财产。
除出租房产本身外，出租房产的资本资产可能包括单位内的家具和电器，以及办公室或建筑设备和车辆。
你在房屋周围种植的树木，灌木或其他绿地通常被视为资本资产。但是，土地本身不是。
如果您不确定是否应该折旧或扣除全部费用，请考虑如何使用以及何时更换。
例如，清洁用品将被使用，直到它们消失，然后重新填充或更换。相比之下，沙发将是资本资产。坐在上面可能会随着时间的推移而磨损，但不会耗尽沙发本身，除非破损或破旧，否则通常不会更换沙发。
2、确定你的成本基础。您的成本基础通常是您购买资产时为您的资产支付的金额。
如果您严格按照商业用途购买了该资产，那么该资产的基础通常就是您为此支付的金额。
如果您最初购买了该资产供个人使用，之后将其转换为商业用途，那么您的基础通常将是该项目在转换时的公平市场价值。
例如，如果你住在那里的时候为你的公寓买了家具，那么你最初是为了个人使用而购买的。但是，当你搬到房子时，你决定把一些家具留在公寓里，把它作为家具单位出租。当你把公寓租出去时，你家具的基础就是家具的公平的市场价值。
3、按类型分配您的成本。房产的类型是指您的出租房产以及建筑本身的具体组成部分。
通常情况下，您租用的建筑物或结构将是您折旧扣除的全部或大部分。这将被归类为住宅房地产。
另一类财产包括户外结构，如围栏，以及植物或灌木丛。
您的最后一个房产类别包括您与该单位租用的任何个人财产，例如家具或电器，以及与您的租赁活动相关的其他办公家具或设备。
4、选择适当的折旧方法。您允许使用哪种折旧方法取决于资产的分类方式。
住宅房地产采用直线法在27.5年内折旧。用直线法，您只需简单地将财产的成本基础除以年数。
灌木林，栅栏和其他户外财产在15年期间使用150％的余额递减法进行折旧。
家具，家电和其他个人财产在五年内按照200％的余额递减法计提折旧。
对于递减的余额折旧，您将百分比乘以直线折旧计算。但是，您在财产的基础上每年调整您的财产。
平衡递减法手工计算是非常复杂的。幸运的是，国税局有百分比的表格可以用来简化计算。
5、计算每种财产的折旧。使用国税局的折旧表，从财产中扣除允许的百分比，找出每年可扣除的金额。
IRS出版物946中有折旧表，可在https://www.irs.gov/publications/p946/ar02.html上查阅。
列出的百分比是您可以扣除的那一年的成本基数。
例如，如果您的出租房屋的成本基准是15万美元，则可以扣除每年折旧5 455美元，为27.5年。
计算缴纳美国出租房产税：声明适用的扣除
1、总的一般业务和办公费用。一般来说，您可以扣除因出租您的财产而招致的任何费用。
您的办公费用与其他业务一样可以免赔。您还可以扣除任何与您的租赁业务相关的旅行或膳食费用。
保险费以及任何因盗窃或灾难性事件（如洪水或火灾）造成的损失一般都可以扣税。但是，您通常无法扣除损坏的财产的全部成本。这取决于损失是否由保险承担。
您可以扣除您为维修支付的金额，但请确保您的维修不会跨越改善类别。一般来说，如果费用改善，恢复或适应某种新用途，则认为费用有所改善。
例如，如果您的出租屋顶出现泄漏，您应该只修复或更换损坏的木瓦，而不是获得全新的屋顶。
2、计算你所支付的利息。如果出租财产抵押，您的抵押贷款利息可以从您收到的租金中扣除。
如果你拿出第二个抵押贷款来改善财产，你也可以扣除这个利息。
您还可以扣除与您的出租房产连接或使用的货物或服务在信用卡上支付的利息。例如，如果您为出租房产购买价值3000美元的家具并使用了信用卡，则可以扣除该购买的利息。
3、列出您支付给员工或独立承包商的金额。您可以扣除您支付给任何人的任何款项，以处理您的出租房产。
确保您获得税务身份证号码给您支付租金的任何人。您可以扣除您支付的金额。
如果您聘用独立的承包商，您通常必须向IRS报告您支付的金额，然后提交1099-MISC表。
尽管如果您在一年中支付的承包商金额低于600美元，则无需提交表格，但仍可以扣除您的税款。
4、包括为法律或专业服务支付的费用。如果您使用律师，会计师或税务专家来处理您的出租房产，您可以扣除他们的费用。
如果您有一位会计或税务专业人士处理您的个人财务和税务问题以及您的租赁财产问题，请要求他/她逐项列出账单，以便知道分配费用的哪一部分。
您还可以扣除您向房产管理公司，房地产经纪人或房地产投资顾问支付的任何费用。
计算缴纳美国出租房产税：支付租金所得税
1、下载适当的表格。如果您是个人纳税人，您通常需要填写表1040表E，向IRS报告租金收入。
IRS通过https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040se.pdf在线提供表格。
在您打印并填写表格之前，请确保在您申请的年份内更新。国税局可能会每年更改表格。
您也可以通过https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040se.pdf下载表格说明。在填写表格之前，请仔细阅读说明。
2、输入有关您的出租房产的信息。一般来说，您必须列出出租房产的实际地址，房产出租当年的天数以及房产类型。
表格上有三间出租房。如果您要租用三个以上的单独属性，则必须提交额外的时间表。请记住，您还必须逐项列出每个媒体资源的费用。
美国国税局提供了一个数字清单，对应您出租的财产类型。例如，如果您租用单独的家庭住宅，如房屋或公寓，则输入“1”。
如果您有多个出租房产，则类型与地址旁边的字母相对应。输入与地址相同的字母的属性类型对应的编号。
换句话说，如果你正在租房子，你可以在A行上写上房子的地址，然后在A行的“房产类型”下输入“1”。
您还必须报告房屋出租的天数以及您个人使用该房产的天数。例如，如果您有一个在一年中大部分时间租用的度假屋，但是您的家庭使用这个度假屋三周，则可以输入21个个人使用日。
3、计算你的总租金收入。您的总租金收入实际上是您在该年度收到的租金总额。
表格中的收入栏对应于出租房产地址栏上的字母。
例如，如果您租用两个房屋，每个房屋在A线和B线上列出，您可以将您在A房间收到的房租和在B房间收到的房屋B的房租联系起来。
4、减去你的开支。输入您声称要减少您收到的税收租金收入的所有扣除额。
如果您要租用多个房产，请确保您在每个房产的相应列中输入您的费用。
注意IRS类别，避免把开支放在错误的线路上。如果您不确定特定类别中包含的内容，请查看附表E中的说明。
一旦你输入了每一列的所有费用，你将把表格第5到第19行上列出的金额加起来，然后在第20行输入你的总额。
当你从第3行输入的租金中减去第20行时，你的租金就是你的利润或亏损。
5、把你的利润增加到你的其他收入。您的租金收入超过扣除的金额被视为应纳税利润。
如果您要出租多个房产，则必须将所有利润和亏损相加，以获得您的总租金收入或损失。
例如，如果您计算出公寓的租金收入为$ 5,000，并且您的海滨公寓的租金损失为$ 2,000，那么您的总租金收入将为$ 3,000。
一旦你找到了你的总租金收入或损失，在表格1040的第17行输入这个数字。它将被添加到你的其他收入来评估你的纳税义务。
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