从2013年开始，“迷你公寓”这股风潮就开始席卷许多美国大型城市，成为媒体争相报道的焦点。从热点猎奇到众说纷纭，从专家辟谣到政策出台，人们对于“迷你公寓”到底有着何种迷思？它的存在又有着怎样的投资意义呢？

迷你公寓的发展

迷你公寓这一概念最早可以追溯到80年代流行的Single Room Occupancy－个人居住空间较小、共用厨房和洗手间的单间公寓。随着经济的发展和社会的进步，这种美国版的“筒子楼”逐渐被淘汰，一种解决城市住房困难的新型地产应运而生－迷你公寓。它就像是缩小版的单身公寓(Studio)，面积虽只有200-400平方英尺，但大多配有独立的厨房和洗手间，生活机能样样不少。

由于美国各市的建筑法规不一，迷你公寓对应的术语、大小和设计也有所不同。以华盛顿州的西雅图(公寓)(投资)(房价)市为例，这种公寓类型被称作Small Efficient Dwelling Units (简称SEDU)，指单元面积不超过320平方英尺，室内居住面积(不含卫生间、灶台、壁橱、冰箱) 不少于150平方英尺的住宅 (见下图)。取决于公寓所在地和成本，其平均租金在$1100-$1400左右。

迷你公寓什么样？

一提到迷你公寓，人们不免陷入负面的刻板印象－狭窄的走道、拥挤的房间、稀少的阳光、一不小心就会磕到碰到，处处透着不便与压力。但事实上，优质的迷你公寓不但装潢现代简约，对格局规划和建筑施工的要求也极高。虽然 “面积有限”是这类公寓的天然短板，但富有创意的设计师仍能最大限度利用空间，通过色彩、家具、建材三者的结合，打造高效节能的生活方式。

由于迷你公寓常坐落在人口集中、生活成本较高的大型都会中心 (如: 旧金山、纽约、波士顿、西雅图)，便捷的公共交通和得天独厚的地理优势不仅节省了居民的出行成本，还能坐享丰富的商圈，十分适合住房预算有限但热爱城市生活的人们。

市场需求

事实上，迷你公寓的诞生主要来自人们生活方式的改变和千禧一代比例的增加。

1) 过去十年，在科技和经济的双料推动下，美国城市居民生活发生了质的改变，特别是在高科技企业集中的西海岸。曾经左右公寓售价的“车库”被Uber 和Lyft 的打车服务淡化；厨房在户型中的地位因手机点餐而变的不再重要；社交网站使年轻一代更愿意在网络世界狂欢，而非在家中与三五好友小聚…这一切都潜移默化的改变着房地产市场的格局，让开发商们看到了迷你公寓存在的价值。

2) 根据2016年美国人口普查局公布的数据，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36岁) 约有7540万人，占全美总人口的24.7%，位居第一。照目前的增长速度，该群体将在2036年迎来人口高峰，总数达8110万。

不同于其父辈，千禧一代成家较晚，外食较多，十分看重住宅的地理位置，渴望便利，倾向于依靠步行、单车和公交出行。更重要的是，他们愿意以牺牲居住面积为代价，支付较低的租金在市中心独立生活，其消费偏好正好契合迷你公寓的设计理念。

在迷你公寓的目标租客中，我们又可以按职业细分为以下六类:

• 学生: 大学生们需要一个租金合理、距离校园较近，周边餐厅、咖啡厅等休闲娱乐物业丰富的住所。
• 职场新人: 入职不久，住房预算有限，希望在大公司聚集的市中心寻找机会。
• 医疗工作者: 工作紧张且时间不固定，需要住在离医院/诊所较近的地方。
• 市中心服务业者: 零售业(商场、餐厅等)员工希望降低通勤和停车开销。
• 专业人员: 写字楼职员想在通勤上节省时间，渴望便捷的生活方式。
• 年轻夫妻/情侣: 喜欢市中心生活，却又负担不起普通公寓租金。

是否值得投资？

虽然迷你公寓并不适合所有人居住，但其持续上升的需求和高于普通公寓的出租率及每平方英尺租金的事实足以说明这类地产的投资潜力。由于隶属于多单元住宅(Multifamily)旗下，迷你公寓还兼具普通公寓 “刚性需求”的属性及“规模经济”的优势。即便经济下滑，其抗风险能力也好于办公楼、酒店等商业地产类型。

需要注意的是，不同迷你公寓项目的市场前景差别较大，与所在城市的核心产业息息相关。只有在沿海地区、科技中心城市、以及公共交通发达的地区，租客们才愿意为了“地点” 选择每平方英尺租金较高的迷你公寓里，而非搬去较远的区域。相对的，由于这类型公寓是许多租客权衡后的最佳选择，投资者也更愿意以高价买下整栋大楼。

以西雅图为例，2015年时，刚上市的 Sedona Micros 迷你公寓还被当作是业内的新鲜事，人们慕名前来，为的只是弄清它是什么名堂，无一人有意购买。仅一年过后，竣工不久的Footprint Delridged公寓就在几轮展示后吸引到了买家，而今年的项目还未上市就已被售出，足矣说明迷你公寓未来的发展与客观的需求。

如何选择迷你公寓项目

在选择购买迷你公寓楼时，投资者需要关注以下四点:

• 地点: 作为迷你公寓的主打卖点，地理位置至关重要。除了临近公交/地铁站、周边商业丰富外，居住环境的噪音、污染、以及步行指数也要纳入考量。
• 建造: 大楼的质量不仅关系到出租率与租金，还会牵扯到地产升值与卖价。一栋地板吱嘎作响、隔音、密闭效果不佳的老楼的租金是无法与装潢考究，设备先进的新建筑相提并论的。
• 户型设计: 对于面积仅有200多平方英尺的小户型来讲，室内格局与厨房安排十分关键，像冰箱过大、流理台过短、储物柜不够等都是扣分的设计。同时，如果格局动线规划不佳，租户的居住体验也会大打折扣。
• 物业管理: 无论是迷你公寓还是普通公寓，物业管理质量都举足轻重。友善、负责任的服务让人如沐春风，即使棘手的问题也能迎刃而解；反之则让租户们怨声载道，导致入住率下降，直接造成投资者的损失。

写在最后

作为近几年才在被广泛关注的话题，迷你公寓并非昙花一现。随着千禧一代人口比例的增加、传统生活方式的改变、美国经济的稳步发展、大型企业的不断扩张，“继续留在城市” 将会是越来越多居民的迫切需求。