1. 什么是养老地产？

养老地产是一种包含医护服务、介于多单元住宅与酒店之间的商业地产类型。在过去十年中，美国的养老地产发展迅猛，地产价值与投资回报率屡创历史新高。这个曾经的“小众” 夕阳产业，正随着全美老龄化加剧而呈现着巨大潜力，吸引着越来越多个人和机构投资者。

2. 社区类型

按照社区提供的医疗服务程度，养老地产可分为以下五类。其中，医疗康复(43.9%)和辅助生活型社区(37.1%)所占的市场份额最大。

3. 需求庞大

老龄人口上涨是美国养老地产需求增加的主要原因。据统计，二战后“婴儿潮(Baby Boomers)”出生的孩子会在2011-2029相继迈入65岁，并最终占据全美人口的20%。预计2050年，65岁以上人口将达88万，是现在的两倍，其数量将在2056年首次超过未成年人。此外，由于急性病对死亡威胁的下降，美国人均寿命从1972年的80.2岁上升至2015年的85.4岁。未来，越来越多的老人会需要能够提供慢性病(如: 心脏病、癌症)护理服务的专业人员。

当然，拉动全美养老地产需求的因素还有: 稳定的房地产市场、较低的贷款利率、可观的升值潜力、以及现代家庭从“儿女养老”到“机构养老”观念的转变。如今的养老地产已不仅仅是抵御金融危机的防守型投资，转而成为经济向好时投资者的首选。

4. 供不应求

目前，全美共有23,530个专业运营的养老社区，共计301万个单元/床位，总价值$4751亿，较09年翻了两倍。2024年前，养老地产的市场供应量还可以满足其需求，但从2025年开始，随着婴儿潮人口逐步迈入80岁，供应缺口会越来越大。

5. 新建量较少

较去年同期，今年第二季度养老地产的库存增幅仅为3%，低于过去30年的平均水平。市场份额最大的辅助生活和医疗康复型社区的新建量也分别在今年第一和第二季度达到最低值。

6. 入住率较高

无论经济形势如何，无论项目坐落在一级还是二级市场，美国养老地产的平均年入住率都能维持在 90%上下，仅次于出租公寓大楼。在所有类型中，自主生活型过去五年的发展最佳，入住率高达92%。

7. 租金增长稳定

今年上半年养老地产租金增幅为3.4%，略高于去年同期数值(3.2%)。其中，辅助生活和失智护理型社区租金涨幅呈上升趋势，而自主生活和医疗看护型社区的涨幅则维持在原有水平。

8. 回报率可观

一般来讲，商业地产二十年的投资回报率(ROI)在9.5%上下，整体表现好于股票、十年国债和黄金。在所有商业地产类型中，养老地产今年的平均年现金流回报率(Cap Rate)为8%，高于大部分商业地产类型，体现了其强大的年现金流收益实力。

9. 养老地产的优势与挑战