什么是“上空使用权”？

“上空使用权”(Air Rights) 最早被记载在中世纪的罗马法中，后因在英美两国遵循的普通法(Common Law)中出现而被大众所熟知，指 “地产的所有者不仅拥有土地，还拥有上方的天空” 。由于飞机在20世纪初的诞生，原本“无限”的私有上空所有权与商用航空运输产生了冲突。1926年，美国国会颁布了第一部航空法典《航空商务法》(Air Commerce Act)，明确规定只有地面以上500英尺属于地产所有者，以上皆为通航区域(Navigable Airspace)。

上空使用权的使用条件

当然，拥有500英尺的上空所有权并不意味着您就可以随心所欲的大兴土木。由于美国对城市规划和土地使用有着严格控管，所有建筑都要遵循当地政府的土地规划要求，也就是我们常说的Zoning。

取决于地产类型(住宅/商业地产)，建筑的高度、面积、设计、环境等要求也会有所不同。以华盛顿州的西雅图(置业)(别墅)(别墅)市为例，如果地块宽度超过30英尺(约9米)，那么独立屋(Single Family Homes)的高度不能超过30英尺；如果地块宽度小于30英尺，那么楼高则不能超过25英尺(约7.6米)。有些时候，某些小区物业(HOA)甚至还会对该区房屋限高有特殊要求。由于这些要求会凌驾于上空使用权之上，真正可出售的上空使用权为理论值(500英尺)与当地政府&小区要求之差(见下图)。

住宅中的上空使用权

作为全美发展最快的城市之一，以自然风光著称的西雅图正流行着一种只有大都会才会出现的地产趋势－上空使用权买卖。由于科技公司的不断涌入，西雅图的人口密度逐年上涨，房地产市场供不应求。越来越多的居民由于担心邻居即将改造/新建的房屋会挡住自家的远景而选择购买对方住宅的上空使用权来保护个人利益。

Nina 和丈夫Georg住在西雅图的Magnolia 区，这里三面环水，北邻华盛顿湖运河(Lake Washington Ship Canal) 、南近伊利特湾(Elliott Bay) 、西眺普吉湾(Puget Sound)。平日，夫妇两人不仅能够目睹西雅图的日新月异，还能欣赏到周围秀丽的景色，生活恬静而美好。然而最近，Nina 和丈夫却发现邻居正在扩建的房屋会挡住自家的来之不易的景观，使他们再也无法看到远处的雷尼尔雪山(Mount Rainier)和西雅图的天际线。

70年代就在西雅图从事房地产行业的Richard Hagar表示，上空使用权与一般的房屋买卖不同，购买者只拥有对方地产上空可出售领空的权益，是种单独的契约(Deed)。

与上空使用权早已十分普及的纽约和洛杉矶不同，西雅图正是由于近年经济的迅速腾飞，才使美景房市场变得炙手可热，让Air Rights成为人们关注的话题。取决于地产所在位置，住宅的Air Rights从1万美元到数十万美元不等，均价一般在1-2万美元。

Air Rights 的定价依据

目前，市面上有许多为上空使用权定价的方法。Richard 所使用的配对分析法(Matched Pair Analysis) 是将一块没有景观的空地与有景观的地块对比，用地产差价来决定美景的价值。有时候，上空使用权的价格甚至可以细分至每个角度或客制化(如: 只够买对方房屋左侧的上空使用权)。

当然，邻里之间就价格及可行性协商的阶段绝对是最耗时和艰难的，然而一旦达成共识，律师很快就能起草好契约。实际上，这种合法保护个人地产的方式是买卖双方的共赢，买家获得永久的美景保障，卖家获得不小的额外收入。即便买家日后将房屋出售，地产额外获得的上空使用权也能增加房屋的价值，何乐而不为呢？

商业地产中的上空使用权

上空使用权在房地产开发领域的地位至关重要。1900年初期，精明的纽约地产商人率先将上空所有权与土地所有权分离，单独进行交易。

对于寸土寸金的大城市来讲，地产上空的价值实在不容小觑。一般来讲，上空使用权的价格是地产总价的50-60%。从20年前的每平方英尺$45到如今的$450，纽约的上空使用权售价翻了10倍，实在让人乍舌。虽然“上空使用权的价值将超过地产本身”的预测实在有些夸张，但开发商们收购周边地产的上空使用权，用以打造超高城市地标绝对是大势所趋。

上空使用权通常可以通过以下两种方式转移或出售: 1) 合并多块相邻开发用地: 将一块地上未使用的开发权转移至另一块地上(见下图)。

2) 开发权转让(TDR): A地所有者将剩余的开发权转移或出售给B地所有者(两地位置不一定相邻)，以增加B地的项目高度或大小，使原本受限的B项目获得更大的开发潜力(见下图)。即便不做任何开发，投资者也可通过购买上空使用权(尤其是无法利用的上空使用权的历史性建筑)，再向需要这些面积的开发商们出售来获利。

近日，由Tishman Speyer (铁狮门) 开发的A级办公楼 “The Spiral” 成功购得开工前需要的最后一部分上空使用权，使项目离现实又近了一步。开发商斥资$1.57亿从哈德逊园区基础设施公司手中获得669,000平方英尺上空开发权，合$235/英尺。迄今为止，铁狮门共豪掷$2.65亿购买周边地产123万平方英尺的上空使用权，使其楼高能够达到计划中的1005英尺(306米)。建成后，The Spiral的总造价将达到$32亿，成为纽约哈德逊广场(Hudson Yards)上第二高建筑。目前，著名跨国制药企业Pfizer(辉瑞)已提前签约，租用该楼80万平方英尺的面积。

写在最后

无论您持有住宅还是商业地产，无论该地产位于哪里，了解上空使用权都能更好的保护您的个人权益，在需要时提供一条解决问题的途径。在进行上空使用权买卖时，投资者务必弄清名下产权已有的权益，是否包含上空使用权。此外，由于美国各州、市对上空使用权交易的法律条款不一，加之各地城市规划要求不同，您需要咨询当地有相关经验的房地产经纪人及律师，在了解的基础上作出决策。