7月7日，我们做了一篇《”中国留学生1.5亿买下温哥华最贵豪宅”真相》的推文，获得很多的关注。然而，这件事情的发酵程度已经远远超出了我们的想象。在加拿大，媒体援引这件事，深度分析了加拿大当地的楼市情况，得出的结论是：“加拿大的房价是由中国人炒起来的”。带着对这个结论的疑问，我搜索了各路消息，发现了一些疑点。

媒体用不实数据误导了民众

首先，无论国内国外媒体援引的一些数据，例如，《南华早报》大篇幅报道时称温哥华“66%购房者有典型中国人姓名”；加拿大银行给出的“中国投资者2015年在大温投资房产总额高达96亿美元，占比33%”，等等。

被媒体们大量引用的这些数据，一部分是来自2015年谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授“甄瑞谦”(Andy Yan)的一份调查报告；一部分是由美国金融分析师劳德里奇（Peter Routledge）根据胡润榜中国富豪海外投资总额“按比例分配”生硬拆算来的不严谨的数据。

其中，“甄瑞谦报告”中的数据是甄瑞谦根据UBC大学校区独立屋销售纪录中的购房者名单得出的，其统计时间为2014年8月至2015年2月，范围仅限UBC校区附近，且房屋类型也仅限独立屋，而UBC校区又仅仅是大温哥华22个市镇区的一个而已。就这样一份非常有偏颇的数据，居然被国内外的媒体广泛应用，甚至有媒体根据“66%”的比例，夸大其次的说是“中国人买下了半个温哥华”。就因为使用了这些不严谨甚至很偏颇的数据，导致加拿大当地老百姓“民怨四起”，甚至传出“加拿大出租车司机抱怨中国人到加拿大炒房”的故事或者“加拿大同事跟我抱怨加拿大房子都是由中国人炒起来的”类似段子，使得加拿大的居民对“中国人”产生了很多“误会”。

真正的买房者不只有中国人

近几年，加拿大的房价一直连续上涨，仅2014年温哥华房价平均涨幅达25%以上，加拿大的房价问题逐渐成为当地媒体们关注的焦点。众所周知，加拿大地多人少，气候宜人，自然风光秀美，是联合国公认的最适宜人类居住的国家之一。因此，加拿大不仅仅受有钱的中国人欢迎，世界各地的有钱人都喜欢在加拿大生活。尤其是美国和加拿大西部的退休白领们，他们更喜欢选择在温哥华和多伦多附近购置别墅居住。但是好地段好房子都有限，自然价格就被抬高，这也是造成温哥华地区房价高涨不落的真正原因。所以，全世界的人都在买加拿大的房子，也包括加拿大本地人。

根据加拿大联邦房贷及房屋公司（CHMC）2014年数据显示，温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量3.4%，而卑诗省房地产协会（BCREA）连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比都不到5%，且美国一家就占3%，包括中国大陆在内的北美以外买家合占不过2%；2015年6月5日BCREA发布的报告称，“除少量豪宅外，外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”；2015年11月，加拿大卑诗省公证人协会（SNPBC）公布了对服务大温哥华地区房地产公证人的访问，60名受访者中33%表示“未收到海外买家申请”，52%称所接申请中涉及海外买家的不到10%，声称所接申请中海外买家比例占26-50%的为5%，而“海外买家过半”的比例，仅有区区3%。

其实，聪明人仔细一想，就不难发现“加拿大的房价是由中国人炒起来的”的说法本来就是一个伪命题。试想，约占加拿大人口4.3%（2011年）的华人，如何能在短短几年间将整个加拿大的房价推向现在的水平？这其中的“水分”估计并不像我们想象的那么简单。

哄抬房价的人其实是当地人

2015年11月初，加拿大皇家银行（RBC）多元文化市场董事西斯勒（Christine Shisler）承认，该行实际上自去年5月起就取消了此前的一项行内房屋按揭限制，原本该行规定，没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元，如今这条限令虽然理论上仍然存在，但早已心照不宣地名存实亡了。

而路透社针对加拿大房屋按揭市场的研究成果显示，2015年5月以来存在大量缺乏本地信用记录、却成功获得批准的大额商业房屋按揭纪录，这些大额商业按揭纪录从125万至900万以上不等，且RBC绝非其中最激进的，汇丰银行（HSBC）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行(BMO)等要大胆激进得多。

这在很大程度上否定了之前人们一直坚信的说法：加拿大房地产市场价格的居高不下，是由于外来资金的大量涌入和大量海外热钱的涌入。

但事实却表明，不管那些豪宅的实际购买者是本国人还是外国人，他们一掷千金的购买力，还不至于瞬间抬高加拿大的房价。而所谓的“海外热钱”实际上是由在加拿大合法经营的商业银行“开闸放水”造成的。也就是说，加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上，和“房屋不可负担”问题的加重，在很大程度上其实是被加拿大“自己的人”和“自己的钱”给哄抬上去的。

这才是事情的真相，而并不是“中国人炒房”造成的结果。

中国人为何一直“躺枪”

国人对加拿大的钟爱程度仅次于美国和澳大利亚，不仅因为加拿大有适宜居住的条件，更因为在全球发达国家中，加拿大以51%的高等教育普及率连续数年蝉联第一，所以每年都有大量的留学生选择到加拿大留学。加之，小留学生的数量逐渐增多，而国人又很重视孩子的教育问题，很多家长选择到加拿大陪读，或者在当地购买留学用房，便于孩子读书。

还有，外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款，而且贷款利息不高，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择在当地的银行贷款，首付只有50%左右，贷款成本和首付压力都比较小。即便如此，大部分在加拿大买房的中国人买得也是“自住房”或“自住加投资的房子”。

其实，中国人“躺枪”并不是第一次。早在2011年时，就有加拿大媒体报道过类似新闻，而且标题也更加耸动，甚至有所谓的专家早在5年前就站出来说，“因为中国人炒房，加拿大的楼市泡沫就要破裂”之类的煽动言论。例如，加拿大不列颠哥伦比亚大学的规划学教授安德鲁.严曾在2011年分析过相关数据后发现，温哥华市中心煤港一带的公寓空置率达到约23%，而在除了西端区域以外的整个市中心，被投资客拥有的房屋比例高达48%，尽管作者在报告中一再指出，这些投资客中绝大部分是加拿大本地人，但依然有人认为公寓高空置率和中国人有关。

造成加拿大当地人反感“中国人炒房”事件的原因有多个方面。

从心里角度来说，来自人们相互认知上的不全面和不平衡。大家都知道，加拿大是个移民大国，大部分的人都是来自世界各个国家，而如今所谓的当地人，也只不过是先移民的后裔。当初，到加拿大的华人大部分都是劳工，从事着比较“脏累苦”的工作，在社会上的地位普遍比较低。再后来，在加拿大生活的华人中，大部分从事的也是餐饮业和服务业。试想，如果哪天，你突然得知，在某餐馆中曾经为你上菜的服务员在加拿大的某地买了栋别墅，会不会是件很震惊的消息？加拿大当地人可能就是这么认为的。

其实，我们中国人的生活习惯与西方人的生活习惯有很大的差异。一个典型的白人家庭的生活是这样的：上学、结婚、生子、养孩子、养狗、工作、付账、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药等等。在他们的观念里，除了必须的全民免费医疗和全民免费小学到高中的教育，生活就应该是这样的丰富多彩。而我们中国人的生活喜欢则与之大不相同，我们比较注重归属感，一座房子和一个家，对于我们而言都是很重要的存在。租房不会给我们带来归   度，是喜欢租房住的加拿大当地人所无法想象和无法理解的。

从客观事实上来说，近几年去加拿大买房的中国人也着实有些高调。先后有几栋比较贵的富人区的豪宅，都是被中国土豪买走，而且有些人还付全款。自然是屡屡被登上加拿大的新闻头条，引发各方的高度关注。尤其是温哥华一些好地段的房子，因为多位华人竞相抢购，结果成交价格往往高出当初售价不少，被当地人嘲笑为中国人是“钱多人傻”。在加拿大花大价钱买房的西方人也很多，只不过他们都没有中国土豪这么高调，很多人都是通过金融机构或信托来买房，这样不仅可以避开媒体的关注，还能巧妙的避税。