【北美购房网】美国购房：一线城市公寓 VS 二线城市别墅？买哪个更好？

2008年金融危机爆发後，很多机构都在投资，吃进了大量的房产，他们手里都有房子。您可以算一下：这个房子买到现在，如果你卖了是肯定能赚很多钱，如果持有，每年都有30%的回报，所以很多这些机构手里都有房子。有的人说银行处理了大量的资产，这个资产消失了，其实没有消失，都被人买走了。

　　买走之後，如果说他们大量抛出来，我觉得并不是一个很明智的做法，所以这些房子在很多机构的手里，对於现在的这个市场供给也没有什麽帮助。 2009年的时候应该买什麽，买这种持有型物业我觉得是一个非常好的选择。

　　另外对於flipping，就是翻盖，也是很好的入场时机，但是从那个时间点来讲，翻盖还不如持有。 09年到现在，就按刚才那个案例来讲的话，他应该是48倍的回报，你翻盖其实也是挺辛苦的，折腾现在也差不多的回报，所以在那个时间点的话，持有我相信是应该是比较好的一个选择。

　　对於土地开发，如果有更大的资金，可以做一些土地储备。因为土地是一个很值钱的资源，其他的还有商业地产，经营性地产，都是可以提前做一些措施，进行储备。大型的商业地产开发在那个时候就是非常好的时机，然後进进行横向开发，就是规划报批，因为规划报批差不多需要两年到三年的时间，然後等规划批好了之後，盖房也需要两三年。

　　所以我们经常会听到一个说法，叫“摩天大厦诅咒”，一个地区摩天大厦，地标性的建筑盖起来的时候，就是市场崩溃的时候。其实这也不是什麽诅咒，它就是市场周期和开发周期。

　　开发五年时间，如果你是在最低点的时候进一定没问题，但是越到後期开发商的压力就很大，尤其是融资开发的。你想用这个投资人的钱，但要是不干活的话，投资人钱就走了嘛。所以不管怎麽样这个项目都要进行下去，顶着压力都得乾，然後楼盖起来了，市场垮了，这就变成烂尾楼了。

　　刚刚说的是2009年投什麽，2009年什麽都可以投，每个人投资都可以成为李嘉诚，因为你投什麽都涨，这个不是个人的能力有多强，这是大市场。但是越到後期其实越考验人的判断力，还有对於项目的掌控能力。到了2012年2013年，做翻建的人就越来越少了，主要是因为这个房源不好拿。以前房子到处都是，满地都可以捡，但到後来房子就越来越少了。

　　当然2012年以後呢很多做翻建的人慢慢走了，因为难度太大，竞争也大，房源不好找，那个时候可以开始做重建，新建房。因为重建周期还不是太长，一年到一年半，但门槛高，资金量需要大，不是每个人都能做。而且重建也需要一些相应的资源，技术含量较高，包括设计，施工等等，所以到後期就只有做这个比较合适了。

　　持有型物业，其实很多投资人都谨慎，因为持有型物业的周期较长，你不可能说今天买明天卖。商业地产是有可能的，因为商业地产不太一样，有些商业地产就持有两年，他这样就能够翻一倍，当然中间肯定少不了用杠杆。

　　但是住宅地产是不一样的，另外还有不一样的就是海外投资，美国本地投资其实考虑的就是周期，中国投资呢还要考虑汇率，安全性等等问题。

　　接着说房产投资，从这个范围来讲，其实会慢慢的向核心地区收缩，房地产的一个规律性的东西，就是说如果房价涨，先从核心的地区开始涨，到一定阶段，实在太贵了，然後资金就开始外溢。

　　比如说旧金山纽约(置业)地区到一定程度了，很贵了，然後周边的地区首先是湾区开始涨，然後其他地区像凤凰城，拉斯维加斯，佛罗里达，休斯顿，达拉斯等等这些地区也跟着开始涨起来了。

　　但是核心地区是保值的，如果市场发生变化，也是核心地区开始慢慢的停滞，或者说如果有下跌，也会有很强劲的支撑，因为经济毕竟强劲，然後周边地区就开始往下走了，因为资金开始收缩，回归到核心城市或核心的都会地区，紧接着就有一个大跌幅，这个跌幅就很深。

　　尤其是像09年的时候，你看佛罗里达，亚利桑那凤凰城，拉斯维加斯，那边跌幅是远远大於这几个大都会地区。这个规律也不一定美国独有的，像中国也是一样，北上广深先涨，之後二三四线城市跟着涨，一旦有风吹草动，大家都是回到北上广深核心城市的核心地区，然後守着。

　　投资在一线城市的回报也是远远好於其他地区的。 70年代德州跟加州的房价是一样的，但是到现在2017年，有天差地别了，在德州达拉斯地区，20多万是能买一个3000多尺的房子，小别墅或者大庄园也不贵，加点钱，100万之内能买个大庄园，但是在加州可能要四五百万了。

天差地别的主要原因就是土地是稀缺资源，这个价没法算。所以我们经常说土地投资一定要看地段，地段，然後第三个还是地段，就是这个道理。