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2015年美国商业地产风险白皮书(一)

来源:作者:北美购房网资讯部时间:2015/10/20

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1专业名词解释

零售类商业地产(Retail CRE)

租户为零售商的商业地产,其类型有商场、购物中心、餐厅、超市等。

 

净吸收量(Net Absorption)

在某一特定时间段结束时的总出租面积减去初始时期的出租面积。该数据用于衡量在特定时间段内地产租赁市场的活跃程度。

 

回报率(Cap Rate)

商业地产年净收入除以售价。市场上在售商业地产大多以确定回报率后用现金流反推法定价。

 

22015年第三季度概览

2015年第三季度美国零售类商业地产发展平稳,并未出现较大波动。空置率较上一季度小幅回落,跌至5.8%。净吸收量为2792万平方英尺,空置面积环比下降1421万平方英尺。在2015年第三季度,全美一共建成639座商业地产建筑,总面积达1584万平方英尺;第四季度预计有6160万平方英尺的新建商业地产投入使用。

3净吸收量与空置率走势分析

净吸收量

零售类商业地产的净吸收量是2015年第三季度的一大亮点。今年第一季度净吸收量为1267万平方英尺,第二季度为2107万平方英尺,第三季度为2792万平方英尺,环比上涨32.51%。由于经济及就业回暖,人民有更多可支配收入,零售业也因此蓬勃发展。

 

如下图所示,2009年受金融危机影响,净吸收量骤降231倍。NAREIG认为目前零售类商业地产正在缓慢恢复,虽未呈现爆发式增长,但是整体情况更健康。

 

空置率

2015年第三季度,美国零售类商业地产整体空置率下降至5.8%,2014年第四季度该数据为6%。目前全美零售类商业地产总空置面积为2087万平方英尺。

 

4地产建造情况及供求关系

在2015年第三季度,共有639个商业地产项目完工,总面积达1584万平方英尺。

 

本季度最大建成项目为位于芝加哥1515 N Halsted St.的42万平方英尺商铺,该商铺80%已经出租;而位于圣路易斯1 Ikea Way的38万平方英尺新完工建筑已经100%出租。

 

在即将完工的项目中,巴尔的摩8107 Ritchie Hwy上的12万平方英尺商铺已经100%预租;同样,位于拉斯维加斯的Dodge Ram商场也已预租完全部的7万平方英尺空间。截止目前,全美零售类商业地产总“库存”为128.47亿平方英尺。

 

下图为新开工及完工地产总面积对比。尽管在2013年开工面积有所上涨,但之后仍出现了明显回落。这一方面归结于开发商对零售类商业地产的谨慎态度,另一方面建筑贷款、融资等问题也减缓了开发活动。

 

5租金走势分析

2015年新签三大租约

全美知名百货商店Belk与Bel Air商场签订的23.7万平方英尺租约为2015年全美零售界的最大租约;排名第二的是芝加哥的沃尔玛超市,面积为18.7万平方英尺;紧随其后的是高端商场Von Maur在亚特兰大新签订的租约,面积为17.2平方英尺。

 

零售类商业地产交易情况(1.5万平方英尺以上)

2015年第二季度全美商业地产交易额较第一季度有所回落。第二季度,有805个1.5万平方英尺及以上商铺换手,总金额76亿美元,总面积达5千万平方英尺,平均单价为$151. 37每平方英尺。第一季度,该系列数据分别为761,84亿美元,4千万平方英尺,及$195.79每平方英尺。

 

过去12个月,全美零售类商业地产交易金额最大的一笔是旧金山Tanforan商场,成交额1.74亿美元,回报率6.5%。

 

今年零售类商业地产整体交易情况好于去年,由于需求大于市场供给,使零售类商业地产回报率一直呈下降趋势:2015年第三季度平均回报率为6.80%,而去年同期该数字为7.63%。

 

6附表:各大城市零售类商业地产数据


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10月24日更新:美国商业地产风险白皮书(二)
 

 

 

 

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标签:美国投资风险,风险,商业地产,零售类商业地产

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