旧金山主要包括九个县市，拥有700多万人口，是美国西海岸仅次于洛杉矶的大都会。旧金山东湾地区近几年发展迅速，Fremont弗里蒙特，Berkeley伯克利，Danville丹维尔，San Ramon圣拉蒙，Dublin都柏林和Pleasanton普林斯顿等城镇拥有较新的优质房源、理想的教育环境、宜居的生活环境和便利的购物中心，是投资或自住的理想选择。

 

9月23日（周六）上午10.00北美购房网特邀旧金山湾区(房产)资深房产经纪人David Tsai作客纳瑞财富直播间，为大家详细讲解了旧金山东湾地区房产概况、购房流程等。以下是NAREIG针对此次讲座为大家做的文字整理：

 

东湾特点

 

1. 气候较暖（因为地处内陆，比半岛区，北湾稍微暖和）

2. 地铁系统（BART）较为完善

3. 因开发较新，屋龄较新

4. 因开发较新，学区多半较好

5. 因开发较新，大环境整体规划较好

6. 相较半岛区，房价较低

    

重点介绍的地区

 

 

 

气候

 

“全美气候最好的地方之一”，比较了四个地区的气温图——夏季华氏最高80度，偶尔100度；冬季不会下雪，一般在40度以上，气候宜人。

人口比例

 

提到的四个区域，亚裔和白人共占比大约都在80%左右。所以在这里考虑好学区，一般居民都是华人、白人，偶尔有些印度人组成的。

 

生活便利

 

北加最大的outlet，还在盖，完成70%左右；Great Mall，另外一个很大的outlet。

 

中国超市的分布，湾区其他地方也有，但是东湾最集中，特别是Fremont，许多生活在其他城市的人也会开车来这边采购。

 

 

学区介绍

 

10分是很重要的判断指标，但是加州独有的API评分也很有代表性。

 

API：学业表现审核系数，是美国加州对于一个学校中学生的学术成就和总体发展的综合评价体系。高于850分就是很好的学校。

 

公立学校

 

Mission San Jose High学区中，初中和小学的情况。

 

犯罪率比较

 

紫色是当前城市，绿色是全美数值，总体来说都是非常安全的城市。Fremont略高，但是人口足有24万，也是不得不考虑的因素。

 

 

“全美幸福感最高的城市”

 

 

Fremont 房价

 

非Mission San Jose学区：80-140万 

Ardenwood社区，过桥就Facebook公司，Facebook的员工住房有补贴政策，许多Facebook员工在这边住。

 

Irvington High学区（Zip: 94538），50、60年房龄，这边的房子许多木造占地大，翻新较容易。

 

Mission San Jose High学区：120万-350万 

 

靠东，靠山上有view的房子要贵一些。旧房子改造翻新很常见。

南端“温泉区”是独立的门禁社区, HOA较为便宜，有山景，社区干净有绿化，可以推荐给大家。

 

 

 

Danville 房价

 

680公路沿线：100-250万

 

黑鹰社区（Blackhawk Country Club）：200-500万

Danville-San Ramon 高尔夫球场密度非常高，Blackhawk Country Club非常著名，US OPEN/PGA巡回赛都来过这里。高尔夫球场的维护，也使周围环境非常优美。

 

San Ramon 房价

 

680公路沿线  90-130万

 

40-60年房龄

 

山上的房子 120-150万

 

新房子比较多，而且多高尔夫球场

 

 

Pleasanton 房价

 

非红宝石区（RubyHill） 90-300万

 

580/680两条公路，上班比较方便。Pleasanton的商业气息较重，房子也较新。

 

Ruby Hill 200-400万 

 

在高尔夫球场中间，很多人先买地，自己来盖，会有比较独特的设计。

 

 

 

 

Q&A

 

Q1:中国人在湾区贷款买房情况？

 

A: 非绿卡或非美国籍，外国人的方式来贷款。有几家中国银行在做，down payment有可能到50%。其他有35%的银行，文件审核严苛。提到了华美银行，35%down payment,没有pre-approval, 他认识一家分行经理，可以出一些信件在下offer的时候代替pre-approval的功能。特别提醒大家，现在有抢offer的情况，房源较少，需要资料准备特别的齐全，再来买房。提到金融危机时候曼哈顿和湾区房价掉最少。

 

Q2: Ruby Hill & Golden Eagle对比

 

A: Ruby Hill独立的带门禁社区 高尔夫球场，山环绕的盆地，较平坦；

Golden Eagle靠近680高速公路/Fremont，交通便利程度比Ruby Hill要高很多，在山上，房源特别少。

 

Q3: 贷款需要准备的资料？

 

A: 银行流水，首付部分在境外，工作证明，本身是老板的话需要当地的会计师出具证明，银行可以帮助出预先批准书，找经纪人下offer，把资料都给卖家。

 

Q4: San Jose介绍

 

A: 最东和最西San Jose都贵，西边靠近cupertino，1500sqft 200万左右；东边好区evergreen，180-300万左右，社区较新，房子较大；北边离工作地点近，2卧2卫浴1200平尺公寓，租金$3500-4000；中间，除了google自己开发给员工住的区域之外，都不太推荐。

 

Q5: 圣何塞州立大学附近？

 

A: 治安非常差，但是投资的话也可以，租给学生或者上班族，人员来往太杂。